中國有三大 “名罵” 之稱：樓市、股市與國足。

今年不可以罵了，股市是不用罵了，不管怎么說，上證指數(shù)上漲了 15.44%；樓市不同，是真的不可以罵了。我們說產(chǎn)能過剩，確切地說，最大的產(chǎn)能過剩就是房地產(chǎn)；對比一下數(shù)據(jù)就清楚了，2021 年銷售金額 18 萬億多，2025 年按 1-9 月數(shù)據(jù)推算，全年銷售額當在 5.5 萬億元左右，下跌接近 70%。

70% 是一個標志性的數(shù)據(jù)，對任何資產(chǎn)市場來說都是災難級的。比如股市，如果下跌了 20%，就成了熊市；50% 以上就是股災。

正因為如此，專家層面與政策層面終于目標一致了：唱響中國樓市光明論。

一向?qū)鞘斜^的姚洋也開始唱響中國樓市，認為房地產(chǎn)是 “永恒的朝陽產(chǎn)業(yè)”；林毅夫說是 “永遠的支柱產(chǎn)業(yè)”。但所有這些都是政治經(jīng)濟學，經(jīng)濟學的詞典中沒有 “永恒” 這個概念，它研究的是相對性。

樓市的泡沫也是相對概念，不存在絕對的泡沫。

并不是房子真的多得住不過來了，它的另一面是有效需求不足。順便提一下 “6 億棟” 這個概念，這個數(shù)據(jù)中的 90% 是農(nóng)村房屋。按吉屋網(wǎng)的估算，中國目前純商品房約 1.5 億至 1.8 億套，把房改房、保障房、小產(chǎn)權(quán)房全部算進來，約 3.74 億套、370 億平方米左右。這個數(shù)據(jù)是以《第七次全國人口普查》為數(shù)據(jù)源推算出來的，雖不精確，但避免了 “六億棟” 的模糊性。

370 億平方米仍然是一個巨大的數(shù)字。中國城鎮(zhèn)常住人口 9 億多，平均下來人均住房面積超過了 40 平方米。但美國人均住房面積 67 平方米，高于中國，然而美國并沒有出現(xiàn)泡沫，房價還在漲 ——2024 年上漲了 3.2%，2025 年繼續(xù)；中國 2024 年房價平均下跌了 4.5%，總銷售額下降了 17.1%，2025 年繼續(xù)。同樣是 “朝陽產(chǎn)業(yè)”，為什么會出現(xiàn)兩組反向的數(shù)據(jù)？這才是經(jīng)濟學的視角。

原因也很簡單：樓市泡沫是相對概念。

中國樓市下滑，并不是因為城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到了天花板。舉辦過足球世界杯的卡塔爾，城鎮(zhèn)化率 99.35%，2024 年房價上漲約 8%，2025 年繼續(xù)；中國樓市下滑，也不是因為 2024 年人口出生率下降 —— 那是個慢變量。2024 年韓國的出生率僅為 0.72，是全世界最低的，但首爾房價卻呈現(xiàn)上漲趨勢，2025 年 8 月突破 2000 萬韓幣每平米，創(chuàng)歷史新高。

瓜眾與專家都在談 “房子蓋得太多”，其實一比較就清楚：這個 “多與少” 都是相對概念。人均住房面積、城鎮(zhèn)化率、人口出生率都有反證，真正決定中國樓市陷入困境的關(guān)鍵要素是房價收入比。泡沫的另一面是有效需求不足，部分也可以說是 “相對于房價，中國居民收入不足”。2024 年中國全國城鎮(zhèn)地區(qū)房價收入比為 6.4 倍，上海 38.5 倍；而美國的房價收入比為 5.0 倍，紐約 11.0 倍。

中國樓市的問題出在需求端，中國整體經(jīng)濟的產(chǎn)能過剩問題也出在需求端。房子蓋得太快，收入增長太慢，預期改變了，從而引起了所有要素的共振 —— 于是，“大橋”塌陷了。

從政治經(jīng)濟學的角度說，房地產(chǎn)或許是姚洋口中的 “朝陽產(chǎn)業(yè)”；但在經(jīng)濟學的相對關(guān)系中，中國樓市泡沫形成的關(guān)鍵要素，是居民收入相對于樓市的擴張，增長得太慢了。

解決辦法是繼續(xù)加大貨幣供應量，提升居民部門的購買力。其它的都是虛招，或者說與出生率的影響一樣，都是慢變量。