“過去一個(gè)月的銷量，幾乎相當(dāng)于過去一年的總量。”

成都某開發(fā)商負(fù)責(zé)人W先生透露了這樣一個(gè)數(shù)據(jù)。

他所在的項(xiàng)目位于主城三環(huán)內(nèi)，于2023年首次入市。銷量之所以快速攀升，并非源于市場整體回暖而是項(xiàng)目為應(yīng)對(duì)新規(guī)產(chǎn)品的沖擊，主動(dòng)采取了促銷策略。相比2年前的取證價(jià)格，目前推出的房源均價(jià)約為當(dāng)時(shí)的7.5折。

成都實(shí)拍圖

正如文章一開始所言，促銷策略很快見效。而從近期市場表現(xiàn)來看，采取“以價(jià)換量”的老規(guī)項(xiàng)目遠(yuǎn)不止這一個(gè)。

超30個(gè)老規(guī)項(xiàng)目集體促銷

“項(xiàng)目的‘黃金周’，10月8號(hào)才正式開始?！?0月9日，小長假節(jié)后上班第一天，二環(huán)某項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人士如是感概。因?yàn)榍耙惶炱浼瘓F(tuán)終于批準(zhǔn)了項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整方案，項(xiàng)目清水單價(jià)約3萬元/㎡起。據(jù)置業(yè)顧問稱，調(diào)整當(dāng)天，項(xiàng)目便實(shí)現(xiàn)超過10套的成交。相比之下，此前約4萬元/㎡的取證價(jià)格曾讓不少客戶望而卻步。

據(jù)發(fā)哥不完全統(tǒng)計(jì)，僅在剛剛過去的9月和十一假期期間，就有超30個(gè)老規(guī)項(xiàng)目推出了特價(jià)房、工抵房等促銷舉措。目前推出的優(yōu)惠措施大多都為取證價(jià)格的7.5-8.5折。

根據(jù)克而瑞和開發(fā)商公布的成交數(shù)據(jù)，這些項(xiàng)目普遍都在“讓利促銷”后，取得了銷售的快速“反彈”：十一假期期間，人居·九林語認(rèn)購金額約1.2億元，海棠林語成交33套，環(huán)比上升86%；陸肖TOD來訪286組，成交23套，已取證的房源中僅剩最后5套；越秀·望悅來訪319組，環(huán)比上漲96%，共成交12套；高投·印悅府、新悅府各成交6套，來訪量和成交量都實(shí)現(xiàn)翻番；金泰和序9月以來共認(rèn)購21套，而1-8月月均成交只有約15套左右；深業(yè)·泰樾府假期期間售出近20套……

各項(xiàng)目“十一假期”項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)拍圖

新規(guī)產(chǎn)品入市“倒逼”，

促銷成老規(guī)項(xiàng)目去化“利器”

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此輪老規(guī)項(xiàng)目促銷潮的深層原因，源于市場游戲規(guī)則的改變。自去年下半年起，成都住宅新規(guī)全面落地，新房項(xiàng)目在得房率、戶型設(shè)計(jì)、居住舒適度等方面優(yōu)勢顯著，對(duì)依照舊規(guī)開發(fā)的項(xiàng)目形成了“降維打擊”。

從上圖可以看到，當(dāng)前采取促銷的項(xiàng)目基本都具備以下兩大特征：一是已拿地或取證在2-3年之間；二是所在區(qū)域已有多個(gè)新規(guī)項(xiàng)目入市，且后續(xù)仍有大量住宅用地可供。

“2024年以前，成都住宅設(shè)計(jì)更新緩慢。但過去一年間，成都的產(chǎn)品迭代已至少推進(jìn)了兩輪。僅以得房率來看，就從約90%到100%，再升至超過120%。這就出現(xiàn)了部分項(xiàng)目還未交付，得房率就不夠了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于購房者而言，同一區(qū)域內(nèi)，同樣的預(yù)算，一邊是設(shè)計(jì)更先進(jìn)的新規(guī)房，一邊是板率落后的老規(guī)房，如果開發(fā)商不拿出實(shí)實(shí)在在的價(jià)格誠意，老項(xiàng)目幾乎毫無勝算。

數(shù)據(jù)端印證著這一趨勢：根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年上半年，新規(guī)產(chǎn)品的去化率超過70%。同時(shí)，新房均價(jià)漲幅最高的板塊——如崔家店、茶花板塊、二八板塊等，均為新規(guī)項(xiàng)目集中入市的區(qū)域。其中，崔家店新房均價(jià)連續(xù)三個(gè)季度超過新川板塊，后者在上半年尚未有新規(guī)產(chǎn)品入市。

因此，在多家開發(fā)商看來，價(jià)格，成為老規(guī)項(xiàng)目去化庫存最直接，也幾乎是唯一的“利器”。

價(jià)格到位的老規(guī)產(chǎn)品，反成抄底機(jī)會(huì)

有分析人士指出，這場由老規(guī)項(xiàng)目主導(dǎo)的“促銷戰(zhàn)”，可視為房企在臨近年底這一關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的最后沖刺，也是購房者的低價(jià)入場時(shí)機(jī)。

“這實(shí)質(zhì)上是市場的一次‘換擋’。” 中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“而新老切換中實(shí)際上也存在買入機(jī)會(huì)?！?/strong>

他指出，本次促銷的項(xiàng)目，大多在2023年左右入市，而這批項(xiàng)目實(shí)際上已經(jīng)完成了一輪升級(jí)，從公區(qū)、戶型、整體設(shè)計(jì)方面都有了極大的提升。以人居·九林語為例，項(xiàng)目目前均價(jià)2.2萬起，即使以143㎡實(shí)得面積128㎡來算，它的實(shí)得單價(jià)也僅為2.45萬元/㎡。結(jié)合其板樓、小高層、東中環(huán)、現(xiàn)房等特點(diǎn)，即便在新規(guī)市場，依然具備價(jià)格優(yōu)勢。

數(shù)據(jù)也印證了這一觀點(diǎn)，據(jù)房聯(lián)認(rèn)購口徑統(tǒng)計(jì)，10月1日-10月8日，人居九林語認(rèn)購數(shù)據(jù)位居城東第一。

蘇宇還指出，“老規(guī)項(xiàng)目的加速出清，不僅為新規(guī)產(chǎn)品騰出了市場空間，更重要的是，它們以‘價(jià)格標(biāo)桿’的形式，重塑了購房者對(duì)于主城門檻與產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)知?！?/p>

從短期來看，“以價(jià)換量”仍是部分老規(guī)項(xiàng)目的生存策略；但放眼長遠(yuǎn)，一個(gè)由產(chǎn)品創(chuàng)新與居住品質(zhì)主導(dǎo)的新周期，已在此輪促銷潮的尾聲悄然啟幕。

對(duì)于購房者而言，未來3–6個(gè)月的市場格局正呈現(xiàn)出更加清晰的路徑：

一、預(yù)算400萬以下，可重點(diǎn)關(guān)注“老規(guī)項(xiàng)目”

據(jù)克而瑞四川1-9月數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)150-300萬，面積100-140㎡的新房產(chǎn)品占據(jù)市場主力，但這部分產(chǎn)品也正在斷貨。而在此輪促銷后，同等預(yù)算已能購入主城三環(huán)內(nèi)約143㎡的房源。即便考慮新老規(guī)產(chǎn)品在得房率上的差異，對(duì)于希望留在主城、且對(duì)價(jià)格高度敏感的客戶來說，這類房源仍具備相當(dāng)競爭力。

二、預(yù)算400萬以上，建議聚焦“新規(guī)產(chǎn)品”

今年以來的土地市場已釋放明確信號(hào)：目前成都樓面價(jià)TOP10地塊，全部為新規(guī)后成交。這意味著未來新房市場將更多面向改善及以上需求，產(chǎn)品力將成為核心價(jià)值支撐。新規(guī)項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)、空間利用與居住體驗(yàn)上的優(yōu)勢，將逐步定義成都樓市的新標(biāo)準(zhǔn)。

這場“換擋”，讓購房決策的天平愈發(fā)清晰：越賣越少的老規(guī)項(xiàng)目的性價(jià)比正在凸顯，如果能夠疊加地段的稀缺性，或許這是一次不錯(cuò)的買入機(jī)會(huì)。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報(bào)資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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