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熱銷項目 | 9月四代宅去化率居前但分化顯著,滬杭頂豪繼續(xù)領(lǐng)漲

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來源:市場資訊

(來源:克而瑞地產(chǎn)研究)

新房成交絕對量或?qū)⒀永m(xù)低位徘徊,基于去年10月基數(shù)較高,成交單月同比降幅仍將有進一步擴大的可能。城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇。

◎ 文/俞倩倩

9月恰逢“金九”營銷旺季,新房供求迎來穩(wěn)步放量,但項目去化率環(huán)比小幅微降,同比持增,延續(xù)高位波動。究竟當前熱銷樓盤有什么共性特征?“銀十”預期成色幾何?

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9月30城推盤放量下去化率小幅回落至39%,仍處年內(nèi)高位

9月市場熱度高位持穩(wěn),據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),30個重點城市9月平均開盤去化率為39%,環(huán)比微降3pcts,同比上升10pcts。


分城市來看,僅長春、東莞、珠海等3城無項目開盤或加推。去化率超6成城市為北京、成都、廈門、長沙和杭州,除了北京、杭州、成都為短期熱度較高城市之外,廈門、長沙主要得益于網(wǎng)紅盤集中入市對去化率拉升作用比較顯著。以廈門為例,同安區(qū)的中海環(huán)東雲(yún)起項目9月末推出了152套房源,去化率高達87%。長沙如是,岳麓區(qū)嘉信洋湖錦璽項目9月20日推盤去化率同樣高達8成以上。

而從變化趨勢來看,環(huán)比漲跌參半,典型城市大體可分為以下幾類:一是上海、成都、杭州等熱點城市本月去化率小幅回落,仍處4成以上高位波動;二是武漢、蘇州、青島、南寧等二線城市市場延續(xù)弱復蘇走勢,本月去化率延續(xù)增勢;三是南京、昆明、濟南等9月去化率均不足2成,且環(huán)比持降,市場仍延續(xù)低迷走勢。


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穗蓉渝寧鄭等部分新規(guī)/四代宅項目去化居前,項目間持續(xù)分化

目前來看,各地高得房率四代宅、新規(guī)項目入市對于短期市場熱度起到了很好的“托舉”作用,特別是在中央推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下,產(chǎn)品力較強的優(yōu)質(zhì)改善盤成為各地樓市“寵兒”,同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項目。以武漢為例,9月全市共計18次推盤,共計推出2746套,首日去化率為39%。其中新規(guī)項目推盤17次,推盤套數(shù)占比98%,首日去化率40%;老規(guī)范項目推盤1次,推盤套數(shù)占比2%,首日去化率僅為5%。

下表我們羅列了部分9月去化率居前產(chǎn)品力突出的“好房子”項目。可以看出,廣州、成都、重慶、南京、鄭州等城市均有四代宅/新規(guī)項目熱銷。典型代表為長沙嘉信洋湖錦璽項目,作為新規(guī)時代下的標桿項目,憑借最高120%的得房率火爆出圈,3天認籌721組,客房比2.18:1,搖號開盤去化176套,去化率高達50%。


不過值得關(guān)注的是,隨著各地新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市,銷量亦有分化跡象,并非所有項目均能熱銷,以武漢、成都為例,除了去化率高達8成以上的熱銷項目外,不乏滯銷產(chǎn)品,譬如成都近郊區(qū)怡湖春曉項目,因開盤價格超2萬元/平在板塊內(nèi)不具備優(yōu)勢,清水價格接近板塊精裝價格,開盤去化率僅為45%。再如武漢武昌源著項目,9月2日推售50套,去化率不足3成。

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滬杭標桿豪宅去化居前,杭州7萬元+/頂豪入市“越漲越買”

上海、杭州、嘉興等標桿豪宅入市使得整體市場熱度穩(wěn)中有增,杭州兩標桿豪宅安琪兒大家、華潤項目入市呈現(xiàn)出“越漲越買”特征。下表我們羅列了9-10月三城熱銷豪宅項目基本情況。


具體來看,上海頂級豪宅標桿項目金陵華庭位于黃浦區(qū)核心地段,早在今年3月,項目一期158套房源就曾以“3小時售罄,攬金92.34億元”成績震撼市場,二期首批次房源于9月21日開盤即售罄,銷售額逾98億元,打破了上海今年單次推盤總金額最高值記錄。究其熱銷原因,項目區(qū)位核心,配套健全,產(chǎn)品質(zhì)佳:一方面作為嘉里建設在滬最大規(guī)模綜合體,金陵東路片區(qū)總體量約67萬平,涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等多元業(yè)態(tài)。項目最大特色在于依托歷史風貌推進整體開發(fā),其中騎樓風貌商業(yè)街區(qū)規(guī)模超12萬平,相當于兩個“新天地”體量。另一方面硬件配置上,項目獲得WELL+LEED雙預認證,配置八大人居系統(tǒng),包括大金U+空調(diào)、漢斯希爾凈水系統(tǒng)、旭格三玻兩腔+外層夾膠玻璃等;在空間設計動線上,采用四梯兩戶分層動線,配有13-14平專屬電梯廳實現(xiàn)動線分離,保證居住私密性。此外,項目還規(guī)劃了建筑面積約2000平方米的南北獨棟雙會所,涵蓋恒溫泳池、健身空間、私宴廳等多元功能,并通過24小時管家服務等定制化禮遇,構(gòu)建了完整的服務體系。

杭州大家詠印明廬和華潤元起觀潮兩個標桿豪宅均在9月相繼入市,繼錦上萬象府后再漲1-1.3萬元/平,較限價漲幅約5成。


嘉興綠城玫瑰園項目,項目地處姚家蕩片區(qū),定位高層+法式聯(lián)排,地段加持+產(chǎn)品稀缺,拿地到首開僅5個半月,排屋備案均價32055元/平,儲藏室均價15800元/平,10月首開,開盤當天去化率便達到79.4%,總銷售額為3.9億元。

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鎬蘇鄭榕等部分樓盤加速“以價換量”,特價房等助力去庫存

而對于部分市場相對低迷的弱二線城市諸如西安、蘇州、鄭州、福州等部分項目或加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等,均取得了不錯的營銷效果。

譬如西安部分項目去化依賴降價銷售策略,典型代表為信達鳳熙雲(yún)著項目,因項目地處經(jīng)開區(qū)核心地段,加之低價策略1.26-1.36萬元/平,10個點優(yōu)惠,開盤當天開發(fā)商公示保價協(xié)議+選房的客戶送產(chǎn)權(quán)車位+封包陽臺等強營銷策略,9月加推后去化178套,位列月度項目認購TOP1。再如保利云谷和著項目,9月推出一期20套特價房(最高14個點),同時貝殼點位增加1個點至4.5,刺激項目月度認購47套。

蘇州9月銷量TOP10中超半數(shù)項目因高性價比或以價換量入榜,以城市外圍板塊項目為主,荷岸曉風花園除價格優(yōu)勢外還有地段和現(xiàn)房優(yōu)勢;海棠喜舍因9月開盤高性價比+高傭金機制入榜。

鄭州9月三代住宅特價再度加碼,月供補貼、提傭、送裝修齊上陣,如如:華發(fā)峰景灣特價10500元/平?jīng)_進銷量前五,9月單月銷量達57套。

福州9月兩項目“以價換量”效果顯著:陽光城象嶼登云湖洋房目前在售價格13888萬/平,延續(xù)8月價格,項目整體社區(qū)配套優(yōu),環(huán)境好,客戶認可度高;鵬湃國公館本月1—8F價格下降2000元/平,且社區(qū)園林規(guī)劃較好,認購上漲顯著。


預判10月,我們認為,新房成交絕對量或?qū)⒀永m(xù)低位徘徊,基于去年10月基數(shù)較高,成交單月同比降幅仍將有進一步擴大的可能。城市間、項目間分化還將持續(xù)加?。壕既氐群诵囊欢€城市市場熱度或?qū)⒀永m(xù)高位波動,因其購買力基礎(chǔ)相對雄厚,市場熱度變化與新盤供應量和質(zhì)密切相關(guān);武漢、鄭州、蘇州、南京等延續(xù)弱復蘇走勢,購房信心逐步修復;還有部分城市諸如南寧、重慶、福州、青島等,預期整體去化率基本處于不足3成的低位徘徊。值得關(guān)注的是,隨著高品質(zhì)改善住宅集中入市,高端市場亦存在熱度轉(zhuǎn)降跡象,并非所有高端住宅都可實現(xiàn)熱銷,內(nèi)部也存在一定的分化行情,只有具備核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)配套、產(chǎn)品力佳的復合優(yōu)勢類項目才能保持高熱。

排版:鳥姐

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