萬達的債務有多少呢？

咱們能看到的公開信息，到去年三季度，萬達商業(yè)的負債3000多億。

首富王健林相比于巔峰時期，財富縮水了接近八成。雖然前幾天王健林的限高很快被取消了，但是萬達被執(zhí)行的金額，能查到的數(shù)據(jù)還有接近76個億。

那萬達是怎么欠下這么多錢的？王健林又是如何走到這一步的？萬達會成為下一個恒大？今天我們就來深度剖析一下。

1988年，王健林接手了大連西港區(qū)房屋開發(fā)公司，成為了萬達的前身?？恐轿浣指脑祉椖浚f達賺了第一桶金。到了90年代初，萬達年房屋銷售量就占了整個大連的20%以上。要不說人走運的時候就是芝麻開花節(jié)節(jié)高，萬達不僅住宅搞得好，商業(yè)地產(chǎn)玩得也賊溜。反正就是經(jīng)過幾次機構(gòu)改革，萬達到2012年的時候，就已經(jīng)成為了全國非常知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司。

咱就簡單交代一下萬達的背景?？傊?，從1988年成立之后，高歌猛進了20多年。萬達在2012年公布了它成功的秘密，9個字：“清華北大不如膽子大?！?/p>

但這很抽象，具體點說就是，房地產(chǎn)要做大規(guī)模、越做越大，就得滾動加杠桿、借新還舊。

比如一個房地產(chǎn)項目需要100個億，那這100億的開發(fā)資金，就得分為兩個部分：一部分自己出30個億，另外一部分向銀行借70個億。當然，這30個億也不一定需要全部自己出，可以只出9個億，剩下的21個億，向非銀行的金融機構(gòu)募集，像理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃，都可以是獲取資金的來源。合著說，要開發(fā)一個房產(chǎn)項目，大多數(shù)錢都可以借，這樣就把杠桿放得很大。

當然，這個杠桿還不極致。如果把杠桿做得再極致點，可以滾動開發(fā)，就相當于房地產(chǎn)項目開發(fā)完成之后，賣出去或租出去會產(chǎn)生現(xiàn)金。這筆現(xiàn)金本來是可以攢起來用來還錢的，但先不還，把前面加杠桿的這套游戲再玩一遍，就可以把杠桿放得更大。

這里就有個問題了。如果把賺的錢用來滾動開發(fā)，前面的借款到期了咋辦呢？

可以找新錢來還舊債。

你看，萬達每年都有到期的借款，但萬達的債務并沒有減少，每年還是增加的。僅2015到2016年一年的時間，萬達的債務就從4000多億上漲到了5277億。這里面可能就存在萬達將利潤用于滾動開發(fā)、繼續(xù)加大杠桿的情況。那前面的借款到期了怎么辦？借新還舊。就像2015到2016年，萬達就發(fā)行了大量的公司債和中期票據(jù)。

如果仔細翻翻這些公司債和中期票據(jù)，募集這些資金的目的是什么呢？大多數(shù)就是用來償還前面到期的借款的。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)公司的成功之道在哪？就是現(xiàn)金管理，用三個蓋子蓋八個碗，滾動開發(fā)，借新還舊。大家要記住這個邏輯，后面發(fā)生的很多事兒，最終都與這有關(guān)。

2012年，和馬云一起領(lǐng)完獎的王健林，就帶領(lǐng)著萬達迅速擴張。資產(chǎn)的擴張伴隨著負債的規(guī)模一起擴張。2012年，萬達商業(yè)的負債是2477個億；到了2016年，萬達商業(yè)的負債規(guī)模翻了接近一倍多，達5277個億。同時間，資產(chǎn)規(guī)模也是擴大的，從2012年的3351個億也翻了一倍多，上漲到了7511個億。到了2015年，王健林家族就成了中國的新首富，財富規(guī)模2600個億。

成了首富之后，萬達的膽子也就更大了。咱不知道每一個企業(yè)家是否都有擴張規(guī)模的沖動，在擴張的時候，又會經(jīng)常忽略風險?？傊酉聛磉@個玩法中的隱憂就開始出現(xiàn)了。

據(jù)說在2016年，萬達在海外搶了一個本不屬于它的項目，咱不知道真假，但這一年，萬達一年到期的長期欠債就有200多億，欠供應商的錢有800多個億，前期收了客戶的錢、還沒有交房的商品房1390多個億。

但在如此大的還債壓力下，萬達2017到2019年發(fā)行的新債著實不多。這三年里，幾乎沒有發(fā)行公司債，中期票據(jù)也就發(fā)行了一年。相比之下，萬科、中海等房地產(chǎn)公司的公司債都是正常發(fā)行的。

你看，房地產(chǎn)的游戲是這么玩的：滾動杠桿和借新還舊。如果借不到新錢，那這個游戲就玩不下去了。如果要防止供應鏈斷裂，那只有一招：賣資產(chǎn)。

所以2017年，萬達和富力、融創(chuàng)簽訂了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將旗下的77家酒店賣給了富力，將13個文旅項目賣給了融創(chuàng)，順勢萬達也清倉了之前的商品房項目。看起來萬達算是度過了兇險，但是萬達的債務壓力其實并沒有消除。

剛才咱們不是說，2015到2016年，為了償還借款，萬達借新還舊發(fā)行了大量的公司債和中期票據(jù)嗎？這些公司債和中期票據(jù)的期限多在3到5年。也就是說，到了2019年左右，這些債務又會變成舊債，新一輪的債務危機正在醞釀當中。

這里停下問大家一個問題：你看，2017年因為沒有借新還舊，萬達賣掉了酒店、文旅。現(xiàn)在咱們知道2019年左右又有一批舊債要償還了。如果你是萬達的領(lǐng)導，你會怎么做呢？我給大家兩個選項：

選項一，咱不擴張了，停一停，存一些現(xiàn)金流，應對之后的欠款；

選項二，管他呢，不要慫，硬著頭皮繼續(xù)干。

我不知道大家會怎么選，但當時的萬達選擇的是第二個。

你看，即使剛賣完酒店、文旅的萬達，并沒有止住腳步。在這三年的時間里，萬達新增自建的萬達廣場就有45座。如果一座萬達廣場需要十幾個億的話，每年萬達在萬達廣場上投入的資金也得有200多個億，但當時萬達的每年利潤只剩下了100多億。

沒有攢錢用于還錢，那到了還款日，萬達有可能面臨著新一輪的債務危機。到了2019到2020年，萬達一年內(nèi)到期的長期債務就超過了400多億，還不包括短期應付的等等其他債務。而萬達賬上的資金只有600多億，萬達又會陷入新一輪的債務危機。

來，再停一下。其實，這里萬達并沒有陷入新一輪債務危機，因為萬達又能借到錢了。你看，2019年之后，萬達投資性房地產(chǎn)，也就是萬達廣場的抵押比例開始明顯上升。2020年，萬達廣場的抵押比例一下子從2019年的低點上升到了79.7%，2021年繼續(xù)上升達到了80%多，這說明萬達又可以重新抵押資產(chǎn)，從銀行借錢了。2020年，萬達又重新發(fā)行了大量的公司債和中期票據(jù)，用于償還前期發(fā)行的公司債。

所以，不知道剛才大家有沒有選對，人家萬達算是賭對了。經(jīng)常賭的朋友們都知道，賭桌上有四字真言：九賭必輸。天天狼來了、狼來了，狼總有一天會真的來。