觀點網(wǎng) 傳聞中的交易最終落地。

10月17日，阿里巴巴集團(tuán)與螞蟻集團(tuán)宣布，斥資66億元（約9.25億美元）向文華東方國際集團(tuán)購入銅鑼灣港島壹號中心（One Causeway Bay）13層商業(yè)寫字樓，作為兩家公司在香港的總部。

值得注意的是，這宗交易是自2021年以來香港最大宗的寫字樓成交，預(yù)計將于今年12月底前完成。

阿里巴巴集團(tuán)主席蔡崇信表示，此次收購香港地標(biāo)物業(yè)，“充分體現(xiàn)我們對香港經(jīng)濟(jì)和營商環(huán)境的信心，并將以香港為理想的大本營，持續(xù)拓展國際業(yè)務(wù)”。

而在集團(tuán)戰(zhàn)略抉擇之下，香港甲級寫字樓市場似乎已到了適合“抄底”的時機(jī)。

近四年最大單交易

此次交易的具體標(biāo)的為港島壹號中心頂層13層寫字樓，以及大廈的屋頂標(biāo)志（換句話說有冠名權(quán)）和50個停車位，涉及總樓面面積約30.16萬平方呎。

交易總對價約9.25億美元，約人民幣66億元以及港幣72億元，折合每平方呎單價約2.39萬港元。

此次交易亦正值怡和洋行正籌備收購文華東方國際集團(tuán)剩余11.96%股份，尋求將后者徹底私有化。文華東方則透露，扣除出售費用后，此次交易將產(chǎn)生剩余收益約為7.58億美元。

資料顯示，港島壹號中心位于銅鑼灣告士打道281號，前身為怡和洋行倉庫，上世紀(jì)下半葉開發(fā)為香港怡東酒店（The Excelsior Hong Kong）。該酒店于1973年開業(yè)，提供865間客房及21間套房。

2019年，文華東方對酒店進(jìn)行拆除，并著手重建為甲級寫字樓。

按照規(guī)劃，港島壹號中心高24層，提供約50萬平方呎辦公空間；另設(shè)有4層零售樓層和位于35樓的天臺及戶外平臺，提供約5.5萬平方呎的購物、娛樂及餐飲空間。其中，寫字樓部分每層層高2.9米，每層可出租面積約2萬平方呎。

文華東方國際集團(tuán)2024年報披露，港島壹號中心已于2024年7月竣工，并計劃于2025年下半年入市。截至2024年年底，項目總估值達(dá)到20億美元。

據(jù)市場消息，在阿里巴巴和螞蟻集團(tuán)出手之前，項目已成功租出兩層空間。

阿里巴巴與螞蟻集團(tuán)的此次收購亦并非突然決定，是阿里系在香港長期布局的最新一環(huán)。

據(jù)悉，自1999年創(chuàng)立之初，阿里巴巴便已在香港設(shè)立業(yè)務(wù)。此后，作為對外窗口和國際金融中心，香港一直是阿里系業(yè)務(wù)的重要落點。2005年，阿里巴巴將淘寶業(yè)務(wù)引入香港，2014年阿里云正式落地展開服務(wù)。

資本市場層面，阿里巴巴于2019年在港交所完成第二上市，并于2024年轉(zhuǎn)為雙重主要上市，成為首家在紐約與香港雙重主要上市的中國科技公司。

螞蟻集團(tuán)的香港布局同樣縱深發(fā)展，2017年推出本地電子錢包AlipayHK，至今已服務(wù)逾450萬活躍用戶，成為香港主流移動支付工具之一。

2025年4月，螞蟻數(shù)科更成為香港特區(qū)政府“重點企業(yè)伙伴”，將海外總部正式落戶香港，聚焦人工智能與區(qū)塊鏈技術(shù)的產(chǎn)業(yè)落地。

除上述阿里巴巴主席蔡崇信發(fā)表的評論外，螞蟻集團(tuán)董事長井賢棟也表示，螞蟻集團(tuán)正積極參與香港創(chuàng)新樞紐的建設(shè)，深度融入大灣區(qū)發(fā)展。

“香港濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍以及其連接中國內(nèi)地與全球市場的橋梁作用，對加碼香港充滿信心。展望未來，將持續(xù)加大在香港的投入，吸引全球頂尖人才，壯大本地團(tuán)隊?！?/p>

阿里系“抄底”

集團(tuán)戰(zhàn)略抉擇之外，香港甲級寫字樓市場似乎已到了適合“抄底”的時機(jī)。

2020年以來，香港寫字樓市場經(jīng)歷了前所未有的劇烈波動，呈現(xiàn)出“空置率攀升、租金持續(xù)下行、資產(chǎn)估值回調(diào)”的多重特征。但進(jìn)入2025年，市場已開始有復(fù)蘇跡象。

一方面，香港經(jīng)濟(jì)正持續(xù)回暖，尤其是在IPO市場。年內(nèi)，在多重利好的影響下，香港IPO規(guī)模出現(xiàn)井噴。

截至2025年前三季度，港交所已有68只新股掛牌上市，新股數(shù)量同比增長約50%；總集資額超過1800億港元，集資額同比提升超過2倍，已成為全球主要IPO市場新股集資額首位。

其中，多只百億規(guī)模完成上市。包括募資規(guī)模達(dá)410億港元的寧德時代、募資規(guī)模250億港元的紫金黃金國際。另外，募資金額超百億港元的還有恒瑞醫(yī)藥、三花智控、海天味業(yè)等。

與此同時，港股市場是今年全球表現(xiàn)最好的股票市場之一。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年第三季度，恒生指數(shù)年內(nèi)已累計上漲34.73%，恒生科技指數(shù)累計上漲45.73%。

資本市場的暢旺，一定程度助推了寫字樓市場的租賃表現(xiàn)。

來自仲量聯(lián)行的最新報告，截至8月底，香港整體寫字樓空置率僅微升至13.5%。市場上出現(xiàn)了強(qiáng)勁的凈吸納量，8月份單月錄得31.4萬平方呎的正凈吸納量，“受惠于活躍的新股市場及持續(xù)增長的財富管理需求，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的租賃意欲明顯提升。”

同時，8月份香港寫字樓整體租金環(huán)比僅微跌0.2%，實現(xiàn)今年以來最小的環(huán)比跌幅。

另一方面，雖然目前香港甲級寫字樓市場已開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，但尚未真正逆轉(zhuǎn)頹勢。

“香港寫字樓租賃市場持續(xù)面臨根本性挑戰(zhàn)，供應(yīng)過剩仍是最大阻力。盡管出現(xiàn)包括IPO活動回暖、企業(yè)總部遷址及對沖基金擴(kuò)張等積極進(jìn)展，這些因素的聚合效應(yīng)仍不足以扭轉(zhuǎn)整

體下行趨勢。預(yù)計短期內(nèi)市場艱難態(tài)勢將持續(xù)?！钡谝惶酱骶S斯在2025年9月發(fā)布的寫字樓租賃報告中表示。

據(jù)統(tǒng)計，2025年全香港將有超過300萬平方呎的新增甲級寫字樓面積落成，為2008年以來的新高，這將在短期內(nèi)對寫字樓市場租金和空置率形成壓力。

然而，往往在市場深度調(diào)整期，大宗交易市場卻能展現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性活力。用更通俗的話語講，大批投資者和希望在當(dāng)?shù)赜虚L遠(yuǎn)發(fā)展的自用買家會擇機(jī)進(jìn)場購置物業(yè)。

數(shù)據(jù)也顯示，2023年以來，香港寫字樓大宗交易日趨活躍。

更何況目前市場轉(zhuǎn)機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)。“盡管利率壓力與需求疲軟為寫字樓租賃市場帶來短期挑戰(zhàn)，香港寫字樓領(lǐng)域正涌現(xiàn)新的增長動力。金融板塊復(fù)蘇與終端用戶強(qiáng)勁的購置活動共同推動市場需求，預(yù)計中環(huán)區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹩谖磥頂?shù)年將率先錄得回升。”第一太平戴維斯指出。

阿里巴巴和螞蟻集團(tuán)此時入手，不失為好時機(jī)。

此前阿里巴巴是租用銅鑼灣時代廣場10層樓面作為總部使用，螞蟻集團(tuán)的辦公地點也在此處。據(jù)了解，這份租約本預(yù)計將于2028年屆滿。

此次收購?fù)瓿?，阿里系將從長期租戶轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵奈飿I(yè)持有者，除享受物業(yè)升值外，每年還能節(jié)省租金支出。

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