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在農(nóng)村宅基地房屋糾紛中，“集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份” 是核心門檻 —— 非本村成員即便簽了贈與、建房協(xié)議，也無法取得房屋所有權(quán)。近日，北京市懷柔區(qū)法院審理的一起案件中，原告張建國（本村成員）主張 2011 年簽訂的《贈予協(xié)議》《出資建房協(xié)議》《翻建房屋協(xié)議》無效，因被告李濤（非本村成員）及其母親李秀蘭（非本村成員）無權(quán)取得宅基地房屋，法院最終全部支持原告訴求，維護(hù)了張建國的合法權(quán)益。

一、案情介紹：非本村母子簽協(xié)議爭房，原告主張協(xié)議無效

1. 家庭關(guān)系與宅基地背景

核心人物：張建國（原告，北京市懷柔區(qū)某鎮(zhèn)某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，“一號院落” 宅基地使用權(quán)人）；李秀蘭（張建國妻子，非本村成員，2024 年 4 月去世）；李濤（被告，李秀蘭之子，非本村成員，與張建國系繼父子關(guān)系，成年后與二人共同生活）；張建軍（張建國親兄弟，“二號院落” 宅基地使用權(quán)人，無配偶子女，2013 年 12 月去世）。

關(guān)鍵房屋：“一號院落”（懷柔區(qū)某鎮(zhèn)某村）、“二號院落”，均為農(nóng)村宅基地上房屋，張建國是 “一號院落” 合法使用權(quán)人，張建軍是 “二號院落” 合法使用權(quán)人。

2. 三份協(xié)議的簽訂與爭議

2011 年 7 月 29 日，在李秀蘭協(xié)調(diào)下，張建國、張建軍與李濤簽訂三份協(xié)議：

《翻建房屋協(xié)議書》：約定張建國翻建 “一號院落” 4 間北房、張建軍翻建 “二號院落” 3 間北房，全部由張建國、李秀蘭出資，建成后 7 間房歸二人所有，張建軍對 “二號院落” 1 間房有永久居住權(quán)；

《出資建房協(xié)議》：約定 “一號院落” 正房東數(shù) 1-3 間歸張建國、李秀蘭，4-6 間歸李濤，西廂房 5 間、東廂房 4 間歸李濤，院落及附屬設(shè)施歸雙方共有；

《贈與協(xié)議》：張建國、李秀蘭將 “一號院落” 東數(shù) 1-3 間贈與李濤，張建軍將 “二號院落” 東數(shù) 7 間贈與李濤。

2024 年李秀蘭去世后，張建國主張：“三份協(xié)議是被李秀蘭、李濤哄騙簽訂的，房屋是我婚前出資建設(shè)，且李濤母子非本村成員，無權(quán)取得宅基地房屋，協(xié)議違反《土地管理法》，應(yīng)屬無效?！?/p>

李濤抗辯：“翻建房屋時我有出資，房屋是張建國與李秀蘭婚后翻建，李秀蘭的份額我有權(quán)繼承，協(xié)議有效。”

3. 過往關(guān)聯(lián)訴訟

2017 年：張建國之女張娜（本村成員）起訴，經(jīng)調(diào)解確認(rèn) “二號院落” 部分房屋歸張娜所有；

2022-2023 年：李濤前妻趙剛起訴分割 “一號院落” 廂房，法院以 “趙剛非本村成員，未獲批翻建，無所有權(quán)” 為由駁回其訴求。

二、法院說理：非本村成員無權(quán)取得宅基地房屋，三份協(xié)議均無效

法院審理認(rèn)為，本案核心是 “宅基地使用權(quán)的身份屬性”，依據(jù)《民法典》《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，作出如下認(rèn)定：

1. 宅基地使用權(quán)僅限本村成員，非成員無權(quán)取得

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的專屬權(quán)利，與身份直接掛鉤，非本村成員無法通過贈與、出資等方式 “變相取得” 房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)。本案中，李秀蘭、李濤均非案涉村莊集體經(jīng)濟(jì)組織成員，即便二人參與出資翻建，也不能據(jù)此獲得房屋所有權(quán)或宅基地相關(guān)權(quán)利 —— 這是農(nóng)村宅基地管理的核心原則，也是協(xié)議無效的根本原因。

2. 三份協(xié)議內(nèi)容違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，全部無效

《出資建房協(xié)議》約定 “部分房屋、院落歸李濤、李秀蘭所有”：因二人非本村成員，該約定直接違反 “宅基地使用權(quán)專屬” 的法律規(guī)定，內(nèi)容無效；

《贈與協(xié)議》中 “贈與房屋給李濤”：贈與的本質(zhì)是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，而李濤無本村成員身份，無法承接宅基地上房屋所有權(quán)，贈與內(nèi)容無效；

《翻建房屋協(xié)議書》約定 “7 間房歸張建國、李秀蘭所有”：李秀蘭非本村成員，無權(quán)與張建國共同享有房屋所有權(quán)，涉及李秀蘭的約定內(nèi)容無效。

3. 李濤的 “繼承” 主張不成立

李濤稱 “有權(quán)繼承李秀蘭的房屋份額”，但李秀蘭本身因非本村成員，從未合法取得房屋所有權(quán)，“無合法財(cái)產(chǎn)可繼承”，故該主張缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，法院不予支持。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)張建國、李秀蘭、張建軍與李濤 2011 年 7 月 29 日簽訂的《出資建房協(xié)議》《贈與協(xié)議》中，“位于北京市懷柔區(qū)某鎮(zhèn)某村‘一號院落’‘二號院落’內(nèi)房屋、院落、門道、院墻及其他附屬設(shè)施歸李秀蘭、李濤所有” 的全部內(nèi)容均屬無效；

確認(rèn)張建國、李秀蘭、張建軍 2011 年 7 月 29 日簽訂的《翻建房屋協(xié)議書》中，“位于北京市懷柔區(qū)某鎮(zhèn)某村‘一號院落’‘二號院落’內(nèi)房屋歸李秀蘭所有” 的全部內(nèi)容均屬無效。

四、律師建議：農(nóng)村宅基地房屋交易，必守 3 條紅線

先查 “身份”：非本村成員不簽 “所有權(quán)” 協(xié)議

若交易對象是非本村成員，即便簽訂贈與、買賣、出資協(xié)議，也無法取得房屋所有權(quán)，最終可能被認(rèn)定無效。如需合作建房，可約定 “使用權(quán)” 而非 “所有權(quán)”，避免后續(xù)糾紛。

慎簽 “全家協(xié)議”：宅基地使用權(quán)人單獨(dú)簽字才有效

宅基地房屋協(xié)議需由合法使用權(quán)人（如本案張建國、張建軍）簽字，非使用權(quán)人（如李秀蘭）無權(quán)處分；涉及多人簽字時，需確認(rèn)每人是否為使用權(quán)人，避免 “無權(quán)處分” 導(dǎo)致協(xié)議無效。

留存 “出資證據(jù)”：即便協(xié)議無效，可主張資金返還

若非本村成員實(shí)際出資翻建，協(xié)議被認(rèn)定無效后，可憑出資憑證（如轉(zhuǎn)賬記錄、建材發(fā)票）主張使用權(quán)人返還出資款，減少經(jīng)濟(jì)損失 —— 但需注意，“出資”≠“取得所有權(quán)”。

本案判決明確：農(nóng)村宅基地房屋的 “身份門檻” 不可突破，非本村成員切勿抱有 “簽協(xié)議就能拿房” 的僥幸心理，合法合規(guī)才能避免權(quán)益受損。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）