陜西浩公律師事務(wù)所 民商事研究院 文章/張佳琦

一、基本案情

本案為一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛。A物業(yè)公司訴稱(chēng)，其與業(yè)主B于2012年簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，但業(yè)主B自2014年起拖欠物業(yè)管理費(fèi)，經(jīng)多次催繳未果，故訴至法院，請(qǐng)求判令業(yè)主B支付欠付的物業(yè)費(fèi)共計(jì)4939元。

對(duì)于欠費(fèi)事實(shí)，業(yè)主B予以認(rèn)可，但其拒絕支付的理由在于主張A物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，未履行合同核心義務(wù)。其抗辯理由主要圍繞以下幾個(gè)方面：公共設(shè)施維護(hù)不力，如電梯故障頻發(fā)、消防設(shè)施損壞；安全管理缺失，如門(mén)禁形同虛設(shè)、樓道亂停放電瓶車(chē)帶來(lái)隱患；環(huán)境秩序維護(hù)不佳，如積雪清理不及時(shí)；以及對(duì)違章建筑、侵占公共區(qū)域等行為管理缺位，導(dǎo)致小區(qū)安全隱患叢生。

綜上，本案的核心爭(zhēng)議在于，業(yè)主B所列舉的物業(yè)服務(wù)存在的諸多問(wèn)題，能否構(gòu)成其拒絕履行支付物業(yè)費(fèi)合同義務(wù)的合法抗辯理由。

二、法院認(rèn)為

雙方簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)共同遵守履約。A物業(yè)公司為業(yè)主B所在的小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主B作為小區(qū)業(yè)主接受了A物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主B以A物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差為由，拒付物業(yè)費(fèi)，并要求A物業(yè)公司按原協(xié)議約定的物業(yè)費(fèi)的40%減收物業(yè)費(fèi)。考慮到物業(yè)服務(wù)合同具有整體性特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源為業(yè)主所繳納的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)不足將進(jìn)一步導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量惡化，形成惡性循環(huán)，損害全體業(yè)主的利益，故僅在物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵時(shí)，業(yè)主可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要求物業(yè)公司減免物業(yè)費(fèi)，但業(yè)主B一審中提交的證據(jù)不足以證實(shí)A物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵且經(jīng)業(yè)主屢次反映后仍拒不整改，其所列舉的情況系局部性、較短時(shí)間內(nèi)的怠于服務(wù)，并未造成嚴(yán)重后果，屬于一般瑕疵，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，對(duì)于此種情況，業(yè)主B作為業(yè)主可以請(qǐng)求A物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，或通過(guò)建議投訴的方式，促使A物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)加以改進(jìn)，而非直接拒付物業(yè)費(fèi)，A物業(yè)公司應(yīng)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后及時(shí)采取補(bǔ)救整改措施，業(yè)主B未進(jìn)一步舉證，故業(yè)主B拒付物業(yè)費(fèi)和要求業(yè)主B減免物業(yè)費(fèi)的主張，均依據(jù)不足，本院不予支持。

三、律師說(shuō)法

在司法實(shí)踐中，法院對(duì)于業(yè)主主張減免物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求通常持審慎態(tài)度。法院普遍認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同具有整體性和持續(xù)性特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)依賴(lài)于全體業(yè)主按時(shí)足額繳納的物業(yè)費(fèi)。如果允許業(yè)主隨意拒交或減免物業(yè)費(fèi)，將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)不足，進(jìn)而引發(fā)服務(wù)質(zhì)量下降，形成惡性循環(huán)，最終損害的是全體業(yè)主的共同利益。基于上述考量，法院通常僅在物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵且經(jīng)業(yè)主屢次反映后仍拒不整改時(shí)，才會(huì)酌情減免物業(yè)費(fèi)。同時(shí)大量司法實(shí)踐顯示，法院并不會(huì)支持完全免除物業(yè)費(fèi)的訴求，僅是依據(jù)嚴(yán)重服務(wù)瑕疵情況酌情減免20%-40%。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，對(duì)于物業(yè)服務(wù)存在一般瑕疵的情況，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，或通過(guò)建議投訴的方式督促改進(jìn)，而非直接拒付物業(yè)費(fèi)。

實(shí)踐中，法院對(duì)"嚴(yán)重瑕疵"的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較高，要求業(yè)主提供的證據(jù)能夠證明物業(yè)服務(wù)存在持續(xù)性的、影響業(yè)主基本生活的重大缺陷，且經(jīng)業(yè)主屢次反映后物業(yè)公司仍拒不整改。對(duì)于局部性、短時(shí)間內(nèi)的服務(wù)不到位，法院通常認(rèn)定為一般瑕疵，不支持減免物業(yè)費(fèi)。

在主張減免物業(yè)費(fèi)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)證明物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵且經(jīng)業(yè)主屢次反映后仍拒不整改。不僅要提供瑕疵存在的證據(jù)，更需要證明該瑕疵的持續(xù)性、嚴(yán)重性以及物業(yè)公司的不作為態(tài)度。證據(jù)應(yīng)當(dāng)形成完整的鏈條，包括瑕疵的初始狀態(tài)、持續(xù)期間、影響范圍、業(yè)主投訴過(guò)程、物業(yè)公司的回應(yīng)(或不回應(yīng))等各個(gè)環(huán)節(jié)。在證據(jù)收集過(guò)程中，建議業(yè)主注重證據(jù)的連續(xù)性和客觀(guān)性，采用時(shí)間地點(diǎn)可驗(yàn)證的影像資料，保留書(shū)面溝通記錄，建議聯(lián)合其他業(yè)主共同搜集、舉證物業(yè)服務(wù)的嚴(yán)重瑕疵。只有充分證明物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵且物業(yè)公司經(jīng)多次反映后拒不整改，業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求才可能獲得法院支持。