近日，北京市朝陽區(qū)遠洋 LA VIE的一套毛坯獨棟別墅以1.43億元的價格拍賣成功，同樣位于北京市朝陽區(qū)，縵合北京的三套豪宅法拍也成交。遠洋 LA VIE別墅法拍經(jīng)歷了149次出價，而縵合北京關(guān)注度最高的一套豪宅，經(jīng)歷了276次競價最終成交。

豪宅市場法拍的火熱引發(fā)關(guān)注。目前，整體來看全國房地產(chǎn)市場仍處于止跌回穩(wěn)階段，那么，富豪爭搶買房的邏輯是什么？

豪宅法拍火熱

阿里資產(chǎn)平臺信息顯示，10月17日，北京市朝陽區(qū)景林路9號院110號樓-2至2層102號房產(chǎn)拍賣成功，成交價為1.43億元。此次拍賣有10人報名，超過2萬人次圍觀，經(jīng)過149次出價后最終成交。

值得注意的是，此次拍賣房產(chǎn)為涉刑資產(chǎn)，拍賣方為貴州省貴陽市中級人民法院，拍賣標(biāo)的物為法院查封財產(chǎn)，案號為(2025)黔01執(zhí)778號。

該項資產(chǎn)評估價為1.65億元，起拍價為1.06億元。最終成交價較起拍價溢價35%，較評估價折價近14%。該項房產(chǎn)用途為住宅、地下輔助用房，面積為1697.2平方米，房屋狀態(tài)為空置、毛坯。根據(jù)成交價1.43億元計算，折合8.42萬元/平方米。再加上買受人在拍賣標(biāo)的物交割、過戶時所發(fā)生的費用和稅費，單價會高于此數(shù)值。

拍賣公告顯示，該套房屋負二層入戶門兩邊各有兩個車位，競買人應(yīng)自行向該房屋的開發(fā)商（北京東隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）咨詢上述車位的權(quán)屬情況，本次拍賣成交后的交付以不動產(chǎn)權(quán)證登記范圍為準(zhǔn)，不包含上述車位。

事實上，該項資產(chǎn)并非首次拍賣，今年8月27日和9月18日曾先后兩次拍賣，兩次拍賣價格分別為1.65億元和1.32億元，兩次拍賣均無人報名，最終流拍。

北京市朝陽區(qū)景林路9號院110號樓-2至2層102號房產(chǎn)。圖片來源：阿里資產(chǎn)平臺

根據(jù)公開信息，該房產(chǎn)項目為遠洋 LA VIE，由遠洋集團開發(fā)，位于北京市朝陽區(qū)京順路與首都機場高速交匯處，距首都國際機場6.5公里。項目規(guī)劃190棟獨棟別墅，2011年10月開盤，2012年5月交付使用。根據(jù)安居客信息，目前遠洋 LA VIE在售房源11套，10月掛牌均價9.87萬元/平方米。

無獨有偶，京東資產(chǎn)交易平臺信息顯示，北京市朝陽區(qū)霄云路8號院8號樓一套住宅及9號樓兩套住宅于10月17日拍賣成功。三套住宅建筑面積均約455.27平方米，起拍價均為5217.39萬元。最終8號樓住宅為底價成交，9號樓兩套住宅成交價分別為5637.39萬元和5683.39萬元，折合單價11.46至12.48萬元/平方米。三套房源中，9號樓16層2單元1602室住宅熱度最高，經(jīng)歷了276次競價。

拍賣公告指出，獲拍后，買受人需另付技術(shù)服務(wù)費（獲拍價的0.5%-1%）和商家傭金（獲拍價的0.5%-4.3%），以單件拍賣標(biāo)的成交價為基數(shù)，差額定率累進計算。

霄云路8號院8號樓。圖片來源：京東資產(chǎn)交易平臺

據(jù)界面新聞了解，該項目最初的名字就是“霄云路8號”。2008年底，霄云路8號帶著“中國第一個世界級高端居住區(qū)”的光環(huán)登場，占據(jù)朝陽區(qū)東四環(huán)內(nèi)核心地段，毗鄰燕莎商圈與使館區(qū)，空中四合院設(shè)計融合中式韻味與現(xiàn)代奢華，再加上“天價”營銷引發(fā)的話題效應(yīng)，當(dāng)時吸引了不少富豪的目光。2009年，合生創(chuàng)展集團總銷售額逼近150億元，霄云路8號無疑是其中的“功臣”。

項目共9棟樓，其中1號樓開發(fā)商自持。3、5、6、7號樓于2009-2013年建設(shè)，一般叫霄云路8號。2018-2019年期間，安曼酒店和合生創(chuàng)展共同出資打造了一個全新的品牌MAHA，項目正式更名為縵合北京，2、8、9、10號樓則被稱為縵合北京。同在一個小區(qū)，區(qū)別在于物業(yè)公司不一樣?？z合北京定位為霄云路8號的升級版本。

根據(jù)北京市住建委信息，2025年8月30日，2號樓取得預(yù)售許可證，推出112套房源，擬售均價約12萬元/平方米。截至2025年10月23日，2號樓已簽約套數(shù)3套，成交均價12.28萬元/平方米。

資產(chǎn)再配置

與豪宅市場法拍火熱形成對比的是普通住宅市場的冷清。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2025年9月北京法拍市場新增上拍各業(yè)態(tài)拍品262套，同比下跌70.02%；交易截止拍品掛拍房源413套，同比下跌66.15%；成交約93套，同比下跌66.30%；清倉率22.52%?？偝山唤痤~約6.37億元，同比下跌71.66%。

北京一位房產(chǎn)法拍從業(yè)人士告訴界面新聞：“北京的法拍市場兩級分化比較嚴重，有錢人還是有的?，F(xiàn)在北京高端住宅價格沒怎么降，普通住宅降得比較多。”

北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎在接受界面新聞采訪時表示：“總體上來看，法拍房成交均價是在下降的，市場趨勢沒有明顯變化。而豪宅市場，無論一手、二手還是法拍，底層邏輯和房地產(chǎn)整體供需關(guān)系不大?！?/p>

陸鼎告訴界面新聞，目前資金寬松度其實不低，市場熱錢也不少，對于頭部機構(gòu)和一些富豪，面臨的不是資金荒，而是資產(chǎn)荒。這些豪宅法拍房的成交，契合了資產(chǎn)荒情況下豪宅作為資金容器進行資產(chǎn)配置的需求?！氨热邕h洋 LA VIE那套房子，一拍是評估價起拍，流拍是必然的；二拍起拍價已經(jīng)打了八折，還是流拍，也符合目前市場環(huán)境；三拍較二拍起拍價再降20%，相當(dāng)于評估價的64%，這個價格對于核心資產(chǎn)抄底是有吸引力的。”

“現(xiàn)在法拍房的特征是，普通房源仍然是以價換量，均價仍在下跌，清倉率低。由于法拍掛牌量在上升，雖然換出來一些成交量，但庫存量也在上升。豪宅市場是結(jié)構(gòu)性火熱，這跟資產(chǎn)荒有關(guān)系，未來估計這個趨勢還會更明顯?！标懚Ρ硎?。

從全國房地產(chǎn)市場來看，目前仍處于止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵階段，但今年以來，國內(nèi)核心城市豪宅市場卻逆勢上揚。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，北京、上海、成都和杭州千萬以上新房成交套數(shù)同比均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，北上深成杭幾大核心城市千萬以上新房成交占所有新房成交比例均有不同程度的上升。千萬級豪宅正成為高凈值人群的“硬通貨”。

今年前8個月核心城市豪宅成交量上升，表明當(dāng)前部分資金正在積極布局優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。加之今年四季度多個核心城市預(yù)計加大高端樓盤供應(yīng)，豪宅市場有望迎來新一輪行情。

在高端豪宅的價值構(gòu)成中，地段是底層邏輯，是價值錨點。它不僅決定了豪宅的價格起點，更決定了其抗風(fēng)險能力、資產(chǎn)傳承能力與市場認同度。所在區(qū)域集中了城市最優(yōu)質(zhì)的資源，包括領(lǐng)先的教育、醫(yī)療資源、高端商業(yè)配套與文化地標(biāo)、交通便利性等，這些資源無法快速復(fù)制或遷移，具備天然的稀缺性和排他性。

中指研究院指出，在市場調(diào)整期，核心地段的高端豪宅表現(xiàn)出更強的抗跌性。由于地段優(yōu)勢的存在，潛在買家群體較廣，除了本地買家外，更對全國甚至全球的買家有著強大的吸引力，因此資產(chǎn)的流動速度更快。全球?qū)捤芍芷诘牡絹?，利率持續(xù)走低的趨勢下，持有大量現(xiàn)金的性價比將持續(xù)減弱，因此，此時進行適當(dāng)?shù)亩嘣Y產(chǎn)配置是十分合適的時機。

作為仍位于低估區(qū)間的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，核心地段的高端豪宅正是資產(chǎn)配置的一個好標(biāo)的。一方面是當(dāng)前價格下，選擇空間比高位時會更多，“安全墊”更厚實，也更容易買到”好資產(chǎn)”，另一方面，作為房產(chǎn)價值錨點的高端豪宅，有望率先迎來價值修復(fù)，實現(xiàn)穩(wěn)健增長。