今天合肥土拍落下帷幕，三宗涉宅地塊全部以底價(jià)成交，總金額達(dá)21.24億元。蜀山城更、招商蛇口和意禾三家房企分別競(jìng)得蜀山、包河和瑤海地塊。

與往年火熱的土拍市場(chǎng)相比，本次拍賣(mài)雖全部成交，但零溢價(jià)的結(jié)果表明開(kāi)發(fā)商拿地依然謹(jǐn)慎。引人注目的是，民營(yíng)房企意禾的參與為市場(chǎng)帶來(lái)一絲暖意。

NO.1|壹

三宗地塊各歸其主

本次土拍的三宗地塊分布在合肥三大區(qū)域，均由單一競(jìng)買(mǎi)人以底價(jià)競(jìng)得，延續(xù)了近期土地市場(chǎng)的低溫態(tài)勢(shì)。

蜀山城更以總價(jià)10.9億元競(jìng)得蜀山區(qū)SS202507號(hào)地塊，住宅成交單價(jià)1100萬(wàn)元/畝。該地塊位于望江西路以北、金寨路以西，屬于南七片區(qū)城市更新項(xiàng)目，總面積達(dá)150.78畝。

作為南七片區(qū)在合肥計(jì)容新規(guī)政策落地后首宗入市地塊，未來(lái)將打造集大科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、TOD一體化和創(chuàng)新商業(yè)融合的新型產(chǎn)業(yè)集聚地。地塊內(nèi)歷史建筑望江賓館將被保留，打造“科創(chuàng)+文創(chuàng)”復(fù)合生態(tài)。

住宅部分占地71.62畝，容積率≤1.7，將建設(shè)南七片區(qū)首個(gè)新計(jì)容項(xiàng)目。學(xué)區(qū)為稻香村小學(xué)教育集團(tuán)肥西路校區(qū)和五十中東校教育集團(tuán)望江路校區(qū)。

招商蛇口以總價(jià)5億元競(jìng)得包河區(qū)BH202527號(hào)地塊，單價(jià)1100萬(wàn)元/畝。該地塊位于祁門(mén)路以北、潛口路以東，總面積45.59畝，容積率≤1.6。

該地塊地理位置優(yōu)越，享受政務(wù)、包河雙區(qū)配套，臨近南二環(huán)、宿松路、金寨路等主干道，地鐵4號(hào)、5號(hào)線環(huán)繞，商業(yè)配套有綠地大融城、環(huán)宇天地、華潤(rùn)萬(wàn)象城等。

值得注意的是，該地塊原計(jì)劃今年6月出讓，當(dāng)時(shí)起拍價(jià)為1500萬(wàn)/畝，容積率2.0。此次重新上市，起拍價(jià)降至1100萬(wàn)/畝，容積率降至1.6，土地條件明顯優(yōu)化。

意禾集團(tuán)以總價(jià)5.3億元競(jìng)得瑤海區(qū)YH202506號(hào)地塊，單價(jià)720萬(wàn)元/畝。地塊位于郎溪路與濱河路東北，占地面積81.97畝，其中住宅用地68.85畝，容積率1.5。

該地塊屬于東部新中心核心區(qū)域，緊鄰南淝河，距離市兒童醫(yī)院新區(qū)較近。學(xué)區(qū)為和平小學(xué)新本部和平路小學(xué)和三十八中學(xué)新校。相比一路之隔的遠(yuǎn)大九璟灣1153萬(wàn)/畝的成交價(jià)，本次地價(jià)有明顯降低。

據(jù)透露，意禾可能在此打造繼澄廬后的又一標(biāo)桿作品，規(guī)劃15棟樓，包含11棟8層洋房，主打建面約110-170㎡戶型。

NO.2|貳

板塊市場(chǎng)分化加劇

本次土拍結(jié)果對(duì)合肥各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生不同程度的影響，尤其對(duì)周邊新房和二手房市場(chǎng)帶來(lái)新的變數(shù)。

南七片區(qū)：城市更新帶動(dòng)價(jià)值重估

蜀山07號(hào)地塊的成交為南七片區(qū)城市更新按下加速鍵。該區(qū)域作為合肥老城區(qū)，配套成熟但缺乏新項(xiàng)目入市。此次土地出讓將帶來(lái)幾個(gè)明顯影響：首先，1.7的容積率決定了項(xiàng)目將主打低密度洋房產(chǎn)品，與周邊老舊小區(qū)形成鮮明對(duì)比。鑒于五十中東校的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目入市后很可能成為區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿。周邊二手房目前均價(jià)約2.3-2.8萬(wàn)元/㎡，新項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)可能突破3萬(wàn)元/㎡。

其次，大規(guī)模城市更新將提升整個(gè)區(qū)域的城市面貌和配套設(shè)施，對(duì)周邊老舊小區(qū)價(jià)值有拉升作用。但短期內(nèi)，由于新房?jī)r(jià)格可能明顯高于二手房，或加劇一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。

政務(wù)東板塊：差異化產(chǎn)品填補(bǔ)市場(chǎng)空白

招商蛇口拿下的包河27號(hào)地塊位于政務(wù)東板塊，該區(qū)域目前新房市場(chǎng)以大戶型為主。招商此次拿下容積率僅1.6的地塊，很可能打造小面積洋房產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。

政務(wù)東板塊目前新房?jī)r(jià)格在2.2-3.8萬(wàn)元/㎡之間，但房源多為140㎡以上大戶型。招商若推出100-130㎡的產(chǎn)品，將有效填補(bǔ)市場(chǎng)空白，吸引剛改型客戶。

對(duì)周邊二手房市場(chǎng)而言，新房入市可能進(jìn)一步拉大與二手房的價(jià)差。目前周邊次新房?jī)r(jià)格約2.8-3.2萬(wàn)元/㎡，與新房?jī)r(jià)差明顯。但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，高品質(zhì)新項(xiàng)目入市有助于提升區(qū)域整體價(jià)值。

東部新中心：地價(jià)理性回歸助力區(qū)域發(fā)展

意禾拿下瑤海06號(hào)地塊的價(jià)格為720萬(wàn)元/畝，相比此前區(qū)域地價(jià)有明顯降低。這種地價(jià)的理性回歸有助于降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，為房?jī)r(jià)提供合理空間。

東部新中心作為合肥重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，近年來(lái)供地集中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。此次地價(jià)下調(diào)向市場(chǎng)傳遞了積極信號(hào)，表明政府正在根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況調(diào)整土地價(jià)格，提高開(kāi)發(fā)商拿地意愿。

對(duì)周邊項(xiàng)目而言，地價(jià)降低可能帶來(lái)價(jià)格壓力，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看有助于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。目前東部新中心新房?jī)r(jià)格約1.8-2.2萬(wàn)元/㎡，此次地價(jià)對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)有較大安全邊際。

NO.3|叁

結(jié)語(yǔ)

本次土拍呈現(xiàn)出明顯的兩面性：一方面，全部地塊底價(jià)成交，反映市場(chǎng)依舊低迷；另一方面，民營(yíng)房企參與和優(yōu)質(zhì)地塊的成交，顯示市場(chǎng)正在尋找新的平衡點(diǎn)。土地市場(chǎng)的分化加劇，核心優(yōu)質(zhì)地塊依然有企業(yè)愿意接手，但普遍性的市場(chǎng)回暖尚需時(shí)日。

合肥土地市場(chǎng)的調(diào)整是全國(guó)房地產(chǎn)下行周期的一個(gè)縮影。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年上半年全國(guó)土地成交建面同比下降29%，遠(yuǎn)大于商品房5%的降幅。這種深度調(diào)整既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，意味著土地價(jià)格正逐步回歸合理區(qū)間。

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：

合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于探底企穩(wěn)的關(guān)鍵階段。本次土拍傳遞出三個(gè)關(guān)鍵信號(hào)：首先，土地價(jià)格實(shí)質(zhì)性下調(diào)，政府開(kāi)始根據(jù)市場(chǎng)情況優(yōu)化土地供應(yīng)條件；其次，國(guó)企央企仍是拿地主力，但民營(yíng)房企開(kāi)始試探性回歸，意禾的參與具有象征意義；第三，低容積率地塊成為市場(chǎng)新寵，反映產(chǎn)品趨勢(shì)向改善型需求轉(zhuǎn)變。

我們認(rèn)為，合肥作為人口凈流入城市，住房需求基本面依然堅(jiān)實(shí)。但短期內(nèi)，市場(chǎng)信心的恢復(fù)需要更多政策支持和企業(yè)讓利。建議購(gòu)房者關(guān)注核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目，這些項(xiàng)目由于地價(jià)合理、產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，當(dāng)下是獲取優(yōu)質(zhì)土地的窗口期，但需謹(jǐn)慎評(píng)估市場(chǎng)承受力，避免過(guò)度樂(lè)觀。