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一、引言

本次整理的是一起北京市通州區(qū)的房屋繼承糾紛案件，核心爭議是原告（被繼承人次女）主張按被繼承人的代書遺囑繼承房屋所有權(quán)，被告（被繼承人其他子女）質(zhì)疑遺囑效力、主張房屋溢價分割及拆遷利益，法院結(jié)合證據(jù)認(rèn)定遺囑有效，最終支持原告的房屋繼承請求。

二、案情介紹

（一）基礎(chǔ)案情（親屬關(guān)系、死亡時間與房屋背景）

親屬關(guān)系與死亡時間

陳秀蘭（被繼承人）與趙建國原系夫妻，二人育有二子二女：長子趙強、次子趙剛、長女趙梅、次女陳芳（本案原告）。趙建國于 1980 年去世，陳秀蘭于 2021 年 10 月 30 日去世，雙方均認(rèn)可陳秀蘭的父母先于其去世。

房屋背景（遺產(chǎn)確認(rèn)）

案涉房屋為 “六號房屋”（位于北京市通州區(qū)），2019 年辦理不動產(chǎn)權(quán)證，登記權(quán)利人為陳秀蘭，共有情況為 “單獨所有”，房屋性質(zhì)為限價商品住房，建筑面積 55.56 平方米。

2014 年，陳秀蘭（買受人）與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（限價商品住房）》及補充協(xié)議，約定房屋總價款 500040 元，合同買受人處由 “陳秀蘭” 及 “陳芳（代）” 簽字。

原告陳芳主張：六號房屋實際由其丈夫白俊出資購買，僅借用陳秀蘭名義，并提交白俊名下賬戶向甲公司轉(zhuǎn)賬 500040 元的交易明細、銀行小票及購房發(fā)票（發(fā)票載明 “收到陳秀蘭房款 500040 元”）作為證據(jù)。

（二）原告訴求

原告陳芳向法院提出訴訟請求：判令六號房屋歸陳芳所有。

原告主張單獨繼承的原因：被繼承人陳秀蘭于 2016 年 3 月 25 日訂立代書遺囑，明確約定 “六號房屋在其過世后由次女陳芳一人繼承，與他人無關(guān)”，原告依據(jù)該合法有效的遺囑，主張單獨繼承房屋所有權(quán)。

（三）被告答辯意見

被告趙強、趙剛、趙梅（三人共同答辯）不同意原告訴求，主要理由：

質(zhì)疑代書遺囑效力：主張代書遺囑需兩名見證人，原告提交的遺囑 “僅一位見證人”（實際為兩名，被告誤認(rèn)）；同時認(rèn)為陳秀蘭訂立遺囑時精神狀態(tài)不清晰，遺囑非其真實意思表示，但未提交相關(guān)證據(jù)。

不認(rèn)可 “借名買房”：認(rèn)為陳芳丈夫白俊的出資行為，僅能證明款項往來，不能直接認(rèn)定借名買房關(guān)系；六號房屋是基于陳秀蘭的限價房購房資格取得，該資格應(yīng)屬陳秀蘭的權(quán)益，房屋登記在陳秀蘭名下，應(yīng)作為其遺產(chǎn)；要求按房屋當(dāng)前市場價值，分割溢價部分，由各繼承人共同繼承。

主張拆遷相關(guān)利益：稱 2001 年陳秀蘭位于海淀區(qū)的房屋拆遷時，拆遷范圍內(nèi)有趙梅出資建設(shè)的自建房，拆遷補償款中應(yīng)包含趙梅的份額；且陳秀蘭拆遷后將存款、退休金交由陳芳保管，現(xiàn)要求查明該部分款項的去向，若款項仍存在，應(yīng)作為遺產(chǎn)分割，但未針對六號房屋提出直接權(quán)利主張。

（四）證據(jù)交換與爭議

無異議證據(jù)：不動產(chǎn)權(quán)證、《北京市商品房預(yù)售合同（限價商品住房）》、購房發(fā)票、陳秀蘭死亡證明、親屬關(guān)系證明，法院予以確認(rèn)并在卷佐證。

有爭議證據(jù)（核心為代書遺囑與借名買房）：

（1）代書遺囑：原告提交 2016 年 3 月 25 日陳秀蘭的《代書遺囑》，內(nèi)容為 “六號房屋在陳秀蘭過世后由次女陳芳一人繼承，與他人無關(guān)”。遺囑由乙律師事務(wù)所劉遠律師代書，見證人劉遠、李濤在場，遺囑末尾有陳秀蘭、劉遠、李濤簽名并注明年月日；同時提交現(xiàn)場視頻（顯示見證人向陳秀蘭宣讀遺囑全文，陳秀蘭明確表示同意遺囑內(nèi)容，并親自簽署姓名和日期）及兩名見證人出具的《證明》（均稱遺囑內(nèi)容符合陳秀蘭真實意愿，訂立過程無欺詐、脅迫情形）。

被告不認(rèn)可遺囑真實性，認(rèn)可視頻真實性，但堅持主張 “陳秀蘭簽字時精神狀態(tài)模糊”，未提交醫(yī)療記錄、證人證言等證據(jù)佐證。

（2）借名買房證據(jù)：原告提交的白俊名下銀行賬戶交易明細、轉(zhuǎn)賬小票（顯示 2014 年向甲公司轉(zhuǎn)賬 500040 元，備注 “購房款”），被告認(rèn)可證據(jù)真實性，但主張 “轉(zhuǎn)賬僅能證明白俊支付了房款，不能證明陳秀蘭與陳芳、白俊之間有借名買房的書面或口頭合意”。

（3）拆遷相關(guān)證據(jù)：原告提交 2001 年陳秀蘭與丙公司簽訂的《拆遷補償協(xié)議》（約定貨幣補償總額 233922 元）及陳秀蘭 2016 年出具的《說明》（載明 “拆遷款中 5 萬元支付給趙梅，剩余款項用于本人看病及日常生活開支”），被告不認(rèn)可《說明》的真實性，主張 “趙梅收到的 5 萬元是墓地預(yù)付款，后未購買墓地，該款項應(yīng)屬趙梅所有，而非拆遷款分配；且自建房補償未單獨列明，應(yīng)從總拆遷款中拆分出趙梅的份額”，但未提交自建房建設(shè)合同、出資憑證等證據(jù)。

三、法院說理

法院圍繞 “六號房屋是否為陳秀蘭遺產(chǎn)”“代書遺囑是否有效” 兩個核心問題，結(jié)合法律規(guī)定說理：

房屋是否為陳秀蘭遺產(chǎn)：

借名買房關(guān)系的認(rèn)定需同時具備 “雙方存在借名合意”“實際權(quán)利人支付房款”“實際權(quán)利人實際居住使用房屋” 三個核心要件，缺一不可。本案中，原告僅能提交證據(jù)證明丈夫白俊支付了購房款，但未能提交書面借名協(xié)議、陳秀蘭的書面聲明或雙方溝通記錄等證據(jù)，證明陳秀蘭與陳芳、白俊之間存在 “借用名義購房，房屋實際歸陳芳所有” 的合意；且房屋登記在陳秀蘭名下，根據(jù)《民法典》規(guī)定的 “不動產(chǎn)物權(quán)登記公示原則”，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，僅憑出資行為不能對抗物權(quán)登記效力。故法院認(rèn)定六號房屋為陳秀蘭的合法遺產(chǎn)。

代書遺囑是否有效：

根據(jù)《民法典》第一千一百三十五條規(guī)定，代書遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個以上見證人在場見證，由其中一人代書，并由遺囑人、代書人和其他見證人簽名，注明年、月、日。本案中，《代書遺囑》有劉遠（代書人）、李濤（見證人）兩名符合條件的見證人在場（二人均非繼承人、受遺贈人，與原被告無利害關(guān)系），遺囑末尾有陳秀蘭、劉遠、李濤的親筆簽名，并明確標(biāo)注了 2016 年 3 月 25 日的訂立日期，形式要件完全符合法律規(guī)定；結(jié)合現(xiàn)場視頻中陳秀蘭清晰表達意愿、自主簽字的內(nèi)容，可認(rèn)定遺囑是其真實意思表示，無證據(jù)證明存在欺詐、脅迫等無效情形，故該代書遺囑合法有效。

被告主張是否成立：

被告質(zhì)疑遺囑效力，但未提交任何證據(jù)證明陳秀蘭訂立遺囑時精神異?；虼嬖谑苊{迫情形，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果；主張限價房資格可繼承、房屋溢價需分割，缺乏法律依據(jù)（限價房資格是政府基于特定條件給予的購房權(quán)利，不屬遺產(chǎn)范疇，房屋溢價是遺產(chǎn)的衍生利益，應(yīng)隨遺產(chǎn)按遺囑處理）；主張拆遷款含趙梅份額，未提交自建房權(quán)屬或出資證據(jù)，且拆遷發(fā)生于 2001 年，距陳秀蘭去世已 20 年，無法證明拆遷款仍存在，故對被告的全部主張均不予支持。

四、裁判結(jié)果

依照《中華人民共和國民法典》第一千一百二十二條、第一千一百二十三條、第一千一百三十五條之規(guī)定，法院判決如下：

位于北京市通州區(qū)的 “六號房屋”，由原告陳芳繼承所有。

五、律師提示

代書遺囑需嚴(yán)格滿足形式要件：訂立代書遺囑時，需選擇兩名無利害關(guān)系的見證人（如律師、同事、鄰居等），確保代書人是見證人之一，且遺囑人、代書人、所有見證人需親筆簽名并注明年月日（精確到日），同時建議錄制訂立過程視頻，避免因形式瑕疵導(dǎo)致遺囑無效。

借名買房需留存 “合意證據(jù)”：若需借用他人名義購房，務(wù)必簽訂書面《借名買房協(xié)議》，明確約定房屋實際權(quán)利人、出資方式、過戶時間及違約責(zé)任，同時保留出資憑證、房屋實際居住證明（如物業(yè)費、水電費繳費記錄），避免僅以 “出資” 為由主張權(quán)利，面臨物權(quán)登記無法對抗的風(fēng)險。

主張財產(chǎn)權(quán)益需提前留證：涉及拆遷、自建房等財產(chǎn)權(quán)益時，應(yīng)及時留存建設(shè)合同、出資憑證、拆遷補償分配協(xié)議等證據(jù)，明確自身權(quán)益范圍；若認(rèn)為他人保管的款項屬遺產(chǎn)，需提交款項存在的證據(jù)（如銀行流水、保管協(xié)議），避免因證據(jù)不足無法主張權(quán)利。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）