穩(wěn)樓市壓力顯著，需警惕二手房市場出現(xiàn)新的踩踏效應(yīng)。

10月中旬，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，二手房市場整體不容樂觀：70個城市房價環(huán)比全部下降，同比去年同期也均呈下降態(tài)勢。

從環(huán)比降幅來看，無論一線、二線還是三四線城市，9月二手房房價降幅均為2025年以來最大——一線城市環(huán)比下降1%，二線城市環(huán)比下跌0.73%，三四線城市環(huán)比下跌0.6%。

從4月開始，國家統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)已顯現(xiàn)全國二手房市場“加速調(diào)整”的新走勢。年初設(shè)定的2025年經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)中，曾提及穩(wěn)股市、穩(wěn)樓市相關(guān)表述，但截至10月下旬，2025年樓市面臨的壓力已十分突出。

若不出臺超越市場預(yù)期的重磅政策，今年實現(xiàn)“穩(wěn)樓市”目標(biāo)難度極大，當(dāng)前尤其需警惕二手房市場出現(xiàn)新一輪踩踏效應(yīng)，核心原因有三：

第一，政策信號的影響。此前多部門聯(lián)動、多管齊下的穩(wěn)樓市舉措，自8月以來推進力度明顯減弱，甚至讓市場產(chǎn)生“政策轉(zhuǎn)向”的擔(dān)憂。若市場解讀為“國家放棄穩(wěn)樓市”，持有多套房的家庭可能會集中拋售二手房，進而引發(fā)踩踏效應(yīng)。因此，穩(wěn)樓市是否仍是政策核心目標(biāo)、能否從“口號”落地為具體行動，至關(guān)重要。

第二，房價下跌與斷供風(fēng)險的傳導(dǎo)。若房價持續(xù)下降，近兩三年買房的家庭可能面臨雙重壓力：一方面，部分家庭房產(chǎn)實際市值已低于銀行按揭貸款剩余額度；另一方面，若家庭收入出現(xiàn)較大波動，放棄房屋按揭還款的情況可能增多。

過去房價上漲或平穩(wěn)時，家庭即便收入承壓，仍會通過其他途徑維持還款；但當(dāng)前“房價倒掛+收入下滑”的雙重沖擊下，或有更多房產(chǎn)流入法拍房市場。而近幾年，法拍房對二手房市場的沖擊幾乎是最大的市場化因素，這將進一步加劇二手房市場的踩踏風(fēng)險。

第三，地方國資拋售房產(chǎn)的潛在壓力。10月下旬，某省在提及國有資產(chǎn)證券化時提到“能用則用、不用則賣、難賣則租”，這一表述需重點關(guān)注。

第四，當(dāng)前部分地方政府及國有平臺面臨財政緊張的壓力，同時手中持有大量存量房產(chǎn)：過去我們寄望通過加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，推動樓市止跌回穩(wěn)，其中一個核心抓手便是“地方通過收儲存量房、存量土地，增加財政收入”；但如今若地方為緩解財政壓力、盤活資產(chǎn)，將“不用的房產(chǎn)”推向市場，必然會對二手房市場形成新的沖擊。

或許有朋友會覺得我這是杞人憂天，其實，正是因為有粉絲朋友在私信中向我提及類似情況：國內(nèi)部分知名城市已出現(xiàn)地方國有企業(yè)向市場拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象，對當(dāng)?shù)囟址糠績r形成了顯著壓力。且這些國有企業(yè)最初持有房產(chǎn)的成本極低，即便低價拋售仍能盈利，但這種集中拋售對二手房市場的沖擊力度，不容忽視。

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