今年10月，新房、二手房市場冷清收場；法拍房市場卻頗有熱度。

據(jù)統(tǒng)計，10月法拍房掛拍2.9萬套，供應(yīng)量環(huán)比大幅下降31%，同比下降13%，創(chuàng)下半年以來新低。

別看供應(yīng)減少了，競拍的成交量卻一點(diǎn)沒少。累計成交5169套，環(huán)比還逆勢上漲了3%，連續(xù)3個月站穩(wěn)5000套以上。

以前大家一聽法拍房就搖頭，覺得“水深”、“麻煩”、“不吉利”。

如今，這是要逆天改命？

深扒數(shù)據(jù)，卻是冰火兩重天。

一邊是成交率迎來回升。全國平均成交率21%，平均每5套就有1套能成交，重回年內(nèi)均線水平。

另一邊是競拍熱度延續(xù)低位，平均折價率增高。法拍房成交房源的溢價中位數(shù)僅9.7%，變賣房源折價率增加最為顯著。

換言之，被逼到“變賣”這一步的房子，房東（或銀行）就在揮淚斬倉。

34%的房源底價成交，創(chuàng)年內(nèi)新高。僅有5.3%的房源出價次數(shù)超100次，創(chuàng)年內(nèi)新低。

這樣一片寒意中，居然爆出來一個王炸案例。

日前，深圳南山區(qū)華僑城純水岸一棟獨(dú)棟別墅成功拍賣。起拍價2.15億元，歷經(jīng)118次出價鏖戰(zhàn)，單次加價幅度達(dá)百萬級別，最終以約3.65億元的價格競拍成功，溢價率接近70%，單價高達(dá)約57萬元/㎡。

這一價格不僅刷新了深圳法拍房成交單價的歷史紀(jì)錄，更一舉超越北京、上海同類房源，成為全國法拍市場中總價最高的住宅之一。

一邊是34%的房子底價成交，一邊是3.6億的豪宅搶破腦袋。

這哪是同一個市場？分明是兩個平行世界。

1.普宅的流動性正在消亡

34%底價成交的房子，絕大多數(shù)是二、三線城市的普通住宅，比如郊區(qū)的大戶型，沒有學(xué)區(qū)、沒有地鐵、沒有稀缺景觀等硬核價值的“路人盤”。這些房子，正在為過去幾年的泡沫和無差異化擴(kuò)張，背負(fù)代價。

2.稀缺資產(chǎn)依舊封神

深圳獨(dú)棟別墅為什么能成為逆天神話？

因為它不單是房子，也是全世界頂尖富豪都認(rèn)可的“硬通貨”。

地段核心：深圳南山華僑城純水岸，地段就是一張通行的不動產(chǎn)“黑卡”。

產(chǎn)品絕版：一線城市核心區(qū)獨(dú)棟別墅，這屬于“活化石”資產(chǎn)，市場放量極低，賣一套少一套，可遇而不可求，是真正的稀缺藏品。

圈層共識：3.65億對普通人來說是天文數(shù)字，對那個階層的人來說，就是一次“資產(chǎn)并購”。與其說是在買房子，不如說是買圈層，價格自然只與頂級富豪的資產(chǎn)配置需求掛鉤。

法拍房，何嘗不是整個樓市的極致的縮影？

過去的樓市雨露均沾，閉眼買一般都能漲；現(xiàn)在的樓市是分化時代，理性而殘酷。

分城市來看，10月全國新增掛拍超過500套的城市，只剩下可憐的5個，較9月直接腰斬了一半。

重慶掛拍1430套，繼續(xù)維持在各城市首位，甩開第二名好幾條街。

掛牌500套以上的5個城市合計供應(yīng)4450套，貢獻(xiàn)了全國約15%的新增供應(yīng)量，絕對堪稱主力軍。

一線城市中，廣州掛拍360套，繼續(xù)高居榜首，深圳以215套排在第二，上海、北京分別為163和128套，還不到重慶的一個零頭。

掛牌總價方面，深圳掛拍房源起拍總價12.8億元，摘下全國第一，上海、北京、廣州分別為9.3億元、7.9億元和6.7億元。

掛拍量巨大的城市，說明當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和債務(wù)壓力，已經(jīng)傳導(dǎo)至更多的普通房產(chǎn)持有者。而掛拍量相對較少的城市，說明業(yè)主的抵御風(fēng)險能力更高。

再看各城市成交量情況。

從成交套數(shù)來看，廣州10月以205套的成交套數(shù)霸榜第一。緊隨其后的是溫州、杭州、寧波，成交套數(shù)均不低于150套，組成了碾壓其他城市的法拍第一梯隊。

從成交金額來看，又是深圳居首，畢竟出了個王炸案例，一套別墅就貢獻(xiàn)了3.65億元。全市成交總金額高達(dá)8.4億元，斷層式第一。上海（5.8億）、杭州（4.4億）分列二三位，全部領(lǐng)先于廣州這個成交套數(shù)冠軍。

法拍房市場，也是一面照妖鏡，照出了每個城市房產(chǎn)最真實的流動性價值和含金量。

不同城市的房子，核心價值正在發(fā)生驚天大分化。

但法拍市場10月回溫的這點(diǎn)熱度，又面臨一大挑戰(zhàn)。

隨著銀行直供房下場，等于開辟了一條“官方捷徑”。產(chǎn)權(quán)清晰，銀行負(fù)責(zé)交割，風(fēng)險遠(yuǎn)低于法拍房；交易走正常二手房流程，簡單高效，流程、速度比法拍渠道快得多；難免對法拍市場造成直接沖擊。

但銀行直供房主要是部分較為優(yōu)質(zhì)、干凈的抵押資產(chǎn)。而產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、清場困難的法拍房，將繼續(xù)存在，但只適合那些擁有法律背景、清場資源和雄厚資金的專業(yè)投資者。