2025 年以來，房地產(chǎn)市場在政策托底與市場自發(fā)調(diào)整中緩慢修復，但觀望情緒濃厚、需求釋放不足等問題仍未根本解決。進入四季度，隨著宏觀經(jīng)濟對穩(wěn)增長需求的上升及外部政策環(huán)境的優(yōu)化，11 月房貸利率迎來新一輪大幅下調(diào)的預期已逐漸明晰。從政策邏輯、經(jīng)濟基礎到市場信號，多種維度均指向此次降息的必然性，其不僅是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的關鍵舉措，更是宏觀經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐。

政策延續(xù)性：穩(wěn)樓市 “組合拳” 的必然進階

房貸利率下調(diào)并非孤立政策，而是 2025 年以來金融支持房地產(chǎn)市場系列舉措的自然延續(xù)。今年 5 月，央行已實施過一輪力度可觀的降準降息操作，不僅下調(diào)政策利率 0.1 個百分點帶動 5 年期以上 LPR 降至 3.5%，更同步將 5 年期以上首套公積金貸款利率從 2.85% 降至 2.6%。這一系列操作形成了 “商業(yè)貸 + 公積金貸” 的協(xié)同減負效應，100 萬元 30 年期貸款的商業(yè)貸月供減少 55 元，公積金貸月供更是減少 133 元，有效緩解了部分購房者的資金壓力。

從政策導向看，監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場的支持態(tài)度始終明確。國家金融監(jiān)管總局在 5 月便透露將加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式適配的融資制度，涵蓋開發(fā)貸、個人住房貸等關鍵領域。截至目前，商業(yè)銀行審批通過的房地產(chǎn)項目 “白名單” 貸款已增至 6.7 萬億元，支持了 1600 多萬套住宅的建設交付，顯示供給端資金支持正在持續(xù)加碼。在需求端尚未完全激活的背景下，通過 11 月房貸降息進一步銜接前期政策成果，形成 “供給端保交付 + 需求端促消費” 的閉環(huán)，符合政策發(fā)力的連貫性邏輯。

尤為關鍵的是，當前房貸利率仍存在下調(diào)空間。盡管 5 月 LPR 已降至 3.5%，但結合一季度 3.11% 的新發(fā)放商業(yè)性房貸加權平均利率來看，部分城市通過加點調(diào)整仍有讓利空間。如北京在 5 月 LPR 下調(diào)后，首套房貸利率降至 3.05%，廣州則通過調(diào)整加點數(shù)維持利率穩(wěn)定，這些都為 11 月進一步下調(diào)預留了操作空間。

經(jīng)濟基本面：穩(wěn)增長與防風險的雙重訴求

2025 年三季度以來，宏觀經(jīng)濟運行的復雜性凸顯，成為房貸降息的核心驅動力。盡管出口增速因貿(mào)易轉移效應出現(xiàn)加快，但消費、投資等內(nèi)需指標表現(xiàn)疲軟，非制造業(yè)從業(yè)人員景氣度在 9 月出現(xiàn)明顯回落。房地產(chǎn)作為關聯(lián)上下游數(shù)十個行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，其市場活躍度直接影響宏觀經(jīng)濟大盤，而當前樓市調(diào)整步伐尚未結束，庫存壓力與觀望情緒仍在制約行業(yè)復蘇。

從市場數(shù)據(jù)看，盡管 4 月核心城市新房二手房銷售延續(xù)增長態(tài)勢，但 9 月各線城市商品住宅價格同比降幅僅為 “收窄” 而非 “轉正”，市場內(nèi)生修復動力不足。購房者對未來收入預期的謹慎，使得 “想買但不急于買” 的改善性需求被持續(xù)抑制，而房貸利率作為影響購房決策的核心變量，其下調(diào)帶來的成本節(jié)約效應，將成為打破觀望情緒的關鍵抓手。以上海易居房地產(chǎn)研究院的測算為參照，若 11 月 5 年期以上 LPR 再降 0.1 個百分點，100 萬元貸款 30 年期總利息將再減 2 萬元，疊加年內(nèi)此前降息效果，累計減負效應將顯著增強。

金融系統(tǒng)的流動性保障也為降息提供了基礎。5 月降準 0.5 個百分點已向市場釋放 1 萬億元長期流動性，充足的資金儲備使得商業(yè)銀行具備進一步讓利的能力。同時，當前物價水平偏低，也為貨幣政策在寬松方向上發(fā)力提供了空間，避免了降息可能引發(fā)的通脹壓力。

外部環(huán)境：美聯(lián)儲降息打開政策空間

2025 年 9 月美聯(lián)儲重啟降息進程，并釋放出連續(xù)降息的信號，這一外部環(huán)境變化顯著弱化了國內(nèi)貨幣政策寬松的掣肘。此前，中美利差曾是制約國內(nèi)降息的重要因素，擔心資本外流壓力限制了政策操作空間。但隨著美聯(lián)儲進入降息周期，中美貨幣政策周期逐漸同步，為國內(nèi)房貸利率下調(diào)創(chuàng)造了有利條件。

東方金誠首席宏觀分析師王青指出，外部因素對國內(nèi)貨幣政策的約束已明顯減輕，這為年底前實施新一輪降息降準掃清了障礙。事實上，這種政策窗口的契合在歷史上多次顯現(xiàn)，2024 年 9 月及 2025 年 5 月的降準降息均選擇在外部壓力緩解的時點落地。11 月作為四季度政策發(fā)力的關鍵窗口期，疊加美聯(lián)儲可能繼續(xù)降息的預期，成為房貸利率調(diào)整的最佳時間節(jié)點。

從全球主要經(jīng)濟體政策取向看，多國央行已跟隨美聯(lián)儲啟動寬松周期，通過降息刺激經(jīng)濟復蘇成為共識。在這一背景下，國內(nèi)適時下調(diào)房貸利率，不僅能增強本土房地產(chǎn)市場的吸引力，更能通過提振內(nèi)需為全球經(jīng)濟增長貢獻力量，形成內(nèi)外均衡的發(fā)展態(tài)勢。

市場影響：需求釋放與行業(yè)修復的雙向賦能

若 11 月房貸大降息落地，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生全方位的積極影響。在需求端，剛性與改善性需求將得到雙重激活。對于剛需群體而言，利率下調(diào)直接降低了購房門檻，尤其是年輕購房者的月供壓力將進一步減輕，有助于實現(xiàn) “居者有其屋” 的目標；對于改善性群體，利率下降與前期 “認房不認貸” 等政策形成合力，將加速置換需求釋放，推動住房消費升級。中指研究院測算顯示，公積金與商業(yè)貸利率的協(xié)同下調(diào)，已使每年購房者利息支出節(jié)省超 200 億元，11 月降息將使這一紅利進一步擴大。

在供給端，降息帶來的市場回暖將緩解企業(yè)資金壓力。隨著銷售端回款加快，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存去化周期將縮短，截至 4 月末商品房待售面積連續(xù)兩個月減少的態(tài)勢有望延續(xù)。同時，房貸市場的活躍將帶動開發(fā)貸需求上升，配合 “白名單” 政策的持續(xù)完善，將有效改善房企融資環(huán)境，鞏固保交樓成果，形成 “銷售回暖 — 資金回籠 — 項目復工 — 信心提升” 的良性循環(huán)。

從宏觀層面看，房貸降息還將通過財富效應提振整體消費。已購房群體的月供壓力減輕后，可支配收入增加將帶動家電、家居、裝修等關聯(lián)消費增長，而房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展也將拉動鋼鐵、水泥等上游產(chǎn)業(yè)復蘇，為四季度經(jīng)濟增長注入強勁動力。

結語：降息落地后的市場展望

綜合政策邏輯、經(jīng)濟基礎與外部環(huán)境來看，2025 年 11 月房貸再次大降息已是箭在弦上、板上釘釘。這一政策不僅是對房地產(chǎn)市場供求關系變化的主動適應，更是穩(wěn)增長、惠民生、防風險的重要舉措。對于購房者而言，降息帶來的成本紅利將顯著提升置業(yè)可行性；對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需求釋放將緩解經(jīng)營壓力；對于宏觀經(jīng)濟而言，樓市企穩(wěn)將為高質(zhì)量發(fā)展提供堅實支撐。

值得注意的是，房貸降息并非萬能鑰匙，其效果的充分釋放仍需配套政策協(xié)同發(fā)力。未來應進一步完善房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大 “好房子” 供給力度，推進城市更新與保障房建設，同時健全房地產(chǎn)金融風險防控機制。唯有需求端與供給端形成合力，才能推動房地產(chǎn)市場真正實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，為經(jīng)濟社會持續(xù)向好奠定堅實基礎。