民企重返土拍，城投集體撤退！樓市風向真的變了？
周末陪朋友去看房，路過城市新區(qū)的土拍現場，中介小王指著圍起來的地塊打趣：“放在去年，這兒舉牌的八成是城投；現在你看，前排坐著的全是萬科、保利這些民企的人。”這話在菜市場也得到了印證，賣菜的張阿姨說：“我侄子在城投上班，說他們現在不隨便拿地了，反而不少私企開始找地塊，你說這樓市是不是要變天？”
其實不光身邊人在聊，土拍市場的“角色互換”早就有了苗頭。曾經的土拍“托底俠”城投逐漸隱退，一度沉寂的民企卻紛紛重返賽場，這背后到底是短期波動還是長期趨勢？CRIC2025年1-8月全國土拍監(jiān)測數據給出了答案：全國重點30城城投拿地金額占比從2024年的64%跌至29.7%，而民企拿地占比從22%回升至41.3%。樓市的風向，似乎真的在悄悄轉向。

一、數據實錘：城投“退潮”明顯，民企“補位”積極
土拍市場的變化，藏不住也假不了，權威數據清晰勾勒出“一退一進”的格局。
先看城投的撤退力度。財政部2025年9月發(fā)布的地方融資平臺監(jiān)管報告顯示，截至2025年6月，全國已有1.2萬家城投平臺完成市場化轉型或退出融資平臺名單，其中涉房類城投占比超70%。反映在土拍上，中指研究院2025年三季度土拍報告顯示，2025年上半年全國22個核心城市的城投拿地宗數同比下降58.6%，尤其是長三角、珠三角的三四線城市，城投拿地占比從2024年的72%驟降至35%以下。深圳、杭州等熱點城市更極端，2025年二季度出讓的宅地中，城投身影基本消失，民企成了拿地主力。
再看民企的回歸節(jié)奏。住建部2025年10月房地產市場運行數據顯示，2025年1-9月，全國民營房企土地購置面積同比增長18.9%，是近5年來首次實現正增長。其中，資金穩(wěn)健的優(yōu)質民企表現最活躍，龍湖、濱江、旭輝等企業(yè)2025年拿地金額均同比增長30%以上。拿地方向也很明確，主要集中在一線及強二線城市的核心地段，比如北京朝陽區(qū)2025年8月出讓的一宗宅地，最終被龍湖以溢價5%拿下，這在過去兩年的土拍市場并不常見。
二、城投“急流勇退”：政策紅線+債務壓力，不得不退
城投之所以從土拍市場“抽身”，不是主動選擇，而是政策要求和債務壓力下的“必然結果”。
政策層面早已劃下紅線。2024年7月30日中央政治局會議明確提出“有力有序有效推進地方融資平臺出清”，隨后國務院印發(fā)《地方融資平臺市場化轉型實施方案》，劃定2027年6月底前完成出清的硬 deadline。財政部2025年上半年地方債務管理報告進一步明確，嚴禁城投平臺通過違規(guī)舉債參與土拍，對涉房類城投的融資監(jiān)管全面收緊，這讓城投“托底拿地”的路子走不通了。
債務壓力更是“壓垮駱駝的最后一根稻草”。國家金融監(jiān)管總局2025年二季度數據顯示，截至2025年3月，全國城投平臺有息負債規(guī)模達58.7萬億元，其中涉房相關負債占比約45%。2024年雖然落地了3.38萬億元化債資金，但部分城投的債務率仍超過警戒線。繼續(xù)舉債拿地，只會陷入“舉債-拿地-滯銷-償債”的死循環(huán)，所以“停止托底、收縮戰(zhàn)線”成了城投的理性選擇。
三、民企“重返賽場”：政策托底+市場見底，敢進來了
民企愿意重新下場拿地，核心是“信心回來了”，而信心來自政策支持和市場信號的雙重支撐。
最關鍵的是融資環(huán)境改善。2023年以來，監(jiān)管部門推出房地產融資“三支箭”政策，持續(xù)為優(yōu)質民企“輸血”。央行2025年9月金融統(tǒng)計報告顯示，2025年1-9月，民營房企新增融資規(guī)模達8200億元，同比增長42.6%，其中開發(fā)貸、并購貸的審批效率大幅提升，利率也降至3.8%-4.2%的低位。證監(jiān)會2025年5月公告還提到，已恢復3家民營房企的上市融資資格，進一步拓寬了融資渠道，讓民企有了“真金白銀”拿地的底氣。
其次是市場底部信號明確。經過幾年調整，核心城市的土地價格回歸合理區(qū)間，拿地利潤空間顯現。中指研究院2025年土地市場分析指出，2025年核心城市宅地平均溢價率穩(wěn)定在5%-8%，遠低于2019-2021年的15%以上，且部分地塊配建要求減少，降低了開發(fā)難度。加上“保交樓”成效顯著，住建部2025年10月數據顯示，全國已累計交付逾期難交付住房890萬套，市場信任度逐步恢復，民企不再擔心“拿地易、賣房難”。
四、風向真變了？是回歸常態(tài)，不是“反轉上漲”
民企重返、城投撤退，確實意味著樓市風向在變，但這種變化不是“房價要大漲”的信號，而是房地產市場從“政策托底”向“市場主導”的理性回歸。
第一個變化是市場分化會更明顯。民企拿地更看重盈利能力，只會聚焦人口流入、產業(yè)發(fā)達的核心城市核心地段，而那些人口流出、需求不足的三四線城市，可能面臨“民企不愿來、城投已退出”的土地流拍風險。CRIC2025年數據顯示，2025年上半年核心城市土拍流拍率僅3.2%，而三四線城市流拍率仍達18.7%，這種分化未來會更突出。
第二個變化是行業(yè)回歸居住屬性。城投托底時代，土地市場的“虛假繁榮”推高了地價和房價預期；民企主導后，拿地、建房、賣房都會更貼合真實居住需求，戶型設計、物業(yè)服務會成為競爭核心，而不是單純依賴“炒概念”。住建部2025年房地產工作會議也明確，未來會持續(xù)支持合理住房需求，抑制投機炒房，讓樓市回歸“住有所居”的本質。
對普通人來說，這種變化是好事：核心城市的房子更有保障（民企注重口碑，爛尾風險降低），三四線城市房價不會再被虛假需求推高。買房時不用再盯著“城投托底”的噱頭，而是要關注城市人口、產業(yè)和核心配套——畢竟，樓市風向變了，“買對房”比“買房”更重要。
說到底，城投撤退、民企回歸，不是樓市的“末日”，而是行業(yè)走向健康發(fā)展的“開端”。告別了政策托底的依賴，房地產才能真正實現“良性循環(huán)”，而這，恰恰是普通人安居樂業(yè)的重要基礎。