昆明法拍房市場(chǎng)表現(xiàn)如何？最新數(shù)據(jù)來(lái)了!

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1-10月，昆明法拍房（特指法拍住宅）共成交1096套，成交均價(jià)僅7676元/平。

相比去年同期，前10月昆明法拍房成交率有所回升，但價(jià)格仍在持續(xù)下探。

昆明法拍房均價(jià)低至“7”字頭

前兩天，中指院發(fā)布了最新一期全國(guó)法拍房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告。

根據(jù)報(bào)告，今年1-10月，全國(guó)共掛牌27.7萬(wàn)套法拍房，相比去年同期，減少了約3.4萬(wàn)套房源。

｜圖源：中指院

成交方面，前10月全國(guó)共成交9.2萬(wàn)套法拍房，同比去年減少了約3000套房源，成交率僅33%。

全國(guó)法拍房成交總金額約1097.1億，同比下降16.6%，成交均價(jià)為8319元，同比下降11%。

｜圖源：中指院

具體來(lái)看看昆明法拍市場(chǎng)的表現(xiàn)。

從排行榜來(lái)看，昆明1-10月共掛牌3022套房源，在全國(guó)排12位。

這些房源中，共有1096套房源成功交易，成交率約36.3%，略高于全國(guó)平均水平。

與今年上半年30%的成交率相比，昆明法拍市場(chǎng)在進(jìn)入下半年后開(kāi)始有所回溫。

但相比重慶、成都、溫州等動(dòng)輒50%甚至75%以上的成交率，仍舊略顯冷清。

｜圖源：中指院

成交價(jià)格方面，前10月昆明法拍房成交總金額為11.4億元，成交均價(jià)為7676元/平，低于全國(guó)平均水平，折價(jià)率約78.5%。

這個(gè)價(jià)格是什么概念呢？

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，昆明法拍房 今年一季度成交均價(jià)為8516元/平，上半年成交均價(jià)為11582元/平，前三季度均價(jià)為7838元/平。

對(duì)比去年來(lái)看，昆明法拍房整體均價(jià)也在持續(xù)下探，目前已創(chuàng)下近年新低。

另外，今年10月，昆明新房成交均價(jià)為11867元/平（克而瑞數(shù)據(jù)），二手房掛牌均價(jià)為9674元/平（安居客數(shù)據(jù)）。

相比之下，法拍房成交均價(jià)相當(dāng)于新房的6.5折，二手房的7.9折。

｜昆明樓市一線制

三大原因，導(dǎo)致法拍房成交率低

不得不說(shuō)，昆明法拍房的價(jià)格實(shí)在是太香了，但顯然，從成交率來(lái)看，低價(jià)沒(méi)能讓更多買家買單。

隨便打開(kāi)一個(gè)法拍網(wǎng)站，你會(huì)發(fā)現(xiàn)不少房源的圍觀人數(shù)不少，真正報(bào)價(jià)競(jìng)拍的卻寥寥無(wú)幾。

部分法拍房掛牌情況｜圖源：阿里法拍

比如山語(yǔ)桃源一套建面約182平洋房，評(píng)估價(jià)約170.7萬(wàn)，起拍價(jià)約119.5萬(wàn)，相當(dāng)于打7折。

這套房源即將于11月18日開(kāi)拍，目前已吸引5321人次圍觀，但無(wú)人報(bào)名競(jìng)拍。

按當(dāng)前形勢(shì)，這套房源最終能否拍出，還得打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

還有部分房源，多次降價(jià)后仍無(wú)人問(wèn)津。

山語(yǔ)桃源法拍房｜圖源：阿里法拍

那么，低價(jià)的法拍房為何如此難賣呢？在樓市君看來(lái)主要有3點(diǎn)原因。

一是，受大環(huán)境影響，整體樓市成交都處于低迷期。

昆明城市實(shí)景｜昆明樓市一線攝

二是，購(gòu)買法拍房存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，買家出手更為謹(jǐn)慎。

比如法拍房的房屋屬性、是否涉及二次過(guò)戶、是否存在租賃關(guān)系等，都需要買家提前了解清楚。

如果房源被拍賣，是債務(wù)人因惡性債務(wù)、非自愿拍賣等原因，那么買家競(jìng)拍入住后，還可能面對(duì)追債、騷擾等麻煩。

部分存在租賃關(guān)系的房源，還可能面臨承租方不配合退租的情況。

比如下面這套法拍房，有消息稱因債務(wù)人將房源惡意以10年租期租給自己奶奶，導(dǎo)致買房無(wú)法騰房入住。

另外，法拍房競(jìng)拍手續(xù)往往比較復(fù)雜，且為了避免悔拍，通常還須繳納保證金，對(duì)一般買家而言并不友好。

某法拍房情況｜圖源：網(wǎng)友供圖

三是，新房、二手房與法拍房的價(jià)差，正在不斷縮小。

二手房方面，為了與新房搶占市場(chǎng)、促成交易，不少房東不惜大刀自砍，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下探。

新房方面，新規(guī)產(chǎn)品層出不窮，不少舊規(guī)高容項(xiàng)目開(kāi)始以價(jià)換量。

就拿今年來(lái)說(shuō)，二環(huán)邊的金泰國(guó)際就推出了6500元/平的特價(jià)房。

筑友翰林府第的單價(jià)甚至低至“5”字頭，吸引了不少購(gòu)房者。

在低價(jià)的沖擊下，無(wú)論選擇新房還是二手房，都比法拍房更穩(wěn)妥。

筑友翰林府第海報(bào)｜圖源：樓市君朋友圈

法拍市場(chǎng)也有特例

這4類房源被買家搶爆了

雖然法拍房市場(chǎng)整體成交率不高，但樓市君搜索發(fā)現(xiàn)，部分房源仍是香餑餑。

比如，翠湖片區(qū)一套建面約63.83平的老破小，就吸引了10人競(jìng)拍385次，最終經(jīng)過(guò)7個(gè)小時(shí)鏖戰(zhàn)，以約6.6萬(wàn)/平的價(jià)格成交，溢價(jià)率高達(dá)90.8%。

同樣位于翠湖片區(qū)的翠康園，小區(qū)一套建面約300平的法拍房，在經(jīng)歷8人競(jìng)拍268次競(jìng)拍后，以高達(dá)1166萬(wàn)的總價(jià)成交，溢價(jià)率約63.7%。

｜圖源：阿里法拍

去年12月，萬(wàn)彩城一套建面約45平的公寓，吸引到19人瘋搶，在競(jìng)拍46輪后以21.08萬(wàn)的總價(jià)成交，相比掛牌價(jià)翻了近4.5倍。

還有位于度假區(qū)的同德極少墅，小區(qū)一套建面約413平的別墅，被6人瘋搶，最終溢價(jià)率高達(dá)74.6%，單價(jià)約4.5萬(wàn)/平。

｜圖源：阿里法拍

樓市君在梳理這些搶手的法拍房后，發(fā)現(xiàn)它們主要具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

一是，占據(jù)城市核心位置，享有優(yōu)質(zhì)的城市資源。

比如翠湖片區(qū)屢屢拍出高價(jià)房源，就因?yàn)槠浯缤链缃鸬奈恢茫诵牡某鞘姓嘉煌惨馕吨吭聪硎艿降某鞘匈Y源更成熟、更豐富。

同樣，臻稀的滇池資源，也為同德極少墅的搶手加了一把火。

昆明城市實(shí)景｜昆明樓市一線攝

二是，擁有優(yōu)質(zhì)書(shū)包資源的房源。

比如翠康園這套房，除地段優(yōu)勢(shì)外，還劃片武成小學(xué)本部，這種優(yōu)勢(shì)是其他房源難以比擬的。

三是，別墅、躍層、疊墅等低密房產(chǎn)。

除上文提到的同德極少墅外，近兩年昆明還有多套別墅也受到買家瘋搶。

這是因?yàn)?，目前昆明的別墅、躍層、疊墅等產(chǎn)品已不多，新房定價(jià)往往又較高。

因此，在法拍市場(chǎng)遇到價(jià)格合適的房源，不少高端買家自然會(huì)出手。

昆明城市實(shí)景｜昆明樓市一線攝

四是，價(jià)格足夠低，且投資收益可觀。

就以萬(wàn)彩城的這套建面約45平的法拍公寓來(lái)說(shuō)，起拍價(jià)僅38888元，競(jìng)拍成交后，即使價(jià)格比起拍價(jià)翻了4.5倍，仍然遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。

關(guān)鍵是，這套房源還享有7多年的長(zhǎng)期租約，首期租金約1771元/月，未來(lái)還將分4個(gè)階段不斷上漲，租金收益率成功跑贏銀行。

這樣價(jià)格低還不愁租的房源，買家們自然很心動(dòng)。

萬(wàn)彩城公寓租約｜圖源阿里法拍

那么，如果有合適的法拍房，你會(huì)選擇出手嗎？

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