曾經(jīng)，高層住宅是城市驕傲，穩(wěn)賺不賠的投資。

如今，電梯故障頻發(fā)、天價維修費壓垮業(yè)主、二手房無人問津，曾被追捧的“空中樓閣”正迅速貶值。

這讓人想起曹德旺當年那句“房子就是鋼筋水泥”的嘲諷，曾經(jīng)人人都不相信的一句話，如今竟正在應(yīng)驗。

電梯樓房為什么會變成現(xiàn)在這樣？市場又該如何應(yīng)對這樣的困境？

空中樓閣的老化危機

幾年前，當福耀玻璃的創(chuàng)始人曹德旺說出那句“房子不過是一堆鋼筋水泥，終究會變得一文不值”時，很多人都笑了。一個做玻璃的，怎么會懂房地產(chǎn)的門道。

在那個售樓處擠滿人，需要托關(guān)系才能全款買房的年代，他的話聽起來就像個天真的笑話。

大家覺得，高層住宅是城市現(xiàn)代化的象征，站得高看得遠，是穩(wěn)賺不賠的投資。

可時間是最好的裁判，幾年過去，當初的嘲諷聲漸漸消失了，越來越多的人開始發(fā)現(xiàn)，曹德旺當初那個看似輕飄飄的判斷，如今卻沉重地壓在了許多高層住宅業(yè)主的身上。

高層住宅的第一個致命傷，就藏在它賴以生存的垂直交通系統(tǒng)里——電梯。

當初，電梯是便捷與現(xiàn)代的代名詞，如今卻成了居民的心頭之患。全國有近三成的電梯已經(jīng)服役超過15年，事故率正以每年12%的速度攀升。

比如，在上海黃浦區(qū)，一部22年高齡的電梯就曾突然罷工，把居民困在里面近二十分鐘。

而在廣州一個小區(qū)，四部電梯同時故障，維修過程因為資金分攤、品牌選擇等問題，業(yè)主間爭執(zhí)不休，最后拖了整整半年。

電梯的老化只是冰山一角，上下班高峰期，等電梯的時間也足以讓人焦慮。

萬一停電，對于住在高層的老人、孩子或是行動不便的人來說，幾十層的樓梯就是一道無法逾越的天塹。

維修和更換更是個無底洞，動輒數(shù)十萬的費用，讓本就因各種瑣事充滿矛盾的鄰里關(guān)系雪上加霜。

房子本身的設(shè)計缺陷也逐漸暴露，為了追求更高的容積率，開發(fā)商不斷壓縮樓間距，導致許多中間樓層的住戶，反而成了“采光死角”，終日不見陽光，甚至影響身體健康。

更別提那高得離譜的公攤了，北京朝陽區(qū)一個28層的住宅，公攤率竟高達28%，你花100平米的錢，到手的實用面積只有72平米。

從黃金資產(chǎn)到燙手山芋

如果說物理層面的衰敗是慢性病，那經(jīng)濟價值的崩塌則更像是一場突如其來的暴跌。

曾經(jīng)被視為黃金資產(chǎn)的高層住宅，如今在許多城市正迅速淪為“燙手山芋”。一些城市的高層住宅價格從最高點下跌超過30%，有的甚至被腰斬。

看市場的反應(yīng)就知道，在同一個區(qū)域，高層住宅的價格即便比低層住宅便宜15%到20%，依舊無人問津。

二手房市場上，高層住宅的成交量萎縮了15%，很多房源掛了大半年，看房的人都寥寥無幾。

就連租賃市場也受到了沖擊，位置稍差一點的高層，想租出去都變得異常困難。

這還不算完，持有成本還在不斷攀升。物業(yè)費中用于設(shè)備維護的比例逐年增加，這筆錢最終都要從業(yè)主口袋里掏。

政府雖然啟動了老舊電梯更新計劃，比如在北京，政府會補貼30%的費用，但剩下的70%對于普通家庭而言，依然是一筆不小的開銷。

最讓人絕望的是，高層住宅幾乎堵死了“退出”的通道。

過去，很多人買老房子，還抱著一絲“拆遷致富”的幻想。

但對于動輒上千戶居民的高層住宅來說，拆遷成了一項幾乎不可能完成的任務(wù)。協(xié)調(diào)難度極大，拆遷成本更是天文數(shù)字，沒有任何開發(fā)商愿意接這個盤。

垂直貧民窟的形成

物理老化和經(jīng)濟貶值，最終必然導向社會層面的演變。

當一個社區(qū)的居住體驗不斷下降，資產(chǎn)價值持續(xù)縮水，有能力離開的人會毫不猶豫地選擇搬走。

留下的，往往是無力搬遷的老人和低收入人群。

這種人群結(jié)構(gòu)的變化，正在加速一些高層小區(qū)的“貧民窟化”。

全國高層住宅的庫存積壓率已經(jīng)達到40%，很多新建小區(qū)入住率甚至不足一半。

社區(qū)缺乏人氣，公共空間無人打理，環(huán)境日益惡化。曾經(jīng)光鮮亮麗的中產(chǎn)社區(qū)，逐漸變得死氣沉沉。

面對市場的頹勢，各地政府也出臺了各種救市措施，從降低首付比例、下調(diào)房貸利率，到發(fā)放數(shù)萬元的購房補貼。

然而，這些政策似乎并未激起太多水花。因為它們只解決了“買”的問題，卻沒有解決高層住宅“住”和“養(yǎng)”的核心痛點。

購房者變得越來越理性，不再輕易為這種未來充滿不確定性的房產(chǎn)買單。

當一個社區(qū)的房子“賣不掉、租不出、拆不了、修不起”時，它就陷入了一個無法掙脫的惡性循環(huán)，這或許就是曹德旺所說的“永久性貧民窟”的真正含義。

他的預言，本質(zhì)上是對這種建筑形態(tài)全生命周期困境的深刻洞察。

結(jié)語

回顧過去二十年的城市化浪潮，我們對高度和速度的崇拜，造就了今天城市天際線上一座座高聳的住宅樓。

但我們似乎忽略了，建筑的根本是為人服務(wù)的，居住的品質(zhì)和長期的可持續(xù)性，遠比建筑的高度更重要。

如今，潮水退去，高層住宅的種種問題浮出水面。

這不僅是持有者的個人資產(chǎn)困境，更是一個需要整個社會共同面對的難題。

對于已經(jīng)生活在其中的居民來說，如何通過有效的社區(qū)治理和公共政策支持，延緩社區(qū)的衰敗，改善居住環(huán)境，將是一條漫長而艱難的道路。

或許，是時候讓我們告別對高度的盲目崇拜，重新回歸到居住的本源了。對于這個問題，你怎么看？

信息來源：
曹德旺:我早就做好了過“苦日子”的準備
證券時報2020-09-09
未來20年，高層住宅會被拋棄？明年起，實施2個新規(guī)，事關(guān)購房者
中國質(zhì)量萬里行2019-12-21