11月中旬，就在第十六屆財新峰會上，樓繼偉的一番話，打破了關(guān)于房產(chǎn)稅的沉寂。他說，全國人大房產(chǎn)稅立法已經(jīng)完成，難點問題基本解決，強(qiáng)調(diào)“適時推出”。房產(chǎn)稅真的要來了？還是又一次“狼來了”？

在過去十余年里，這項稅種一直被認(rèn)為是“最難開征的稅”，牽一發(fā)而動全身。如今，箭已上弦，只等發(fā)令。房產(chǎn)稅到底離我們有多遠(yuǎn)？它出臺之后，會對哪些人產(chǎn)生影響？持有多套房產(chǎn)的人是否真的要開始“叫苦”？高負(fù)債炒房者是否會面臨資金鏈的“致命一擊”？

房產(chǎn)稅的推進(jìn)其實并不突然。早在2013年，中央層面就明確提出要深化房產(chǎn)稅制度改革。到了2014年，它第一次寫進(jìn)政府工作報告，隨后2018年、2019年也連續(xù)出現(xiàn)類似表述。從“做好立法”到“穩(wěn)步推進(jìn)”，政策信號逐步增強(qiáng)。

財政部在多個場合強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)原則是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”。這套邏輯背后，是對房產(chǎn)稅復(fù)雜性的充分認(rèn)知。房子不是單純的資產(chǎn)，它牽涉家庭生活、城市發(fā)展、地方財政和金融穩(wěn)定。

真正難的是“稅基怎么定”。樓繼偉也坦言，這部分一直是實施的最大技術(shù)難點。中國的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，很多房屋并不是通過自由交易形成價值，比如集體土地上的房子、拆遷安置房、自建房，以及空置已久、沒有參考交易的房產(chǎn)。

要用市場價值做基礎(chǔ)，又不能“一刀切”，就只能采取“打折核算”的方式。換句話說，不是按全價算，而是根據(jù)自由交易房產(chǎn)的實際價值，再打一個折扣，來作為計稅依據(jù)。這也算是給普通家庭留了一條緩沖通道。

2022年原本是一個潛在的窗口期。但當(dāng)時房地產(chǎn)市場形勢復(fù)雜，整體市場正在去杠桿、去泡沫，推出房產(chǎn)稅風(fēng)險太大。到了2025年，雖然泡沫已經(jīng)擠掉，但市場仍在下行，房價在調(diào)整通道里緩慢爬行。

樓繼偉提到，“經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長后應(yīng)盡快開展試點”。從這句話來看，當(dāng)前時機(jī)雖然尚在評估中，但已不再遙遠(yuǎn)。一旦條件成熟，試點城市就可能陸續(xù)“開閘”。

房產(chǎn)稅為何如此重要？這不僅是調(diào)控樓市的工具，更是地方財政體系的一次“再造”。以往地方政府主要靠“賣地”賺錢，土地財政一度風(fēng)光。但如今土地出讓金下滑，債務(wù)壓力上升，地方急需穩(wěn)定的收入來源。

房產(chǎn)稅能夠讓地方財政形成“良性循環(huán)”：公共服務(wù)越好，房產(chǎn)價值越高，稅收也越多。這種模式，不僅穩(wěn)定，還能引導(dǎo)城市發(fā)展走向更加可持續(xù)的方向。

從市場角度看，房產(chǎn)稅的推出將打破“低持有成本”的投資邏輯。過去，投資房產(chǎn)的成本主要在買入環(huán)節(jié)，之后只需交物業(yè)費、還貸款利息，哪怕空置也沒有額外負(fù)擔(dān)。但房產(chǎn)稅如果落地，持有成本將與房屋價值掛鉤，而且定期征收。

這對“囤房不住”的人群，是一記精準(zhǔn)打擊。擁有多套房產(chǎn)的人，特別是那些在非核心區(qū)域持有房源的投資者，將面臨租金難以覆蓋稅負(fù)的問題。城市人口流出、房產(chǎn)流動性差，再加上稅負(fù)上升，資產(chǎn)縮水就成了大概率事件。

高負(fù)債炒房者的處境甚至更加艱難。他們依賴房價上漲來覆蓋貸款成本，利用銀行信貸、消費貸甚至親友借款，不斷加杠桿購房。房產(chǎn)稅的出現(xiàn)，直接增加了他們的現(xiàn)金流壓力。

一旦房價停漲甚至下跌，稅負(fù)和貸款雙重壓力下，他們可能被迫拋售，甚至面臨違約風(fēng)險。市場一旦出現(xiàn)集中拋售，房價也可能短期承壓。尤其在三四線城市，這種情況尤為明顯。房產(chǎn)本就不易變現(xiàn)，多套房持有者集中出手，會拉低整體估值，進(jìn)一步加劇惡性循環(huán)。

這就是政策制定者在“擇機(jī)”時必須權(quán)衡的現(xiàn)實。不過，在政策設(shè)計層面，房產(chǎn)稅并不是“沒有感情的收割機(jī)”，而是充分考慮“保障剛需”的工具。大概率會設(shè)定“人均免征面積”，對家庭唯一住房給予豁免，對超出部分實施累進(jìn)稅率。

這種設(shè)計，既保護(hù)了普通家庭的基本居住需求，也精準(zhǔn)打擊了炒房行為。也就是說，剛需家庭即使繳稅，額度也不會高，甚至可能直接免征。

從國際經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅并不新鮮。美國、英國、加拿大、日本、韓國等國家早已實施多年。其核心邏輯就是：你擁有不動產(chǎn)，就要為其占用的公共資源和城市服務(wù)繳稅。

這筆稅收，最終會以教育、醫(yī)療、公共交通等方式回饋社會。中國的房產(chǎn)稅改革也正朝這個方向努力。

問題的關(guān)鍵在于，透明、合理的執(zhí)行體系。房產(chǎn)信息的采集、評估體系的完善、稅率的分級，都需要技術(shù)支撐和制度保障。這也是過去這么多年房產(chǎn)稅遲遲未落地的原因。

樓繼偉的話釋放了一個強(qiáng)烈信號：難點已經(jīng)基本解決。這意味著技術(shù)障礙已經(jīng)被清除，剩下的就是政策窗口的選擇。

一旦試點城市率先推行，政策效果將會被放大觀察。市場、公眾、地方政府都會從中尋找信號，調(diào)整自己的行為邏輯。這是一次系統(tǒng)性重構(gòu)，不是簡單的“收稅”動作。

開發(fā)商也會受到影響。以前靠高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高地價的模式，已經(jīng)難以為繼。房產(chǎn)稅讓持有型開發(fā)成本上升，倒逼企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)，聚焦核心資產(chǎn)運營。

租賃市場也會因此受益。越來越多的房源可能流入租賃市場，特別是在一線城市，住房租賃將成為更多年輕人首選。

這也正是住房制度改革的方向：一邊去投資泡沫，一邊加強(qiáng)租購并舉。房產(chǎn)稅的落地，將推動房地產(chǎn)市場“去金融化”。過去房子是“理財產(chǎn)品”，未來則是“生活空間”。這不僅是市場生態(tài)的變化，也是社會心態(tài)的轉(zhuǎn)折點。

房價的邏輯正在改變：不是漲得快就是好，而是住得安心才重要。對于普通家庭來說，不必過分緊張。只要擁有一套或兩套用于自住的房產(chǎn)，大概率不會有太大影響。政策會充分考慮社會現(xiàn)實，照顧中低收入家庭。

真正要警惕的，是“躺賺思維”還沒轉(zhuǎn)過彎的人群。房產(chǎn)稅不會一夜之間改變市場，但會逐步讓投資者意識到，過去那種“靠房致富”的路徑正在關(guān)閉。

地方政府的角色也會發(fā)生轉(zhuǎn)變?？俊百u地”過日子的日子在逐漸遠(yuǎn)去，未來要靠“管理”提升城市價值，通過優(yōu)化營商環(huán)境、改善公共服務(wù)、吸引人口流入，來提升稅基，實現(xiàn)財政可持續(xù)。

房產(chǎn)稅的落地，是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的一部分。它不是孤立的，而是與穩(wěn)增長、促改革、保民生等戰(zhàn)略目標(biāo)緊密銜接的。樓市的“拐點”已經(jīng)到來，新的游戲規(guī)則正在形成。

未來的房地產(chǎn)市場，將不再是少數(shù)人“跑馬圈地”的舞臺。而是一個更加注重公平、效率和居住屬性的生態(tài)系統(tǒng)。房產(chǎn)稅不是終點，而是新階段的開始。

房產(chǎn)稅這件大事，如今已不再是紙上談兵。樓繼偉的表態(tài)意味著“立法”已成現(xiàn)實，“落地”進(jìn)入倒計時。對于普通家庭影響可控，但多套房和高杠桿投資者必須重新審視自己的資產(chǎn)策略。未來的中國樓市，將更加健康、理性，也更加公平。