來源：北方網(wǎng) 作者：佚名

中國(guó)古代就有開發(fā)商，最大特色就是只租不賣，多數(shù)為個(gè)體經(jīng)營(yíng)，沒有出現(xiàn)類似公司的形式。而歷史學(xué)者、專欄作者李開周在他的博客中提出一個(gè)鮮明的論點(diǎn)：他認(rèn)為是天地會(huì)和太平天國(guó)造就了房產(chǎn)開發(fā)商?！霸谖铱磥恚瑢I(yè)的開發(fā)商出現(xiàn)在太平天國(guó)起義以后，出現(xiàn)在1862年的上海租界，被戰(zhàn)爭(zhēng)所催生?！?/p>

小刀會(huì)引起了城鄉(xiāng)遷移

李開周表示，鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)前后，天地會(huì)衍生出一個(gè)分支：小刀會(huì)。這個(gè)幫會(huì)在上海很活躍，秘密結(jié)黨，謀劃反清。

公元1853年，小刀會(huì)首領(lǐng)劉麗川公然打出“反清復(fù)明”旗號(hào)，率領(lǐng)幫會(huì)成員和附近貧民攻占嘉定縣城，繼而攻占上?？h城，宣告“大明國(guó)”成立，劉麗川自封“大明國(guó)招討大元帥”。清朝政府調(diào)派軍隊(duì)圍剿，被劉麗川打得稀里嘩啦。清軍敗退，小刀會(huì)又攻占寶山、南匯、川沙、青浦，然后清軍再次圍剿，雙方在今天的上海市區(qū)和近郊區(qū)縣打了幾十場(chǎng)硬仗。

在和平年月，城市是優(yōu)于農(nóng)村的，有錢的農(nóng)村人為了換一個(gè)相對(duì)良好的治安環(huán)境，紛紛在城里買房定居；一旦爆發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)，城里反不如農(nóng)村安全，城里人為了保住妻女、錢財(cái)和自己的小命，不得不向農(nóng)村逃難。像這種反反復(fù)復(fù)如同拉鋸的城鄉(xiāng)之間大遷徙，曾經(jīng)在古代中國(guó)和近代中國(guó)一再上演。

小刀會(huì)跟清軍打仗，戰(zhàn)火燒到了家門口，上海人要往鄉(xiāng)下搬遷，可是這時(shí)候連鄉(xiāng)下也不安全了——太平天國(guó)的起義軍正在勢(shì)如破竹地攻城略地，一路上殺富戶、燒廟宇、拉壯丁、征軍糧，在弄清他們的進(jìn)軍路線之前，貿(mào)然搬到農(nóng)村去很危險(xiǎn)。城里沒法待，鄉(xiāng)下又不敢去，外有政府軍攻殺，內(nèi)有小刀會(huì)搶劫，上海市民何去何從？

第一個(gè)房產(chǎn)牛市

李開周表示，小刀會(huì)首領(lǐng)劉麗川是個(gè)“洋務(wù)派”，他早年在新加坡打過工，后來又在英國(guó)洋行做買辦，深知中西武力相差甚遠(yuǎn)，得罪洋人后患無窮。為了使“大明國(guó)”這個(gè)新政權(quán)獲得洋人的支持，劉麗川攻占上海當(dāng)天就去了租界，他向各國(guó)領(lǐng)事承諾：小刀會(huì)只針對(duì)清政府，不針對(duì)洋人，外面殺聲震天，租界安如泰山，決不讓一兵一卒進(jìn)租界搗蛋。這個(gè)承諾使洋人暫時(shí)保持了中立，也讓租界成了戰(zhàn)爭(zhēng)中僅存的和平孤島，所以租界成了上海人逃難的最佳選擇。

按照清政府和英、法、美等國(guó)簽訂的條約，華洋應(yīng)該分居，租界里只能住外國(guó)人，不能住中國(guó)人?？墒沁@時(shí)候戰(zhàn)火燒身，凡跟洋人有點(diǎn)兒關(guān)系的中國(guó)人都往租界里逃，跟洋人沒有關(guān)系的中國(guó)人也在想方設(shè)法買通關(guān)系往租界里逃，小刀會(huì)跟政府軍交火的第一天，英租界里就涌進(jìn)了兩萬名中國(guó)人，小小的租界擁擠不堪。

洋人剛開始還抗議華人破壞“華洋分居”的條約，很快發(fā)現(xiàn)這些扶老攜幼前來逃難的華人都攜帶著金銀細(xì)軟，腰包里都有點(diǎn)兒積蓄，也不能露宿街頭，所以得向洋房東租房住。房子供不應(yīng)求，難民不惜千金，一時(shí)人如潮涌，房租陡漲，家有大屋的洋人都發(fā)了。頭腦精明的洋人趁機(jī)搭建簡(jiǎn)易房，再高價(jià)租給華人，從中獲取高額利潤(rùn)。很快地，在英租界西北部和分隔英法租界的洋涇浜兩岸，一排一排的小木屋拔地而起，賭館和鴉片館也在附近遍地開花，上海租界迎來了有史以來第一個(gè)房產(chǎn)牛市。

“也就是說，小刀會(huì)燃起了戰(zhàn)火，戰(zhàn)火逼著華人逃進(jìn)租界，華人為租界房市帶來了需求，暴漲的需求讓歐美開發(fā)商賺到了第一桶金?！?/p>

小刀會(huì)占領(lǐng)上海不到兩年，清政府游說洋人一同“剿匪”，在洋槍洋炮的支持下，清軍打跑了小刀會(huì)，“大明國(guó)”就此覆滅，上?；謴?fù)了和平，在租界避難的人們返回家園，洋涇浜兩岸的小木屋開始空置。小刀會(huì)起義之前，租界里有幾家洋行，戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期都改行干起了房地產(chǎn)。

開發(fā)商是打出來的

1862年，太平天國(guó)的軍隊(duì)接連三次打到上海，引起居民大恐慌，像潮水一樣逃進(jìn)租界。這回去租界避難的不光是上海人，還有蘇州人和南京人，粗略統(tǒng)計(jì)在10萬人以上。難民去而復(fù)來，樓市死而復(fù)生，曾經(jīng)空置的小木屋被洋房東用更高的價(jià)格租了出去，洋行再次干起房地產(chǎn)，租界土地嚴(yán)重緊張，地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)袂飛漲。當(dāng)時(shí)法國(guó)駐上海領(lǐng)事描述了法租界的情形：“法租界長(zhǎng)期以來不被注意的地皮突然變得身價(jià)百倍，所有出賣的地皮都被爭(zhēng)相購(gòu)買……地皮價(jià)格抬得很高，最初每畝地賣200兩已經(jīng)被認(rèn)為很貴了，現(xiàn)在即使賣1200兩，買主還是爭(zhēng)先恐后?！?/p>

在這種大好形勢(shì)下，更多的洋行從事了房地產(chǎn)開發(fā)，租界之內(nèi)開發(fā)商林立，計(jì)有：老沙遜、新沙遜、怡和、仁記、兆豐、公平、太平、通和、德和、有恒、泰來、榮康、孟吉禮、永順、長(zhǎng)利、元芳、和記、裕盛、隆茂、錦名、字林等等。這些開發(fā)商不再建造小木屋，改建兩三層的小樓，磚木結(jié)構(gòu)，小小天井，門口上方用石頭發(fā)券，這就是后來聞名于中國(guó)近現(xiàn)代建筑史的“上海石庫(kù)門”。早先開發(fā)商只租不賣，后來他們既租又賣，有錢的華人可以把一所甚至多所樓房一次性買下來，然后再分租給沒錢的華人。

李開周在他所寫的《千年樓市：穿越時(shí)空去古代置業(yè)》中提到過古代中國(guó)的開發(fā)商，其最大特色就是只租不賣，多數(shù)為個(gè)體經(jīng)營(yíng)，沒有出現(xiàn)類似公司的形式，嚴(yán)格意義上講，不算是專業(yè)的開發(fā)商?！霸谖铱磥?，專業(yè)的開發(fā)商出現(xiàn)在太平天國(guó)起義以后，出現(xiàn)在1862年的上海租界，被戰(zhàn)爭(zhēng)所催生?！?/p>

太平天國(guó)亡后樓市崩盤

事實(shí)上，在江南富人仍在源源不斷地搬進(jìn)租界的時(shí)候，太平天國(guó)已經(jīng)危如累卵，戰(zhàn)爭(zhēng)即將結(jié)束的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，可是開發(fā)商們認(rèn)為租界里的虛假繁榮還將一直持續(xù)下去，房?jī)r(jià)還將一直上漲，所以他們的開發(fā)規(guī)模也一直在擴(kuò)張。

1864年，太平天國(guó)滅亡了，江南戰(zhàn)事平息，租界里的難民再次返回家園，新建房屋再次空置，在建的房屋也紛紛停工，許多開發(fā)商破了產(chǎn)，從事土地投機(jī)的買辦也血本無歸。租界里的銀行、租界外的錢莊，因?yàn)樵谂Ｊ袝r(shí)期把資金放進(jìn)樓市，這時(shí)也出現(xiàn)危機(jī)，11家銀行有6家瀕臨關(guān)門。緊接著是1866年的世界金融危機(jī)，一些資金雄厚、經(jīng)營(yíng)多年的大洋行也不得不倒閉。