“房子就是鋼筋水泥，早晚出問題！”

曹德旺四年前的警告曾遭全網(wǎng)嘲諷，這句預言正變成現(xiàn)實。

當年被瘋搶的二三十層電梯房，深陷貶值狂潮，從眾人追捧的“硬通貨”淪為人人避之的“燙手山芋”。

高樓的黃金時代為何戛然而止？

曹德旺預言成真

2025 年 “金九銀十” 收官數(shù)據(jù)顯示，百城二手住宅均價同比跌了 7.6%，其中高層電梯房的跌幅更是名列前茅，很多房齡超 15 年的高層，掛牌價一降再降，有的甚至比巔峰時期跌了三成。

北京、深圳這些一線城市，同一小區(qū)里 20 層以上的房源，比 10 層以下的每平米便宜 5000-8000 元是常事。

更扎心的是成交周期，低層住宅平均 3 個月能賣掉，高層往往要等半年以上，有的房源掛了一年都沒幾個看房的。

住進去的業(yè)主更糟心，電梯故障、管道漏水、物業(yè)費暴漲，問題一堆接一堆，想賣賣不掉，想住住不舒心。

而如今高層房面臨的局面，似乎正應(yīng)驗了曹德旺當年說的 “貧民窟” 雛形。

2020 年房地產(chǎn)市場還熱得發(fā)燙的時候，曹德旺一句話潑了盆冷水：“二三十層的高層電梯房就是鋼筋水泥堆的，未來遲早變成‘永久性貧民窟’”。

那會兒大家都覺得他在危言聳聽，沒想到短短五年過去，預言竟成真了。

而高層電梯房之所以越來越不香了，全是實打?qū)嵉穆闊?，每個都能把業(yè)主坑哭。

高層為啥不香了？

首先最要命的就是電梯問題，電梯壽命也就 15-20 年，現(xiàn)在很多 2000 年初建的高層，電梯早就超齡服役了。

2025 年 2 月昆明同德廣場就出了大事，一部電梯從 17 樓墜到負二樓，又猛沖到 33 樓，59 歲的業(yè)主當場身亡，事后查維保記錄還亂七八糟。

這不是個例，上海黃浦區(qū)有個 20 年房齡的高層，電梯用了 22 年，三天兩頭故障，業(yè)主被困是家常便飯；廣州一個小區(qū) 4 部電梯全壞，高層住戶爬樓爬到腿軟，老人孩子根本沒法出門。

更頭疼的是換電梯，一部新電梯要幾十萬，一棟樓幾十戶分攤，有人想少出錢，有人干脆不同意，吵來吵去最后往往不了了之，只能湊合用故障電梯。

還有看不見的 “花錢陷阱”。

買高層的公攤面積大得離譜，北京朝陽區(qū)那棟 28 層的小區(qū)，公攤率高達 28%，花 100 平的錢，實際能用到的就 72 平，相當于多花 30 萬買了走廊和電梯間，太不劃算。

而且物業(yè)費只會漲不會降，其中 22% 都用來維護電梯、水泵這些設(shè)備，設(shè)備越老，維護費越高，每年漲幅能到 8%。

就說北京郊區(qū)的高層，幾年前物業(yè)費才 5 塊錢一平米，現(xiàn)在都漲到 8 塊了，一套 100 平的房子，一年物業(yè)費就 9600 塊，住二三十年，光物業(yè)費都能攢出個首付，負擔越來越重。

安全隱患也藏不住。高層最怕火災，一旦起火，電梯肯定停運，爬幾十層樓梯逃生，年輕人都喘不上氣，老人孩子根本跑不動。

更要命的是，普通消防云梯最多也就到 10 層左右，20 層以上根本夠不著，火勢還會順著電梯井快速蔓延，跟 “煙囪” 似的，往上竄得飛快，救援難度極大。

最讓人絕望的是想拆都拆不了。低層老小區(qū)拆遷，幾戶人家商量好就行，開發(fā)商也愿意接手。

但二三十層的高層，一棟樓就有上千戶，拆遷補償?shù)没ㄉ蟽|，新鄭那個有 16 棟高層的小區(qū)，光拆遷安置成本就高達 14 億。

而且上千戶人家的訴求五花八門，有人要現(xiàn)金，有人要大戶型新房，還有人漫天要價，根本談不攏。

開發(fā)商算下來根本不賺錢，干脆沒人愿意接盤，最后這些高層只能 “爛著”，設(shè)施越壞越嚴重，陷入惡性循環(huán)。

高層未來走向

高層電梯房落到今天這地步，說白了就是當初蓋房時一門心思追 “高”，壓根沒把 “住得舒服” 當回事，這結(jié)果早晚會來。

曹德旺當年的話不是瞎唬人，是實在話：房子是用來住的，核心是舒心，不是堆多少鋼筋水泥、蓋多高就好。

現(xiàn)在不少城市都變聰明了，不再盲目蓋二三十層的超高層，反而愛建 11 層以下的小高層，帶個小花園、配套也齊全，住著更得勁。

已經(jīng)住上高層的，沒別的轍，只能業(yè)主們齊心。趕緊成立靠譜的業(yè)委會，把維修基金管明白，別等電梯、管道壞透了才湊錢，平時就定期檢修，該換的早規(guī)劃，不然只會越拖越糟。

打算買房的，再選高層可得想清楚。優(yōu)先挑 10 層以下的，房齡別超 10 年，物業(yè)口碑一定要打聽好 —— 畢竟后續(xù)維護全靠他們。

那些房齡超 15 年、電梯老出故障、物業(yè)費亂漲的高層，能躲就躲。

往后高層肯定是 “兩極分化”：物業(yè)靠譜、業(yè)主齊心的，還能勉強住得舒心；沒人管、設(shè)施越壞越厲害的，只會越來越糟。

房子是用來住的，別為了所謂的 “視野”“面子”，最后把自己變成賣不掉的 “接盤俠”。

參考信源：