編者按

金秋送爽，丹桂飄香。在全國“敬老月”來臨之際，中央廣播電視總臺社教節(jié)目中心《法治深壹度》欄目聯(lián)合最高人民法院新聞局推出三集重陽節(jié)特別節(jié)目《司法護老 幸福銀齡》，聚焦老年人普遍關心的贍養(yǎng)、監(jiān)護、消費、防詐騙等熱點問題，看人民法院依法保障老年人權益，為老年人撐起“司法保護傘”，助力老年人安享幸福晚年。敬請關注第三集《交易有保障》之《九旬老人賣房記》。

2023年4月的一天，兩位老人的到來，引起了浙江省溫州市鹿城區(qū)人民法院立案大廳工作人員的注意。

浙江省溫州市鹿城區(qū)人民法院民事審判一庭副庭長胡震宇：她那時候是拄著一個拐杖，90多歲了，然后旁邊有一個70多歲的她的大兒子，扶著走過來的。

原告委托訴訟代理人周建：90來歲的當事人作為原告起訴，這樣的情況在鹿城法院來講也并不多見。

胡震宇：她也是帶著疑問過來的，就是她在想為什么我房子賣了，然后有中介，我兒子也在把關，為什么這個錢就沒收到。

九十多歲的老奶奶姓王，情緒激動地詢問法院的工作人員，自己半年前賣的房子，到目前一直沒有收齊全款，如何才能要回？

胡震宇：賣了660萬，最后實際收款是460萬，少了200萬，她也非常困惑。

今年九十二歲的王奶奶，育有四個子女，而且也都步入暮年。老伴兒去世后，王奶奶便有了在有生之年處理好自己遺產(chǎn)的想法。由于年事已高行動不便，于是王奶奶將買賣房產(chǎn)的事情交給了七十多歲的大兒子林老伯操作。林老伯通過中介將這套位于市中心的房子掛了出去，不久一位九零后的李女士看中了這套房子。

胡震宇：見了面以后，他們在中介的見證下談妥了購房的時間節(jié)點，房屋的交易款項以及什么時候去支付、支付方式都溝通妥了。

李女士以660萬元的價款購買王奶奶的房產(chǎn)，雙方約定于2022年6月30日前辦理產(chǎn)權過戶；協(xié)議簽訂時，李女士向王奶奶支付購房定金20萬元，并于2022年6月30日前又支付購房款140萬元，剩余購房款500萬元由李女士通過銀行按揭貸款方式支付。

然而，李女士在向王奶奶支付購房定金20萬元后不久，向王奶奶一方提出了一個新要求，說自己購房資金暫時有缺口，要么毀約，給付的定金不要，要么重新簽訂一份補充協(xié)議。

周建：要么抵押貸款，把貸款出來的錢作為購房款給你，要么就無力支付剩余的購房款，我寧肯之前定金就給你沒收掉就算了，這個房子就不要了，購房合同也不繼續(xù)履行了。

王奶奶為了盡快賣房，在不了解按揭貸款和抵押貸款區(qū)別情況下，同意了李女士的第二個方案，并于2022年6月24日，雙方又簽訂了一份購房補充協(xié)議。

胡震宇：她以為補充協(xié)議跟正式的協(xié)議是沒什么區(qū)別的。

浙江省溫州市鹿城區(qū)住建局房管中心副主任李道章：補充協(xié)議簽了以后，等于先把房子過戶過給我，我再去抵押貸款，貸過來的錢再還給你，這里就存在一個體外循環(huán)，會有一定的風險。

原告委托訴訟代理人陳佳辰：風險就在已經(jīng)過戶了之后，房子的權屬就已經(jīng)不歸老太太了。在辦理抵押貸款后，這筆款項也是會先過到買者的賬戶里面去，那么這個錢款就不受控制了，老太太是沒有監(jiān)管權限的。

周建：這位老太太，等于把自己的權力拱手放在別人那里。

購房補充協(xié)議主要約定：該房余款500萬元于房產(chǎn)過戶后由李女士自行向銀行抵押貸款支付至王奶奶本人賬戶。若李女士個人原因無法貸款或貸款額度不足，應于取得不動產(chǎn)證30天之內自籌資金支付給王奶奶，如逾期一日則按照剩余房款金額的萬分之五向王奶奶支付違約金。

胡震宇：中介當時跟他講過了，說你這樣風險會大一些，但是她也沒聽懂風險到底大在哪里。

然而讓王奶奶沒有想到的是，在雙方辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，李女士貸款成功后，應在一個月期限拿到手的500萬余款卻出現(xiàn)了問題。半年的時間里，李女士僅支付部分購房款，尚欠200萬元沒有支付。

胡震宇：她家是做建筑工程這一塊領域的，需要大量的資金周轉，正好這200萬可能就被填其他窟窿去了。

周建：買受人就一天拖一天，可能東一個借口西一個借口。

胡震宇：催促她，然后打著打著，微信就拉黑了，電話也打不通了。

周建：所以說她就愈發(fā)的焦急了。

一晃，將近一年時間即將過去，討要余款的經(jīng)歷讓王奶奶一家焦頭爛額，情急之下，無奈的王奶奶走進了浙江省溫州市鹿城區(qū)人民法院的大門。

胡震宇：她跟我講，能不能今天上午立了案件，你下午給我開個庭。

浙江省溫州市鹿城區(qū)人民法院審判委員會專職委員孫聰碧：對于我們這樣的訴訟的程序，老年人很不適應的。

胡震宇：那一種比較落寞的，感覺被時代所遺忘的那種表情，比較傷心的這種表情，我印象其實挺深刻的。

主持人齊奇：我們看到王奶奶實際上想提前處理好自己的遺產(chǎn)，不給子女留這些遺產(chǎn)的紛爭，但沒想到在賣房這件事上卻出了這個大的麻煩。是不是問題主要出在她第二次簽的協(xié)議上了？

中國政法大學副教授于程遠：是的，對于外行人而言，可能這樣一些具體的交易結構的設計，存在一些認識上的偏差，這種東西是防不勝防的。我覺得能夠提醒大家的就在于，我們在真正交易的過程中，一定要看清楚具體的條款是怎么約定的，不能想當然的說我簽的買房子協(xié)議就一定是一個按揭或者一定是一個抵押，它不一定的。實際上根本來講還是取決于你在具體交易中的具體合同條款的設計是如何的。

齊奇：在現(xiàn)實生活中，我覺得未成年人和老年人都處于一個相對弱勢的狀態(tài)，其實都需要保護的。

于程遠：在民法的層面上，老年人可能會處于相對有一些尷尬的位置。因為未成年人在民法的視野下，毫無疑問是一個限制民事行為能力人或者無民事行為能力人，所以他獨自訂立的合同，要不然是效力待定的，需要父母來追認才能生效，要不然就是無效的。但是對于老年人而言，老年人通常是完全民事行為能力人，雖然他可能隨著年齡的增長，體力的下降，會覺得糊涂了、反應能力下降了，簽的合同可能也是對自己不利的，就被忽悠了。但是這種情況法律上仍然把他當成一個完全民事行為能力人來對待，所以這種情況就不存在說生活中父母簽了合同之后子女來了說這是我爸媽簽的，人老了我們不認。

齊奇：就想廢這個合同就沒有那么容易。

于程遠：對，就沒有那么容易，那就需要去求助一些特別的法律制度去解決它。

接到王奶奶的訴訟申請后，浙江省溫州市鹿城區(qū)人民法院立即啟動了適老型訴訟服務機制，開通綠色通道加快審理速度。

孫聰碧：年齡大，法律意識可以說幾乎沒有，整個訴訟過程該怎么做她也不知道。在這個過程當中，我們就可以采取很多的措施來輔助她參加訴訟，來幫助她解決問題。

周建：法官也考慮到老太太這個年齡的特殊情況，確確實實加快了辦案的流程和程序，保全以后再到排期，開庭再到判決，我印象當中好像個把月時間就下來了。

2023年5月6日，浙江省溫州市鹿城區(qū)人民法院開庭審理此案，在被告李女士缺席情況下作出民事判決：被告李女士于判決生效之日起十日內支付原告王奶奶購房款200萬元及利息損失。

浙江省溫州市鹿城區(qū)人民法院民事審判一庭法官助理潘嘉琪：這個房屋做了抵押，就算我們在執(zhí)行過程中對她的房屋進行了拍賣，那么我們拍賣所得款項也要首先用于償還銀行的抵押貸款，后續(xù)若有剩余再用來償還她個人的其他債務，是這么一個順序。所以說我們也考慮到，因為她們雙方本身就是一個房屋買賣的行為，她房子還沒拿到手，我們就把這個房子拍賣掉了，對賣家而言可能也不是一個好的結果，所以我們盡量地促成雙方和解，讓被告來主動地履行債務。

胡震宇：女孩子說愿意還錢，然后就是我們講的利息能不能減免，在法院的見證下，她們重新簽了一個協(xié)議，就是說遲一點申請執(zhí)行，保證把錢打到賬戶上。

齊奇：我們看到在案件推進的過程中，法院特別地為老人提供的這種適老化的司法服務，我覺得是這類型案件中的亮點了。

于程遠：是的，我覺得這也是我們這個案件中特別值得關注的一個方面。特別是2025年，今年多部門聯(lián)合出臺了一個指導意見，里面就特別關注涉老訴訟這樣的一些糾紛解決的專門的服務工作，為老人提供了很多行之有效的好措施，去保護老年人的相關的權益。以上的措施也向我們傳遞了一個非常強烈的信號：老年人不用怕，國家已經(jīng)關注到老年人在訴訟解決糾紛的處理中的弱勢地位，并且已經(jīng)采取了行之有效的措施。

案件審結后，浙江省溫州市鹿城區(qū)人民法院針對老年人常見的房屋交易問題，及時向行政主管部門發(fā)出司法建議，共同維護老年人的合法權益。

李道章：這個事情出來以后，我們開展三個月的專項整治，提醒這些中介服務機構，你要把風險規(guī)避掉，要提醒，你要跟別人講，要告知到位，這樣我們就可以從源頭上避免這種事情的發(fā)生。

胡震宇：每一個人都有老的時候，當我們老了以后，可能隨著時代的進步也會產(chǎn)生一些新的事物，我們能為老年人做點什么。

孫聰碧：如果說讓這部分當事人掉隊的話，其實對我們司法公信力、司法公正是有一定影響的。所以說從社會面上來講，確確實實還是要補齊這個短板，不能讓這幫人掉隊。

齊奇：司法辦案更具力度更有溫度，才能在構建老年友好型社會中充分發(fā)揮法治的力量，增強老年人的獲得感、幸福感、安全感。我們也倡導每一個人都去善待關懷身邊的老年人，

因為我們每一個人都會老去，今天的溫暖也會投射在未來我們自己身上。

來源：最高人民法院新聞局 中央廣播電視總臺社教節(jié)目中心

編輯：段茜茜