最近發(fā)現(xiàn)一個耐人尋味的現(xiàn)象：曾經(jīng)穩(wěn)坐資產(chǎn)持有者寶座的地方國資，如今正扎堆加入賣房大軍，一邊是銀行持續(xù)折價處理抵押房，一邊是國資平臺批量掛牌房源。

這場賣方之間的較量，早已不是簡單的降價促銷，這背后到底藏著怎樣的邏輯，普通購房者和賣房人，又該如何應(yīng)對這場變局？

賣方陣營的內(nèi)卷式拋售

當(dāng)下的樓市，最鮮明的特征早已不是買賣雙方的博弈，而是賣方內(nèi)部的同臺競技，這波拋售潮的主角，除了大家熟知的銀行，還有手握大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的地方國資。

北京西城區(qū)國資委旗下的天恒集團(tuán)，正在密集出讓海淀區(qū)、朝陽區(qū)的多處房源，這些房源多位于核心地段，配套成熟，此前很少有批量掛牌的情況。

四川西昌房地產(chǎn)事務(wù)中心更直接，將144套住房掛上網(wǎng)絡(luò)公開拍賣，價格顯著低于市場價，部分房源折價幅度甚至達(dá)到20%以上，吸引了大量購房者關(guān)注。

廣州、煙臺、淄博等多個城市的國資平臺也紛紛跟進(jìn)，大批量掛牌房產(chǎn)，涵蓋剛需住宅、改善型洋房等多種類型，出手力度之大遠(yuǎn)超以往。

在此之前，銀行早已是樓市甩賣團(tuán)的核心成員，受存貸業(yè)務(wù)收窄、息差持續(xù)下跌的影響，銀行利潤空間被不斷擠壓，再疊加個體斷供、房企貸款壞賬的沖擊，手里積壓了大量抵押房。

這些房產(chǎn)多為業(yè)主斷供后被法院查封處置，銀行出于快速回籠資金的需求，定價往往比同區(qū)域二手房低10%-15%，成為市場上的價格殺手，更值得關(guān)注的是，國資賣房并非臨時起意。

早在2023年，北京、濟(jì)南、廣州等地的國資平臺就曾集中出售過一批房產(chǎn)，其中濟(jì)南國資的手筆尤為豪橫，一次性掛牌1341套現(xiàn)房，涵蓋主城區(qū)多個熱門板塊。

要知道當(dāng)時濟(jì)南新房和二手房的月度成交量總和不過8000套左右，國資的賣房量直接占到總量20%，相當(dāng)于每5套成交房源中就有1套來自國資拋售，對當(dāng)?shù)厥袌龅臎_擊力可想而知。

這波國資賣房潮，更像是過往趨勢的延續(xù)與升級，也正式宣告樓市進(jìn)入大逃殺2.0時代。

動機(jī)拆解

無論是銀行、國資還是普通個體，這場大規(guī)模賣房潮的核心驅(qū)動力，其實(shí)都是債務(wù)壓力，不同主體的處境雖有差異，但背后的邏輯卻高度一致。

地方國資的賣房動機(jī)最為復(fù)雜，國資手中持有不少存量商品房，原本計劃用于棚改安置或租賃住房，但隨著這些年房價持續(xù)下行，這些房產(chǎn)的收益不斷下滑。

租賃市場供過于求導(dǎo)致租金回報率走低，棚改安置需求減少又讓部分房源長期空置，可物業(yè)維護(hù)、資金成本等運(yùn)營開支卻居高不下。

為了維持正常的資金流，避免陷入入不敷出的困境，不得不通過出售部分房產(chǎn)換取現(xiàn)金，另一方面，這些房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，房價下跌必然導(dǎo)致資產(chǎn)減值，一旦形成大規(guī)模浮虧。

不僅會影響國資平臺的財務(wù)報表，還可能引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，出于防范這一風(fēng)險的考慮，及時處置部分資產(chǎn)，等待合適時機(jī)再回購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是理性選擇。

更關(guān)鍵的是地方化債的壓力，2021年房地產(chǎn)泡沫破滅前，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的三高模式在行業(yè)內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)了20多年，不僅推高了房價、地價和債務(wù)。

還讓地方政府對土地收入的依賴度越來越高，部分城市土地出讓金占財政收入的比重甚至超過50%，這幾年房地產(chǎn)市場降溫，土地流拍成為常態(tài)，地方財政收入大幅縮水。

而城投平臺的債務(wù)到期壓力卻并未減輕，地方財政與城投平臺的化債任務(wù)疊加，直接加重了國資房企的短期償債壓力。

在此背景下，去地產(chǎn)化逐漸成為國企央企的重要任務(wù)，通過出售房產(chǎn)回籠資金，既能緩解償債壓力，又能優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，國資賣房也大概率會從階段性行為變成常態(tài)操作。

銀行的處境則相對直接，息差收窄侵蝕利潤，壞賬增加導(dǎo)致抵押房積壓，雙重壓力下，快速變現(xiàn)房產(chǎn)成為緩解資金鏈緊張的關(guān)鍵手段，而普通個體賣房，更多是出于現(xiàn)實(shí)困境。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致收入下降，部分購房者甚至面臨失業(yè)風(fēng)險，原本能承受的房貸壓力變得難以負(fù)荷，更有不少人遭遇房貸倒掛。

二手房市場價低于剩余房貸額度，繼續(xù)還貸反而不劃算，只能無奈轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，三類主體的賣房行為相互交織，共同構(gòu)成了當(dāng)前樓市的拋售圖景。

樓市的價值回歸正在發(fā)生

面對銀行與國資的做空組合，很多人調(diào)侃：本以為國資是來救市的，沒想到卻成了砸盤的，這種說法雖有調(diào)侃意味，卻也反映出市場對當(dāng)下行情的迷茫。

但在我看來，這場看似殘酷的賣房博弈，本質(zhì)上是樓市泡沫刺破、價值回歸的必經(jīng)過程，對個體賣房人來說，這無疑是最壞的時代。

國資和銀行手握大量房源，且往往能以低于市場價的價格出售，普通業(yè)主在定價上毫無優(yōu)勢，想要快速成交，只能比國資、銀行的掛牌價更低，形成惡性降價。

堅持原價房源可能長期滯銷面臨更大的資產(chǎn)減值風(fēng)險，尤其是那些持有多套房產(chǎn)、依賴租金收益的投資者，不僅要面對房價下跌損失還要承受租賃市場供過于求的壓力，處境尤為艱難。

但對買房人和行業(yè)而言，這或許是最具機(jī)會的時代，房價回歸理性區(qū)間，剛需購房者終于有了更多選擇，不必再為過高的房價背負(fù)沉重壓力。

部分此前遙不可及的核心地段房源，如今也進(jìn)入了可承受范圍，而行業(yè)內(nèi)部，那些依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)、忽視產(chǎn)品品質(zhì)的企業(yè)將被加速淘汰。

注重居住屬性、打磨產(chǎn)品細(xì)節(jié)、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)的房企，反而能在洗牌中脫穎而出，推動行業(yè)向更健康的方向發(fā)展。

官方將國資賣房定義為落實(shí)國有三資改革，推動資源資產(chǎn)化，這一表述雖合規(guī)卻也含蓄，背后的核心邏輯，還是樓市行情變化下的現(xiàn)實(shí)選擇：早賣早回籠資金，避免更大損失。

而這種選擇帶來的直接影響，就是二手房庫存持續(xù)攀升，市場競爭進(jìn)一步加劇，房價的擠泡沫過程會變得更加迅速，但我們不必過分悲觀。

任何行業(yè)的發(fā)展，都離不開擠泡沫的過程，房地產(chǎn)行業(yè)從過去的造富神話回歸到居住本質(zhì)，或許會經(jīng)歷陣痛，部分投資者可能面臨資產(chǎn)縮水，部分房企可能被市場淘汰。

但只有褪去虛高的價格，才能讓行業(yè)擺脫對金融屬性的依賴，真正服務(wù)于居住需求，對購房者來說，當(dāng)下需要做的是保持理性，不必盲目跟風(fēng)買房，也不必因市場波動而恐慌。

結(jié)語

應(yīng)根據(jù)自身需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力做出選擇，優(yōu)先考慮地段、配套、品質(zhì)等核心價值，而非單純追逐房價漲跌，對行業(yè)而言，這場變局既是挑戰(zhàn)，也是重構(gòu)格局的契機(jī)，只有適應(yīng)市場變化，回歸行業(yè)本質(zhì)，才能在未來的競爭中立于不敗之地。

樓市的大逃殺2.0，本質(zhì)上是一場價值重構(gòu)的過程，那些曾經(jīng)被虛高房價掩蓋的問題，正在被逐一暴露，而真正有價值的房產(chǎn)，終將在理性市場中凸顯其競爭力，陣痛過后，一個更健康、更理性、更貼合居住需求的樓市，值得我們期待。