我最近刷到最多的討論，不是哪個(gè)新盤開(kāi)盤，也不是利率又降了多少，而是銀行開(kāi)始賣房子了，四川農(nóng)信一次性掛牌超2.4萬(wàn)套房產(chǎn)直售的消息一出，全網(wǎng)都在喊房?jī)r(jià)要崩。

各類趕緊拋售，千萬(wàn)別買房的聲音鋪天蓋地，作為曾經(jīng)在不良資產(chǎn)處置行業(yè)待過(guò)一段時(shí)間的人，我看著這些情緒滿滿的討論，忍不住想問(wèn)：銀行直售房真的是房?jī)r(jià)暴跌的信號(hào)？

這波操作背后，到底是新的購(gòu)房機(jī)遇，還是換了個(gè)馬甲的老套路？

換了馬甲的老房源

很多人覺(jué)得銀行賣房子是新鮮事，其實(shí)不然，銀行手里的這些房產(chǎn)，從來(lái)都不是憑空冒出來(lái)的，核心來(lái)源和過(guò)去的法拍房幾乎一致，絕大多數(shù)是普通人斷供后被收回的房子。

少部分是開(kāi)發(fā)商抵債房，還有一些是老賴被法院強(qiáng)制執(zhí)行的資產(chǎn)，只不過(guò)以前這些房子大多通過(guò)法拍渠道出售，現(xiàn)在換了直售的名頭，就引發(fā)了前所未有的關(guān)注。

可能有人會(huì)疑惑，法拍房和銀行直售房到底有啥區(qū)別，簡(jiǎn)單說(shuō)，兩者的核心差異只在交易流程和貸款調(diào)整上，過(guò)去的法拍房雖然常被宣傳為低價(jià)撿漏，但藏著不少坑。

比如有些房子買完才發(fā)現(xiàn)里面有長(zhǎng)期租客，按照買賣不破租賃的規(guī)則，你根本沒(méi)法直接入住，還有的房子欠繳了幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)元的水電物業(yè)費(fèi)。

這些債務(wù)會(huì)隨著房產(chǎn)過(guò)戶直接轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者名下，必須一次性結(jié)清才能正常使用，更關(guān)鍵的是，法拍房的貸款難度很大，大多要求一次性付款，把很多普通購(gòu)房者擋在了門外。

而銀行直售房最明顯的優(yōu)勢(shì)，就是貸款環(huán)節(jié)更順暢，畢竟這些房子是銀行自己的資產(chǎn)，目的是盡快收回壞賬，所以在房貸審批上會(huì)更積極，流程也會(huì)簡(jiǎn)化不少。

但除此之外，直售房并沒(méi)有解決法拍房的核心問(wèn)題，那些歷史遺留的債務(wù)、租約糾紛，并不會(huì)因?yàn)橹笔蹆蓚€(gè)字就自動(dòng)消失。

銀行只是換了一種銷售渠道，并沒(méi)有能力憑空抹掉房產(chǎn)本身的潛在風(fēng)險(xiǎn)，說(shuō)白了，這就像是換了個(gè)包裝的同款商品，本質(zhì)上并沒(méi)有改變核心屬性。

房?jī)r(jià)下跌的自我實(shí)現(xiàn)

銀行直售房之所以能引發(fā)這么大的市場(chǎng)震動(dòng)，核心原因不是事件本身有多顛覆，而是它剛好擊中了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情緒痛點(diǎn)。

現(xiàn)在的樓市早進(jìn)入情緒決定預(yù)期階段，只要出現(xiàn)任何看似會(huì)影響房?jī)r(jià)的信號(hào)，大家的第一反應(yīng)都是房?jī)r(jià)還會(huì)更低，這種情緒并不是憑空產(chǎn)生的，而是被持續(xù)下行的市場(chǎng)行情不斷強(qiáng)化的。

以前房?jī)r(jià)上漲時(shí)，大家買房靠搶，哪怕是期房也愿意排隊(duì)，現(xiàn)在呢，幾乎所有人都抱著再等等的心態(tài)，哪怕是剛需群體，也會(huì)猶豫再三。

我見(jiàn)過(guò)不少房產(chǎn)中介反饋，現(xiàn)在帶客戶看房，客戶最常說(shuō)的話就是再等等，說(shuō)不定還能降，就連那些希望樓市穩(wěn)定的群體，也只敢說(shuō)房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)大跌。

沒(méi)人敢提上漲兩個(gè)字，畢竟在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)漲只會(huì)遭到全網(wǎng)反駁，銀行直售房的出現(xiàn)，無(wú)疑給這種觀望情緒添了一把火。

雖然它本質(zhì)上和法拍房沒(méi)太大區(qū)別，但銀行拋售房產(chǎn)的說(shuō)法，讓很多人誤以為是銀行對(duì)樓市失去信心，進(jìn)而更加堅(jiān)信房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，于是就出現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象。

90%的相關(guān)評(píng)論都在反向宣傳，勸身邊人千萬(wàn)別買房，這種情緒的蔓延，又進(jìn)一步壓低了市場(chǎng)的購(gòu)房意愿，形成了情緒越悲觀→買房的人越少→房?jī)r(jià)越承壓的循環(huán)。

更值得注意的是，現(xiàn)在很多城市的二手房交易價(jià)格已經(jīng)被平臺(tái)屏蔽，有些平臺(tái)甚至?xí)拗品繓|的報(bào)價(jià)，比如房東想以80 低價(jià)快速出手，平臺(tái)卻要求最低掛100 萬(wàn)。

這種操作背后，其實(shí)是怕真實(shí)成交價(jià)持續(xù)下跌，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)恐慌，但越是這樣，大家的觀望情緒就越濃，形成了惡性循環(huán)。

買房者觀望，賣房者割肉

市場(chǎng)情緒從來(lái)都不是空穴來(lái)風(fēng)，而是由無(wú)數(shù)真實(shí)的交易案例支撐起來(lái)的，雖然我不想舉身邊人的具體例子，但當(dāng)前樓市的普遍現(xiàn)象，足以說(shuō)明問(wèn)題。

在很多二線城市，曾經(jīng)搶手的大平層房源，現(xiàn)在價(jià)格不斷下探，去年還能賣到350萬(wàn)的戶型，今年年底260萬(wàn)左右就能拿下，短短一年時(shí)間，價(jià)格跌幅超過(guò)20%。

這種明顯的降價(jià)趨勢(shì)，讓越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇持幣觀望，畢竟誰(shuí)也不想剛買完房，就看著房子貶值，而對(duì)于賣房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的處境更加艱難。

哪怕房東主動(dòng)降價(jià)幾十萬(wàn)，購(gòu)房者也會(huì)繼續(xù)壓價(jià)，甚至有些已經(jīng)談好價(jià)格的單子，在簽字前還會(huì)被購(gòu)房者臨時(shí)砍價(jià)，這種供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，讓二手房市場(chǎng)陷入了價(jià)格越降→越?jīng)]人買→越想降價(jià)的下行通道。

更關(guān)鍵的是，這種趨勢(shì)正在從一二線城市向三四線城市蔓延，以前大家覺(jué)得核心城市的房產(chǎn)保值，現(xiàn)在就連一些熱門二線城市的非核心板塊，房?jī)r(jià)也在持續(xù)回調(diào)。

有人說(shuō)，國(guó)內(nèi)樓市的變化可以參考鄰國(guó)的發(fā)展路徑，但實(shí)際上，在互聯(lián)網(wǎng)的放大效應(yīng)下，我們的市場(chǎng)情緒傳導(dǎo)速度要快得多，以前信息不發(fā)達(dá)，樓市調(diào)整可能需要幾年時(shí)間才能完成。

現(xiàn)在一條新聞一個(gè)調(diào)整，就能在短時(shí)間內(nèi)引發(fā)全網(wǎng)討論，情緒對(duì)市場(chǎng)的影響被無(wú)限放大，銀行直售房這件事，本身并沒(méi)有帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的市場(chǎng)變化，卻因?yàn)榍榫w的發(fā)酵，加速了房?jī)r(jià)探底的進(jìn)程。

非剛需不必急

面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，很多人都在糾結(jié)：到底該現(xiàn)在買房，還是再等等，其實(shí)答案很簡(jiǎn)單，關(guān)鍵看你的核心需求，如果你是剛需自住，買房是為了長(zhǎng)期居住，而不是投資。

那么只要找到合適的房源、價(jià)格在自己的承受范圍內(nèi)，就可以考慮上車，對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)其實(shí)意義不大，你買的是用來(lái)住的房子，不是用來(lái)炒的資產(chǎn)。

只要滿足居住需求、配套符合預(yù)期就沒(méi)必要過(guò)分糾結(jié)于是否買在最低點(diǎn)，而且現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)其實(shí)有一定優(yōu)勢(shì)：選擇更多，議價(jià)空間更大，還能遇到不少性價(jià)比高的房源。

當(dāng)然，剛需買房也要避開(kāi)坑，優(yōu)先選擇核心板塊、配套成熟的房源，遠(yuǎn)離那些存在產(chǎn)權(quán)糾紛、歷史債務(wù)的房產(chǎn)，銀行直售房更是要仔細(xì)核查房屋的具體情況。

如果你是投資性購(gòu)房，或者暫時(shí)沒(méi)有迫切的居住需求，那么確實(shí)可以再觀望一段時(shí)間，當(dāng)前樓市的調(diào)整還在繼續(xù)，房?jī)r(jià)還處于探底過(guò)程中，沒(méi)人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到底什么時(shí)候會(huì)觸底。

而且從租金回報(bào)比來(lái)看，目前很多城市的房產(chǎn)租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于4%，投資價(jià)值并不高，與其冒著資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)匆忙入市，不如持幣觀望，等待市場(chǎng)真正穩(wěn)定后再做決定。

還要提醒大家的是，不要被市場(chǎng)情緒牽著走，現(xiàn)在網(wǎng)上的很多聲音都帶有強(qiáng)烈的主觀色彩，要么一味唱空，要么盲目樂(lè)觀，這些極端觀點(diǎn)都不可取。

買房是人生大事，需要結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、居住需求、城市發(fā)展等多方面因素綜合考慮，而不是跟著情緒走，銀行直售房引發(fā)的市場(chǎng)震動(dòng)，本質(zhì)上是情緒對(duì)樓市的一次集中宣泄。

它既不是房?jī)r(jià)暴跌的信號(hào)，也不是購(gòu)房的絕佳機(jī)遇，只是樓市調(diào)整過(guò)程中的一個(gè)小插曲，對(duì)于我們普通人來(lái)說(shuō)，與其糾結(jié)于房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)，不如聚焦自己的核心需求。

剛需按需上車，非剛需耐心等待，畢竟房子最終是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒作的，只有符合自己需求的房產(chǎn)，才是最有價(jià)值的選擇。