誰能想到金九銀十不溫不火，11月上海二手房火了！

11月前14天，上海二手房累計成交突破10000套，環(huán)比大漲83.77%！

盡管10月因國慶長假導致數(shù)據(jù)基數(shù)較低，但這一成績的“含金量”依然非常能打：

首先它是全年第三

在今年各月同期的成交量排名中，僅次于作為“政策行情”的1月和“小陽春”頂峰的3月

其次它創(chuàng)8個月新高

橫向對比，創(chuàng)下了自4月份以來的最高同期成交紀錄

第三“破萬俱樂部”

縱觀全年，能在前14天實現(xiàn)成交量破萬的，僅有1月、3月和當下的11月

從成交節(jié)奏來看，工作日日均成交穩(wěn)定在626套，周末則能沖高至日均1000套。按此態(tài)勢預估，11月整月二手房成交量有望達到22500套，將僅次于今年3月、4月的成交峰值，成為全年第三高的月度成交數(shù)據(jù)

這一成交量的爆發(fā)，打破了二季度以來的階段性低迷，出乎了很多人的意外，特別是不看好樓市前景的人

那么，當下樓市二手房量從何而來？

實際上，這場突如其來的“暖冬”行情，是政策、價格與預期共同作用的結果

政策效應還在，置換的人多了

8月25日“滬六條”新政的滯后效應正在深度顯現(xiàn)。取消外環(huán)外限購、公積金付首付等政策，多少能釋放一些需求

市場反饋顯示，當前成交主力正是“賣一買一”的置換客群。他們通過出售二手房獲得“房票”與資金，從而形成“賣舊買新”的良性循環(huán)，徹底盤活了整個二手房市場的流動性

以價換量，買賣雙方均有讓步

成交量的爆發(fā)，背后是價格的“退讓”。經(jīng)過近一年的博弈，房東和購房者預期各有退讓

國家統(tǒng)計局11月14日發(fā)布的10月70城房價指數(shù)顯示，上海新房價格表現(xiàn)突出，10 月環(huán)比上漲 0.3%、同比上漲5.7%，兩項指標均領跑全國一線城市；二手房價格雖仍呈環(huán)比下降態(tài)勢，但跌幅已收窄至0.9%，較此前連續(xù)5個月的擴大跌幅趨勢出現(xiàn)積極轉變

從細分市場看，價格分化特征顯著：單價3萬元以下的房源成交量逆勢增長15.14%，300萬以下剛需房源價格已逐步企穩(wěn)，部分熱門板塊甚至出現(xiàn)小幅回升

而遠郊區(qū)縣及房齡較大的 “老破小” 房源，仍以 “以價換量” 為主，價格調(diào)整幅度相對明顯。70城指數(shù)反映的二手房跌幅收窄，與11月成交數(shù)據(jù)的爆發(fā)形成正向呼應，印證了“量先價后”的市場修復規(guī)律，預示價格筑底過程正在加快

價格的實質性松動，使得性價比凸顯，吸引了觀望已久的剛需客群果斷入手。二手房量能跑起來，問題就不大

預期管理的信號進一步加強

就在成交數(shù)據(jù)與價格指數(shù)釋放積極信號的同一天，上海網(wǎng)信辦聯(lián)合多部門，正式啟動 “規(guī)范網(wǎng)上房地產(chǎn)信息傳播秩序專項整治行動”，劍指四類突出問題：惡意唱衰市場、歪曲解讀政策、發(fā)布虛假房源、惡意泛化炒作

此次專項行動明確提出，將嚴厲打擊“上海市中心房價要崩了”等無依據(jù)唱衰言論，清理 “標題黨” 不實信息，對違規(guī)賬號予以禁言、約談等處置

背后的目的顯而易見，穩(wěn)預期、穩(wěn)信心。現(xiàn)在看像什么全面放開來也是過渡解讀

暖意能否延續(xù)？

11月的這波行情，在“以價換量”的基礎上清晰地表明上海樓市的需求基底依然深厚。不過市場分化格局仍未改變，價格上仍以 “核心企穩(wěn)、郊區(qū)調(diào)整”為主