2025 年 11 月，樓市最受關(guān)注的話題莫過于房貸利率的新一輪調(diào)整。隨著 11 月 20 日 LPR 報價窗口臨近，“利率再降” 的消息刷屏社交平臺，北京、上海等城市首套房貸利率已探至 3.05%，廣州部分銀行甚至跌破 3.0% 關(guān)口。對于 2 億房貸家庭和準購房者而言，這并非空穴來風的利好傳聞，而是央行萬億流動性投放背書下的真實紅利。無論是存量房貸家庭還是剛需購房者，都能在這場利率調(diào)整中實現(xiàn)月供 “減負”，部分家庭每月少還金額可達數(shù)百元，30 年累計節(jié)省利息超 30 萬元。

一、政策底色：央行萬億投放，為利率下降鋪路

此次房貸利率調(diào)整并非孤立事件，而是央行 “穩(wěn)樓市、降成本” 政策導向的具體落地。11 月以來，央行通過買斷式逆回購等工具密集投放流動性，8000 億元 6 個月期操作疊加 7000 億元 3 個月期續(xù)作，全月中長期流動性凈投放已突破萬億規(guī)模。這種常態(tài)化資金投放模式，一方面有效降低了銀行負債成本，為房貸利率讓利提供了資金基礎(chǔ)；另一方面精準對接房地產(chǎn)市場需求，呼應(yīng)了 “推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)” 的政策目標。

值得關(guān)注的是，此次資金投放并非 “大水漫灌”，而是精準覆蓋政府債券發(fā)行、同業(yè)存單到期等流動性缺口，確保資金真正流向?qū)嶓w經(jīng)濟與房地產(chǎn)領(lǐng)域。央行貨幣政策委員會明確提出 “擇機降準降息”，結(jié)合三季度新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率 3.07% 的歷史低位數(shù)據(jù)，房貸利率長期下行的政策支撐已十分堅實。對于購房者而言，這意味著利率優(yōu)惠并非短期試探，而是可持續(xù)的政策紅利。

二、核心真相：LPR 或穩(wěn)，但房貸利率仍有下降空間

面對 11 月 20 日的 LPR 報價窗口，市場普遍關(guān)心：5 年期以上 LPR（目前 3.5%）會否下調(diào)？答案是大概率保持穩(wěn)定，但這并不影響房貸利率繼續(xù)下降。

制約 LPR 下調(diào)的關(guān)鍵因素有兩點：一是政策利率未動，7 天期逆回購利率（1.40%）與 MLF 利率（2.00%）均維持穩(wěn)定，LPR 定價錨缺乏調(diào)整動力；二是銀行息差壓力尚存，2025 年上半年上市銀行凈息差僅 1.33%，處于歷史低位，進一步壓縮空間有限。東方金誠首席宏觀分析師王青明確指出，11 月 LPR 保持不變的概率極高。

但 “LPR 不變” 不等于 “房貸利率不降”。當前利率調(diào)整的核心空間集中在 “LPR 加點” 環(huán)節(jié)。根據(jù)存量房貸利率動態(tài)調(diào)整機制，三季度全國新發(fā)放房貸加權(quán)平均利率 3.07%，對應(yīng)加點值為 - 43BP（3.07%-3.5%），由此觸發(fā)存量房貸調(diào)整線為 - 13BP，即存量房貸利率高于 3.37% 的家庭，均可申請下調(diào)加點值。以上海為例，已有二套房貸客戶將利率從 3.45%（LPR-5BP）下調(diào)至 3.36%（LPR-14BP），100 萬元 20 年期貸款月供減少約 50 元，總利息節(jié)省超 1 萬元。這種 “加點優(yōu)化” 模式，成為此次利率調(diào)整的核心抓手。

三、省錢實測：不同貸款額度，月供能省多少？

利率下降的核心吸引力，在于真金白銀的月供減負。結(jié)合當前各地實際利率水平，我們以常見的貸款額度和還款期限，測算等額本息還款方式下的省錢空間：

100 萬元 30 年期貸款：原利率 4.4% 時，月供約 5501 元，總利息 65.05 萬元；調(diào)整至 3.05% 后，月供降至 4207 元，每月少還 1294 元，30 年總利息節(jié)省 46.6 萬元。

200 萬元 30 年期貸款：原利率 4.8% 時，月供 10460 元，總利息 176.6 萬元；調(diào)整至 3.05% 后，月供 8455 元，每月少還 2005 元，總利息節(jié)省 72.4 萬元。

150 萬元 25 年期貸款：原利率 3.45% 時，月供 7190 元；調(diào)整至 3.36% 后，月供 7115 元，每月少還 75 元，25 年累計節(jié)省 2.25 萬元。

即便對于已還款多年的存量房貸家庭，減負效果同樣顯著。以上述 100 萬元貸款為例，若已還款 5 期，剩余本金約 99.08 萬元，調(diào)整后首月雖因分段計息可能略增，但從次月起月供穩(wěn)定在 5039 元，較原月供 5501 元少還 462 元，剩余 294 期累計節(jié)省利息超 13.6 萬元。需要特別說明的是，部分家庭反映利率調(diào)整首月還款增加，這是因為還款日與調(diào)整日不一致導致的分段計息，并非紅利縮水，長期來看總利息必然減少。

四、實操指南：存量房與新增房，紅利怎么拿全？

此次利率調(diào)整覆蓋存量房貸與新增房貸雙重群體，但不同群體的享受路徑存在差異，需精準操作才能最大化紅利。

（一）存量房貸家庭：主動申請 + 優(yōu)化周期

查詢資格：通過手機銀行或聯(lián)系經(jīng)辦行，查詢自身房貸加點值。若利率高于 3.37%（即加點值高于 - 13BP），均可申請下調(diào)，審核通過后最快當月生效。

線上辦理：工行、建行等主流銀行已開啟線上集中受理通道，無需跑網(wǎng)點，上傳貸款合同、不動產(chǎn)查詢證明即可申請，審核周期一般不超過一周，且無任何手續(xù)費。

調(diào)整重定價周期：剩余貸款年限 5 年以內(nèi)的家庭，可將默認 1 年的重定價周期改為 3 個月，每年 1/4/7/10 月自動調(diào)整，早調(diào)早享受紅利；收入不穩(wěn)定的家庭建議保留 12 個月周期，保障月供穩(wěn)定。

特殊情況處理：固定利率貸款或基準利率定價的家庭，需主動申請轉(zhuǎn)換為浮動利率才能享受降息；若當前住房情況已符合首套標準（如賣掉唯一住房后再貸），可憑相關(guān)證明申請進一步下調(diào)利率。

（二）新增房貸購房者：貨比三家 + 疊加優(yōu)惠

對比加點政策：不同城市、銀行的加點幅度差異顯著。上海核心區(qū)首套利率可低至 LPR-45BP（3.05%），北京多為 LPR-35BP（3.15%），廣州部分銀行已探至 3.0%（LPR-50BP），需重點對比選擇。

疊加地方優(yōu)惠：全國商業(yè)房貸最低首付比例統(tǒng)一為 15%，50 多個城市提高公積金貸款額度，30 多個城市下調(diào)首付比例。以上海雙繳存家庭為例，公積金最高可貸 100 萬元，30 年期月供僅 4109 元，較商貸節(jié)省 248 元 / 月。

關(guān)注特定群體福利：三孩家庭、退役軍人等群體可享受額外優(yōu)惠，部分城市最高補貼 12 萬元，或額外下調(diào)加點 20BP，需提前咨詢銀行政策。

五、長期展望：利率仍有下行空間，剛需可擇機入場

從政策導向與市場環(huán)境來看，房貸利率的下降趨勢并未終結(jié)。彭博新聞社等國際機構(gòu)預(yù)測，2025 年央行可能累計降息 40 個基點，帶動 5 年期以上 LPR 進一步下行，存量房貸利率有望向 3.0% 區(qū)間全面靠攏。招聯(lián)首席研究員董希淼也指出，年底前可能還有 0.25-0.5 個百分點的降準空間，將進一步降低銀行資金成本，為房貸利率讓利提供支撐。

對于剛需購房者而言，當前已進入 “低利率 + 低首付 + 高補貼” 的政策窗口期。一方面，利率處于歷史低位，100 萬元 30 年期貸款月供已較 2022 年高點減少超 1100 元；另一方面，各地配套政策持續(xù)加碼，首付壓力與還款負擔均處于近年較低水平。但需注意的是，利率下行并非 “抄底” 的唯一標準，仍需結(jié)合自身收入穩(wěn)定性、居住需求等因素理性決策，避免盲目跟風。

結(jié)語

11 月 20 日的 LPR 報價無論是否調(diào)整，房貸利率的下降紅利都已切實落地。對于存量房貸家庭，主動申請調(diào)整、優(yōu)化重定價周期，就能實現(xiàn)每月少還數(shù)百元的減負效果；對于剛需購房者，貨比三家選擇最優(yōu)加點政策，疊加地方補貼與公積金優(yōu)惠，可最大程度降低購房成本。這場由央行萬億資金托底的利率調(diào)整，本質(zhì)是政策對剛需群體的精準賦能。把握好此次窗口期，不僅能減少短期還款壓力，更能在長達二三十年的房貸周期中累積可觀的利息節(jié)省。買房的 “賺”，不僅是利率下降的紅利，更是對政策趨勢與實操技巧的精準把握。