二零二五年國家經(jīng)濟(jì)的重要目標(biāo)之一就是穩(wěn)樓市，可從官方統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，自從二零二五年四月開始，一二三四線城市的二手房?jī)r(jià)就一直在環(huán)比回落，到了下半年，回落的幅度還進(jìn)一步變大了。

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，怎么才能有效救樓市就成了最關(guān)鍵的問題，而近期大家熱議的貼息房貸，我覺得是個(gè)靠譜的好主意，不管是站在買房人的角度，還是從國家層面來看，都有實(shí)實(shí)在在的合理性。

貼息房貸的核心就是政府幫購房者減負(fù)利息，先把這個(gè)政策的真實(shí)含義說清楚。

過去五年期的房貸利率大概是三點(diǎn)五厘，現(xiàn)在全國的平均房貸利率差不多在三點(diǎn)一厘，這都是沒有任何貼息的常規(guī)情況。

所謂貼息房貸，簡(jiǎn)單說就是買房家庭不管是買新房還是二手房，哪怕是買多套房，在申請(qǐng)房貸的時(shí)候，中央和地方政府會(huì)一起幫著承擔(dān)一部分房貸利息成本。

對(duì)商業(yè)銀行來說，房貸利率該是多少還是多少，不會(huì)有任何變化，所以銀行的風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)增加，但對(duì)咱們普通買房人來說就不一樣了，因?yàn)檎袚?dān)了一部分利息，實(shí)際要付的房貸成本會(huì)明顯下降。

按照現(xiàn)在大家討論的方案，中央和地方加起來要承擔(dān)一點(diǎn)五厘的房貸利率成本，這就意味著咱們個(gè)人要付的房貸利率能從現(xiàn)在的三點(diǎn)一厘降到一點(diǎn)六厘左右，這個(gè)降幅可不算小。

之前中央和地方政府想救樓市，要么是直接收購庫存的房子，要么是買下那些沒開發(fā)的拍賣土地，隨便一動(dòng)就是幾千億甚至幾萬億的資金，現(xiàn)在不管是中央還是地方政府，都沒有這么充足的財(cái)政余力，所以穩(wěn)樓市的很多辦法一直沒法真正落地。

但如果換成貼息房貸的方式，情況就完全不同了。

按每年商業(yè)銀行新增兩萬億房貸來計(jì)算，要是貼息一點(diǎn)五厘，中央和地方政府每年總共只需要拿出三百億就行，要是中央和地方各負(fù)擔(dān)一半，每一方每年也只需要支出一百五十億，這對(duì)當(dāng)前的中央和地方財(cái)政來說，壓力真的不算大。

把救市成本分?jǐn)偟介L(zhǎng)期，大大降低了當(dāng)下的財(cái)政壓力，這就是這個(gè)政策最巧妙的地方，房貸的周期一般都是二十年甚至更長(zhǎng)，這就意味著政府穩(wěn)樓市、救樓市的支出被分?jǐn)偟搅私窈蠖?，從?cái)政能不能承擔(dān)的角度來看，一下子就變得可行了，這也是從政府財(cái)政角度出發(fā)，這個(gè)政策能行得通的關(guān)鍵原因。

現(xiàn)在地方政府的土地出讓收入已經(jīng)連續(xù)四年下滑，和前些年的高峰時(shí)期比，縮水幅度已經(jīng)超過了一半，財(cái)政壓力本來就大，根本拿不出幾千億甚至幾萬億來直接救市，而貼息房貸剛好解決了這個(gè)難題。

購房者能實(shí)實(shí)在在省下大筆利息，買房成本大幅降低，從咱們普通人的角度來算一筆明白賬，就以一百萬貸款、二十年期限為例。

沒貼息之前，按照三點(diǎn)一厘的平均房貸利率，每個(gè)月大概要還本付息五千六百元，二十年下來總共要還本付息一百三十四萬元。

經(jīng)過中央和地方政府貼息之后，每個(gè)月的還本付息會(huì)降到四千八百七十元，二十年的總支出會(huì)從一百三十四萬元降到一百一十七萬元，直接減少了十七萬元的利息支出，這個(gè)降幅還是很顯著的，對(duì)普通家庭來說可不是一筆小錢。

一點(diǎn)六厘的房貸利率之所以有這么大的意義，是因?yàn)樗篌w上相當(dāng)于當(dāng)前五年期商業(yè)銀行的存款利率，現(xiàn)在五年期定期存款的平均利率已經(jīng)進(jìn)入了一點(diǎn)五厘左右的區(qū)間，同時(shí)它也和一二三線城市中心區(qū)域的租金收益率差不多，現(xiàn)在一線城市的租金回報(bào)率大概在一點(diǎn)五厘到一點(diǎn)七厘之間。

當(dāng)房貸利率降到一點(diǎn)六厘這個(gè)敏感區(qū)間，會(huì)帶來兩個(gè)很重要的變化，一方面，那些持有多套房且沒有特殊用途的家庭，賣出房子變現(xiàn)的沖動(dòng)會(huì)明顯減弱，不會(huì)再想著趕緊拋售，另一方面，剛需買房家庭在買房和租房之間權(quán)衡的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)租房不再合算，買房反而更劃算。

這樣一來，市場(chǎng)上房子的供求關(guān)系就能得到實(shí)實(shí)在在的改變，讓買房相對(duì)租房變得更有吸引力，而現(xiàn)在的市場(chǎng)其實(shí)并不是沒有需求，從一些數(shù)據(jù)來看，部分城市的新房成交已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，說明只要政策到位，需求是能被激發(fā)出來的。

總的來說，貼息房貸這招真的很巧妙，對(duì)中央和地方政府來說，每年幾百億的支出壓力完全能承受，卻能通過杠桿撬動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、資金成本和價(jià)格，用最小的財(cái)政代價(jià)達(dá)到穩(wěn)樓市的目的。

當(dāng)然，要說貼息房貸能立竿見影扭轉(zhuǎn)全國所有城市房?jī)r(jià)下行的態(tài)勢(shì)，那恐怕就過于樂觀了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整本來就需要一定的時(shí)間，不同城市、不同區(qū)域的情況也不一樣。

但它肯定會(huì)帶來超出預(yù)期的效果，至少一二三四線城市的中心城區(qū)，因?yàn)樾枨笙鄬?duì)穩(wěn)定，加上租金回報(bào)率本身就不低，房?jī)r(jià)有望率先止跌企穩(wěn)，而那些供應(yīng)過多、需求不足的區(qū)域，可能還需要配合其他政策，但貼息房貸無疑是當(dāng)前最有效、最可行的突破口。

現(xiàn)在市場(chǎng)正處于縮量調(diào)整的階段，剛需和改善型需求依然存在，只是大家都在觀望，貼息房貸剛好能打消一部分人的觀望情緒，讓有買房需求的人愿意出手，同時(shí)也能減少市場(chǎng)上的拋售壓力，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢回歸平穩(wěn)。