20億港元買的股權(quán)，如今0.8億就甩手，還虧了近3億；自家地產(chǎn)項(xiàng)目搞不定，轉(zhuǎn)頭找兄弟公司來代管。珠光控股這波操作，不僅是在給自己“減負(fù)”，更是朱氏家族在地產(chǎn)寒冬里的一次抱團(tuán)自救。

20億砸進(jìn)去，如今0.8億甩賣！珠光為啥割肉新能源？

11月28日，珠光控股一紙公告，把手里銀建國(guó)際29.5%的股權(quán)，以0.815868億港元的價(jià)格賣給了控股股東融德投資。

圖源：珠光控股公告

這筆買賣，說起來全是心酸。2018年，珠光控股花20.19億港元拿下銀建國(guó)際28.44%股份，當(dāng)時(shí)每股3.08港元；如今轉(zhuǎn)讓價(jià)只有0.12港元/股，算下來直接浮虧超20億港元，單這次交易就預(yù)計(jì)虧2.89億港元。

為啥非要“割肉”？核心是銀建國(guó)際太拖后腿。2020年起，銀建國(guó)際已連續(xù)5年虧損，近三年珠光要為它扛的虧損分別是1.92億、2.8億、2.23億港元，2025年上半年又虧0.88億，占了珠光同期總虧損的40%。

更關(guān)鍵的是，兩家業(yè)務(wù)早“道不同”了。珠光90%收入來自地產(chǎn)，一心想聚焦物業(yè)開發(fā)；可銀建國(guó)際一門心思撲新能源，2022年就成了國(guó)電投新能源戰(zhàn)略投資方，2025年還要搞光伏項(xiàng)目，走“光、儲(chǔ)、充”路線。

有意思的是，這交易其實(shí)是“左手倒右手”。融德投資是珠光的控股股東，持股56.25%，珠光主席朱慶凇、副主席廖騰佳，還有朱氏家族老大朱沐之，都在融德持股，朱慶凇還兼著銀建國(guó)際主席。說白了，就是把新能源資產(chǎn)從上市公司挪到家族口袋，而且沒拿到現(xiàn)金，直接抵了1.44億港元欠款。

合生火速接盤！珠光3大項(xiàng)目能活過來嗎？

就在甩賣銀建國(guó)際股權(quán)的前一個(gè)月，珠光系3個(gè)核心地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)找合生創(chuàng)展“求幫忙”，搞起“代管代建代售”，還保留了“珠光”品牌。

最先有動(dòng)靜的是瀝滘村舊改。作為廣州老四區(qū)最大舊改，這項(xiàng)目占地89.67萬(wàn)平方米，計(jì)容建面436.27萬(wàn)平方米，珠光2010年就介入了，可因?yàn)橘Y金和舊改復(fù)雜度，推進(jìn)緩慢，還出現(xiàn)過臨遷費(fèi)拖欠。合生接手后，直接換了施工隊(duì)，自家建設(shè)公司已進(jìn)場(chǎng)，承諾2026年完工第二批復(fù)建房，年底就推現(xiàn)房尾貨，明年啟動(dòng)新地塊。

再看珠光的“業(yè)績(jī)頂梁柱”金融城壹號(hào)。這項(xiàng)目在天河核心區(qū)，總可售面積39.2萬(wàn)平方米，疊墅單價(jià)超5000萬(wàn)，2025年上半年0.25億港元銷售額，占了珠光總銷售額的93%。但口碑拉胯，不僅樓棟逾期交樓，已交付房源還沒法網(wǎng)簽。合生進(jìn)場(chǎng)后，復(fù)工和解決遺留問題都提上了日程，待開發(fā)地塊也有了新計(jì)劃。

相比之下，云山壹號(hào)的難題是賣不動(dòng)。之前找華發(fā)代管代售效果一般，現(xiàn)在合生接手，首要任務(wù)就是重新搞營(yíng)銷，打開續(xù)銷局面。

珠光快扛不住了？合生接盤有啥算盤？

珠光為啥急著甩資產(chǎn)、找代管？說到底是現(xiàn)金流告急。

2025年上半年，珠光虧損從8.34億收窄到2.13億，但財(cái)務(wù)已亮紅燈：總資產(chǎn)332億，總負(fù)債301億，快資不抵債；144.79億銀行借款里，98.1%要一年內(nèi)還，也就是142億短期償債壓力，還有16億多港元優(yōu)先票據(jù)沒還。更離譜的是，有員工爆料，普通員工工資拖了一年多，高管薪酬欠兩年，部分人只能“以房抵薪”。

為了活下來，珠光也想了招：和30多億港元貸款的債主談了暫緩還款，控股股東承諾給至少12個(gè)月財(cái)務(wù)支援；還在和7家貸款人談再融資，盼著舊改回款——據(jù)說收回成本和管理費(fèi)，能拿幾十億流動(dòng)資金。

而接手的合生，日子也不好過。2025年上半年?duì)I收64.71億港元，同比腰斬；還從盈利變虧損，虧了17.32億港元，現(xiàn)金儲(chǔ)備從113.98億降到84.25億，少了26%。

但合生接盤不是“做慈善”。一方面，它早把總部遷回廣州，53%土儲(chǔ)在大灣區(qū)，接手的3個(gè)項(xiàng)目都在廣州核心區(qū)，剛好契合布局；另一方面，合生代建業(yè)務(wù)已成“增收利器”，2025年前10月代建銷售額47.06億，占總銷售額35.7%，接手珠光項(xiàng)目，既能擴(kuò)大代建規(guī)模，運(yùn)營(yíng)得好還能靠回款賺錢，穩(wěn)賺不賠。

家族抱團(tuán)自救，房企都在這么干？

其實(shí)這不是朱氏家族第一次內(nèi)部協(xié)同，5年前珠光就把黃埔火村舊改部分權(quán)益賣給合生，換了30多億現(xiàn)金流。這次合生代管珠光項(xiàng)目，本質(zhì)是朱氏三兄弟的產(chǎn)業(yè)整合——二哥朱孟依的合生、老大朱拉伊的新南方（后來轉(zhuǎn)做中醫(yī)藥）、老三朱慶伊的珠光，終于在地產(chǎn)寒冬擰成一股繩。

放到行業(yè)里看，這事兒藏著兩個(gè)趨勢(shì)：一是房企都在“砍副業(yè)”，像珠光剝離新能源，集中精力做地產(chǎn)，才能輕裝上陣；二是代建成了“香餑餑”，有運(yùn)營(yíng)能力的房企，不用砸錢拿地，靠代管賺管理費(fèi)和分成，既分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，又盤活存量，成了下行期的“保命技能”。

當(dāng)然，這操作也有風(fēng)險(xiǎn)。合生得在不增負(fù)債的前提下，解決項(xiàng)目交付、網(wǎng)簽爛攤子，還要回款；珠光則要看債務(wù)協(xié)商能不能成，舊改回款能不能到位。這盤棋能不能下活，還得等等看。

表面上看，從20億入局新能源到0.8億割肉，從自己操盤到找兄弟代管，珠光的一系列動(dòng)作，是當(dāng)下很多房企的縮影。朱氏家族的這次抱團(tuán)，不僅是為了保自家產(chǎn)業(yè)，也給行業(yè)提供了“家族協(xié)同+輕資產(chǎn)紓困”的新思路。至于最終能不能走出寒冬，就看項(xiàng)目回款和債務(wù)化解的雙重考驗(yàn)了。

（信息參考來源：珠光控股公告、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、財(cái)聯(lián)社、觀點(diǎn)網(wǎng)及往期公開新聞）