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審核|李曉燕

12月3日，深交所上市企業(yè)大悅城（000031.SZ）的一則訴訟公告，將一樁持續(xù)五年的土地糾紛推向公眾視野。其控股子公司武漢地悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因行政協(xié)議履行爭議，正式起訴武漢市蔡甸區(qū)自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局，索賠金額合計超10億元，涉及土地出讓金返還、損失賠償?shù)榷囗椩V求，引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)與法律界的雙重關(guān)注。

這起糾紛的源頭，要追溯到2019年末的一場重磅土地交易。彼時武漢土地市場熱度正盛，當(dāng)年10月22日，武漢一次性推出10宗優(yōu)質(zhì)地塊，總成交額達109億元，其中蔡甸區(qū)P(2019)130號地塊被大悅城旗下子公司成功競得。作為中糧集團旗下核心地產(chǎn)平臺，大悅城當(dāng)時正加碼武漢市場布局，該地塊被寄予厚望——根據(jù)規(guī)劃，這里將崛起一座總建筑面積72萬方的地鐵TOD生態(tài)大城，涵蓋中糧國際營養(yǎng)健康城、中國健康生活示范城等核心業(yè)態(tài)，還需配建三所不同規(guī)模的幼兒園，并自持不少于3萬平方米商業(yè)面積，引入世界500強企業(yè)區(qū)域總部及專業(yè)研發(fā)機構(gòu)，堪稱蔡甸區(qū)重點標(biāo)桿項目。

公開信息顯示，該地塊位于蔡甸區(qū)蔡甸大街與西環(huán)路交匯處以西的張灣街太山村，總出讓面積達165459平方米，分為四個容積率各異的子地塊，從0.7到4.7的容積率規(guī)劃，預(yù)示著項目將融合低密生態(tài)與城市綜合體功能。2019年12月31日，武漢地悅與蔡甸區(qū)資建局正式簽署《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，以11.29億元底價成交，樓面地價2351.6元/平方米，武漢地悅隨后按合同約定足額支付了全部土地出讓金及相關(guān)稅費，履行了企業(yè)方的全部義務(wù)。

然而，這份承載著區(qū)域發(fā)展期待的合作協(xié)議，卻在地塊交付環(huán)節(jié)戛然而止。武漢地悅在訴訟中指出，自2020年起，涉案地塊持續(xù)處于被壓占狀態(tài)，導(dǎo)致項目無法按計劃啟動開發(fā)建設(shè)。五年來，企業(yè)曾多次通過書面催告、現(xiàn)場溝通等方式與主管部門協(xié)商解決，但始終未能達成有效共識，項目規(guī)劃中的TOD生態(tài)大城始終停留在圖紙階段，前期投入的巨額資金陷入沉淀。

無奈之下，武漢地悅選擇通過法律途徑維權(quán)。根據(jù)訴訟請求，企業(yè)不僅要求解除雙方簽署的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，由蔡甸區(qū)資建局收回未能開發(fā)的地塊部分，還提出了明確的資金訴求：返還對應(yīng)土地出讓金3.61億元；賠償以3.61億元為基數(shù)、按每日千分之一標(biāo)準(zhǔn)計算的逾期損失7.13億元（暫計至2025年9月15日）；同時賠償已繳納的稅金1464萬元、配套費738萬元，上述款項合計超10億元，案件訴訟費也要求由被告方承擔(dān)。

值得注意的是，武漢地悅的股權(quán)結(jié)構(gòu)頗具看點。工商信息顯示，該公司除大悅城控股持股外，武漢市軌道交通建設(shè)有限公司持有49%股權(quán)，而后者為武漢地鐵集團全資子公司，最終由武漢市國資委100%控股。這一混合所有制背景，使得此次訴訟更添一層復(fù)雜性，也折射出地方重點項目合作中可能出現(xiàn)的權(quán)責(zé)博弈。

對于此次訴訟，大悅城在公告中強調(diào)，這是維護公司合法權(quán)益的正當(dāng)舉措，不會對日常生產(chǎn)經(jīng)營及償債能力產(chǎn)生重大不利影響。作為布局全國近40個一二線核心城市的大型房企，大悅城業(yè)務(wù)覆蓋商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多個領(lǐng)域，此次糾紛涉及的資金規(guī)模在其整體運營中占比有限。不過，公告也明確提及，由于案件尚未開庭審理，暫時無法判斷對公司本期及期后利潤的具體影響，后續(xù)將根據(jù)案件進展及時履行信息披露義務(wù)。

這起糾紛并非個例，在地產(chǎn)行業(yè)與城市開發(fā)進程中，土地交付環(huán)節(jié)的爭議時有發(fā)生。此前武漢經(jīng)開區(qū)曾出現(xiàn)類似案例，某重點項目因土地附著物未清理干凈導(dǎo)致施工受阻，暴露出部分區(qū)域在土地騰退、交付環(huán)節(jié)存在的服務(wù)短板。而從法律層面看，行政協(xié)議兼具行政性與合同性雙重屬性，地方政府部門作為出讓方，負有按約定交付符合開發(fā)條件土地的法定義務(wù)，未能履行該義務(wù)即構(gòu)成違約，需承擔(dān)相應(yīng)的民事或行政責(zé)任。

此次訴訟中，每日千分之一的損失賠償標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)關(guān)注。按此計算，逾期五年多的損失金額已遠超應(yīng)返還的土地出讓金本身，這一訴求是否能得到法院支持，成為案件的核心看點。法律界人士分析，行政協(xié)議糾紛中，損失賠償?shù)恼J定需兼顧合同約定與實際損失，武漢地悅主張的標(biāo)準(zhǔn)是否合理、證據(jù)是否充分，將直接影響判決結(jié)果。同時，地塊被壓占的具體原因、責(zé)任認定等細節(jié)，也將成為庭審中的關(guān)鍵爭議焦點。

從區(qū)域發(fā)展角度看，這一重點項目的停滯令人惋惜。原本計劃打造的營養(yǎng)健康城、TOD綜合體，不僅能提升蔡甸區(qū)的城市配套水平，還能帶動就業(yè)與產(chǎn)業(yè)升級，如今卻因土地糾紛陷入法律程序，無疑延緩了區(qū)域發(fā)展進程。

目前，武漢市蔡甸區(qū)人民法院已受理該案，但尚未確定開庭時間。這場涉及知名房企與地方政府部門的訴訟，不僅關(guān)乎雙方的切身利益，更對行政協(xié)議的規(guī)范履行、土地市場的健康發(fā)展具有示范意義。業(yè)界普遍關(guān)注，法院將如何平衡企業(yè)合法權(quán)益與公共利益，判決結(jié)果又將為類似糾紛提供怎樣的參考范本。

大悅城方面表示，將積極配合司法程序，維護自身合法權(quán)益。而對于蔡甸區(qū)而言，如何妥善處理此次糾紛，修復(fù)營商環(huán)境信任，也成為亟待解決的課題。無論案件最終走向如何，這起逾10億索賠的行政協(xié)議糾紛都已敲響警鐘：在城市開發(fā)與招商引資過程中，唯有堅守契約精神，規(guī)范行政行為，才能實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與區(qū)域進步的雙贏。