出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，一批曾因企業(yè)債務(wù)危機(jī)陷入停滯的地標(biāo)性項(xiàng)目，正通過(guò)多元模式重獲新生。12月2日，長(zhǎng)沙恒大童世界3宗核心地塊在降價(jià)7000萬(wàn)元后，被長(zhǎng)沙市屬?lài)?guó)企旗下公司以2.83億元成功競(jìng)拍，標(biāo)志著這個(gè)規(guī)劃投資超500億元的湖南最大文旅項(xiàng)目正式啟動(dòng)盤(pán)活進(jìn)程。從重慶灣項(xiàng)目獲24.76億元金融注資，到深圳深港國(guó)際中心通過(guò)政府收儲(chǔ)重啟開(kāi)發(fā)，全國(guó)范圍內(nèi)的爛尾地標(biāo)“復(fù)活”案例持續(xù)涌現(xiàn)，背后折射出存量資產(chǎn)盤(pán)活的多元路徑與核心邏輯。

長(zhǎng)沙恒大童世界的“起死回生”頗具行業(yè)代表性。這個(gè)坐落于岳麓區(qū)大王山片區(qū)的超級(jí)項(xiàng)目，原規(guī)劃占地超6000畝，涵蓋童話樂(lè)園、珍稀植物園、電影世界等多元文旅業(yè)態(tài)，一度被視為帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的核心引擎。然而，隨著恒大集團(tuán)流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)，項(xiàng)目陷入全面停工，核心建設(shè)區(qū)域淪為“黃土深坑”，裸露的鋼筋與荒蕪的景象成為城市發(fā)展中的一道傷疤。今年7月，湖南湘江新區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)地調(diào)研時(shí)明確提出“高標(biāo)準(zhǔn)盤(pán)活存量資產(chǎn)”的要求，為項(xiàng)目重啟奠定政策基礎(chǔ)。

首次拍賣(mài)的遇冷曾讓市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目前景產(chǎn)生疑慮。11月15日，該項(xiàng)目3宗總面積超17萬(wàn)平方米的娛樂(lè)康體用地在京東法拍平臺(tái)掛牌，最終因無(wú)人出價(jià)流拍。時(shí)隔半月，主辦方將起拍價(jià)下調(diào)7000萬(wàn)元，最終吸引湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司出手。天眼查信息顯示，該接盤(pán)方成立于今年11月29日，是長(zhǎng)沙市管?chē)?guó)企湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)的全資孫公司，實(shí)控人為長(zhǎng)沙市國(guó)資委，其快速成立并參與競(jìng)拍的動(dòng)作，凸顯了地方國(guó)資盤(pán)活核心資產(chǎn)的決心與效率。根據(jù)拍賣(mài)規(guī)則，接盤(pán)方需按原規(guī)劃繼續(xù)推進(jìn)文旅業(yè)態(tài)建設(shè)，目前具體運(yùn)營(yíng)方案仍在醞釀中。

類(lèi)似的盤(pán)活故事正在全國(guó)多點(diǎn)開(kāi)花。重慶灣項(xiàng)目采用“政府+AMC+金融機(jī)構(gòu)”的協(xié)同模式，成為化解復(fù)雜債務(wù)型爛尾項(xiàng)目的典型樣本。在這一模式中，重慶南岸區(qū)政府承擔(dān)資源協(xié)調(diào)與政策支持職能，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)作為AMC機(jī)構(gòu)搭建特殊目的載體（SPV）有限合伙平臺(tái)，有效隔離項(xiàng)目交叉違約風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)聯(lián)合招商銀行、中信信托等金融機(jī)構(gòu)組建資金池，提供不超過(guò)24.76億元的專(zhuān)項(xiàng)注資，為項(xiàng)目重啟注入關(guān)鍵資金活水。

深圳深港國(guó)際中心的盤(pán)活則展現(xiàn)了政府主導(dǎo)下的規(guī)劃重構(gòu)路徑。這個(gè)停滯8年的地標(biāo)項(xiàng)目位于龍崗大運(yùn)中心核心區(qū)域，政府通過(guò)68億元的土地收儲(chǔ)完成資產(chǎn)梳理，同時(shí)針對(duì)性調(diào)整規(guī)劃方案，將原本以商業(yè)、文體功能為主的定位，優(yōu)化為“居住+商業(yè)”主導(dǎo)的復(fù)合型功能區(qū)，住宅占比提升至60%以上。規(guī)劃調(diào)整后，項(xiàng)目市場(chǎng)吸引力顯著增強(qiáng)，為后續(xù)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)。

“核心地段的資產(chǎn)價(jià)值與多方協(xié)同的盤(pán)活模式，是爛尾地標(biāo)得以重生的兩大關(guān)鍵?！敝袊?guó)城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥分析指出，隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，核心區(qū)域土地的稀缺性愈發(fā)凸顯，這些項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、土地價(jià)值與潛在商業(yè)潛力仍被市場(chǎng)認(rèn)可，成為機(jī)構(gòu)投資者抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的重要標(biāo)的。從市場(chǎng)邏輯來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地段意味著穩(wěn)定的消費(fèi)需求與升值空間，而專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的介入則解決了資金、運(yùn)營(yíng)等核心難題。

不過(guò)，爛尾項(xiàng)目的盤(pán)活并非易事。袁帥強(qiáng)調(diào)，債務(wù)復(fù)雜、業(yè)態(tài)陳舊、規(guī)劃滯后是盤(pán)活過(guò)程中的三大核心障礙。部分項(xiàng)目債務(wù)關(guān)系盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，涉及金融機(jī)構(gòu)、施工單位、購(gòu)房者等多方權(quán)益，僅債務(wù)重組就需耗費(fèi)大量時(shí)間與精力；同時(shí)，不少爛尾項(xiàng)目的原始規(guī)劃聚焦辦公、酒店等單一業(yè)態(tài)，已無(wú)法適配當(dāng)前市場(chǎng)需求，需要重新進(jìn)行功能定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這對(duì)接收方的資金實(shí)力與運(yùn)營(yíng)能力都是巨大考驗(yàn)。

山東隆湶律師事務(wù)所主任李富民則從法律與收益角度給出了更為具體的判斷：“債權(quán)是否干凈是爛尾項(xiàng)目盤(pán)活的前提條件。”他解釋道，只要優(yōu)先債權(quán)能夠通過(guò)一攬子打折、解除查封等方式妥善處理，項(xiàng)目就具備了資產(chǎn)負(fù)債表重啟的基礎(chǔ)，而地段、容積率等指標(biāo)反而可以通過(guò)協(xié)商調(diào)整優(yōu)化。此外，地方政府是否愿意讓渡部分增值收益也至關(guān)重要，畢竟機(jī)構(gòu)投資者參與盤(pán)活的核心訴求是保證合理收益率。

在具體操作層面，成功的盤(pán)活案例往往遵循“市場(chǎng)導(dǎo)向、成本覆蓋、功能復(fù)合”的原則。對(duì)于接盤(pán)企業(yè)而言，精準(zhǔn)測(cè)算新業(yè)態(tài)的租金收益、運(yùn)營(yíng)成本與債務(wù)成本，確保資金成本得到有效覆蓋是首要任務(wù)。例如，部分項(xiàng)目通過(guò)將閑置樓層改造為高端酒店、特色商業(yè)街區(qū)等業(yè)態(tài)提升溢價(jià)能力；同時(shí)引入商業(yè)、辦公、文旅、居住等復(fù)合功能，形成業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)，降低單一業(yè)態(tài)受市場(chǎng)波動(dòng)的影響，提升項(xiàng)目整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

從行業(yè)意義來(lái)看，爛尾地標(biāo)的批量“復(fù)活”不僅修復(fù)了城市空間肌理，更探索出化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，AMC機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)能力，疊加政府的政策支持與資源協(xié)調(diào)，形成了化解存量風(fēng)險(xiǎn)的合力，這種多方協(xié)同模式正在成為行業(yè)范本。隨著更多優(yōu)質(zhì)爛尾資產(chǎn)被盤(pán)活，不僅能夠釋放核心地段的價(jià)值潛力，還能帶動(dòng)就業(yè)、稅收等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇，為城市發(fā)展注入新動(dòng)能。

未來(lái)，爛尾項(xiàng)目盤(pán)活仍需破解多重挑戰(zhàn)。一方面，部分項(xiàng)目債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)難度較大，需要建立更高效的溝通機(jī)制與債務(wù)重組方案；另一方面，市場(chǎng)需求的動(dòng)態(tài)變化要求接盤(pán)方具備更強(qiáng)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力與運(yùn)營(yíng)實(shí)力，才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的可持續(xù)增值。業(yè)內(nèi)人士建議，未來(lái)可進(jìn)一步完善政策支持體系，鼓勵(lì)更多社會(huì)資本參與存量資產(chǎn)盤(pán)活，同時(shí)建立健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，保障各方權(quán)益，推動(dòng)爛尾項(xiàng)目盤(pán)活工作常態(tài)化、規(guī)范化開(kāi)展。