以往那種房東隨意提高租金、租客依次看房的日子，真的是一去不回來(lái)了，現(xiàn)在則是租客有了挑挑揀揀的資本，砍價(jià)的時(shí)候都敢往半價(jià)以下喊，眾多房東心里就算有很多不愿意，也只能夠接受租金持續(xù)降低的情況。

數(shù)據(jù)上看得更清楚。

10月到11月之間，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的住宅，平均租金已經(jīng)連續(xù)下滑了三個(gè)月，10月和9月對(duì)比下跌了0.49%，和上年同期相比，跌幅更是擴(kuò)大到了3.63%。

等到了11月，跌得更厲害，環(huán)比又降了0.60%。

一線城市的情況更是夸張，北京、上海的租金水準(zhǔn)，都回落到2015至2017年時(shí)的狀態(tài)，廣州大概和2014年的價(jià)錢一樣，天津甚至都退回到2010年的水準(zhǔn)了。

算一算，那可是十年前的租金水平啊。

為什么租金會(huì)跌這么狠？根本原因是租房市場(chǎng)的供求關(guān)系徹底變了。

先說(shuō)供應(yīng)這一頭。這幾年，保障性租賃住房大規(guī)模入市，完全改變了市場(chǎng)的格局。

光是在北京、上海、廣州、深圳等八個(gè)核心城市，保租房的規(guī)模已經(jīng)超過(guò)66萬(wàn)套，差不多占了將近一半的市場(chǎng)。這些房子的租金，一般比同地段的商品房要低20%到40%，一下子就把整個(gè)市場(chǎng)的租金區(qū)間給拉下來(lái)了。

再看需求這一邊?，F(xiàn)在人口流動(dòng)慢下來(lái)了，大家對(duì)收入的預(yù)期也沒(méi)以前那么樂(lè)觀。

去年，一線城市新增的常住人口只有25萬(wàn)，而2019年這個(gè)數(shù)字是84萬(wàn)，少了七成。很多年輕人因?yàn)榫蜆I(yè)壓力，要么選擇和人合租，要么干脆回老家發(fā)展。能承受高租金的群體，自然就變少了。

在這樣的局勢(shì)之下，房東們的生活也變得不怎么好過(guò)，而且他們內(nèi)部正在出現(xiàn)分化。

那些手里擁有多套房產(chǎn)、背負(fù)著高額月，供的房東，是最不好受的。當(dāng)下全國(guó)平均的租金回報(bào)率，大概就2%多一點(diǎn)兒，可是很多存量房貸的利率，還在3%以上。

這也就意味著，房子租出去后，每個(gè)月可能還要貼錢，還有一些房東，房子賣不掉，只能反過(guò)來(lái)進(jìn)行出租，這就致使租房市場(chǎng)的供應(yīng)量，多了一大截。

現(xiàn)今租客的話語(yǔ)權(quán)明顯增多，房屋空置的時(shí)間變得更長(zhǎng)，租金可以商量成按月支付甚至更靈活，有的，還會(huì)要求房東承擔(dān)水電、把家電全都配備好，市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，已經(jīng)從房東那方，慢慢偏向租客這頭。

看起來(lái)，這種租金的調(diào)整不是短期現(xiàn)象，說(shuō)不定會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間。從政策上看，“十五五”規(guī)劃里已經(jīng)明確，要繼續(xù)擴(kuò)大保租房的供給。未來(lái)，保障性住房還會(huì)進(jìn)一步擠占商品租房的市場(chǎng)空間。

另外，整個(gè)行業(yè)也在變。頭部的長(zhǎng)租公寓企業(yè)通過(guò)規(guī)模化和與國(guó)企合作，越做越大。專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的運(yùn)營(yíng)正在成為趨勢(shì)，這也會(huì)加速市場(chǎng)的洗牌。

往更深入之處去觀察，租金下滑，其實(shí)是與房?jī)r(jià)下跌同時(shí)出現(xiàn)的。10月，百城二手房?jī)r(jià)同比降低了7.60%，而租金同比降低了3.63%。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌得更為迅速，粗略計(jì)算下來(lái)租售比反倒被動(dòng)提升了，這種借助房?jī)r(jià)下跌來(lái)修正租售比的辦法，確實(shí)對(duì)以往買房投資的邏輯產(chǎn)生了沖擊，但也為真正有居住、租賃需求的人騰出了，更多的空間。

歸根到底，這一次租金的劇烈沖擊，實(shí)際上就是房地產(chǎn)朝著居住屬性回歸的必然結(jié)果。當(dāng)房子不再被大家狂熱爭(zhēng)搶著當(dāng)作增值的資產(chǎn)，而僅僅是一個(gè)用來(lái)居住的地方時(shí)，租賃市場(chǎng)的邏輯，才變得清晰且簡(jiǎn)單起來(lái)。

對(duì)租客來(lái)說(shuō)，選擇多了，價(jià)格也更友好了；對(duì)房東來(lái)說(shuō)，是被逼著要去提升房子本身的品質(zhì)和服務(wù)；對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這是一次艱難的、但也是必要的價(jià)值回歸。

租金變化的背后，或許正是我們很多人對(duì)于“住房”這件事，悄悄從“必須擁有”轉(zhuǎn)向“安心使用”的開(kāi)始。