上周，海珠南泰路地塊的76輪激烈爭奪，引起了廣泛討論。

1）南泰地塊是最熱門、溢價率最高的商品房地塊；

2）龍頭房企對于海珠市場，依舊持續(xù)看好。

今年，海珠賣了3塊地。

越秀摘下了新僑地塊，和珠實合作開發(fā)了皓悅濱江，半年網簽了230套，去化率達到75%+。

隨后是中海大戰(zhàn)保利，搶下了中軸客村邊上的廣一電商園二期地塊；以及，保利和越秀的南泰路PK。

換句話說，只要是在廣州有實力拿地的開發(fā)商，其實都有在盯著海珠這塊肉。

中海，先出招了。

在兩大豪強決戰(zhàn)南泰之巔那天，中海的廣一電商園二期地塊公布了規(guī)劃。

幾個重點：

·小區(qū)內部三棟樓，一個幼兒園，容積率只有2.9

·樓層不高，26F-28F，兩梯兩戶純南向板樓

·景觀很好，北望廣州塔三件套和珠江新城

·全盤只有一個戶型，且是四房大戶型，預測160+面積段

·項目定位很高，純粹的海珠低密板式改善豪宅，十幾米架空層+內部花園

·時間節(jié)點，大概率明年一季度對外，地塊樓面價4萬+

關于過程戶型圖

①雙套間，三衛(wèi)戶型，主臥有小型衣帽間和雙景觀面；

②四開間南向，南北對流雙陽臺；

③餐客廳一體化空間感很好；

④家門口的獨立電梯廳面積；

主流板樓優(yōu)秀配置該有的都有，中海把面積段做的大一點，整體面寬和陽臺都要更大。

項目體量小，不像中海大境是全能大盤，而整體感受會有點像繁華都市里帶了獨立花園和景觀的高級大平層。

可能是縮小版中海大境，搭配上全面升級了樓棟規(guī)劃和產品后的映瀾臺、觀瀾府、觀云府？這幾個盤也算是海珠一霸了。

中海在做精品改善盤上的能力，市場接受度和買單能力都很強。

我們去現場看了一圈，項目區(qū)位配置都很不錯。

處于廣州中軸之上，距離廣州塔直線2公里，周邊超高層不多，望CBD視野很開闊，高層能望到很完整的珠城城市天際線。

商業(yè)上，萬達廣場、合生廣場就在項目旁，屬于步行可達，開車幾分鐘的距離。

教育上，自身配建幼兒園，中海會配建中海大境旁邊的小學，地塊有機會能讀上，具體品牌和安排要等官方文件確認，中海自己做學校也穩(wěn)的。

不過，兩邊地鐵站都有點距離，更適配自駕客戶，天河海珠市區(qū)的幾個產業(yè)點都是15分鐘內能到。

地塊的主要變數在于康鷺舊改和新中軸的進度。

這是兩大舊改項目明確以來，海珠新中軸上出讓的第一宗地塊。

目前新中軸進度很快，拆完了幾個地塊，市紡織學院、新港商業(yè)城、文匯1132創(chuàng)意園、志懋休閑酒店...

連片舊改，可以徹底改變地塊的城市界面、配套素質、產業(yè)含金量，未來幾年內板塊都不會缺少增量和聲量。

大量國家資金投入的板塊，板塊能級會更強。

兩大舊改是地塊最重要的增量和預期，但也是地塊的不確定性。

旁邊康鷺村的整體城市界面，對于地塊偏改善定位是有不小影響，尤其是低樓層業(yè)主，可能會比較介意。

雖然是頭啖湯，但多少會有一點燙嘴。

不過，一旦整體改造完成，地塊會是配套和景觀拉滿的風水寶地。

畢竟，某個直面廣州塔景觀的項目，之前靠PPT就大賣了一波。

總結一下，項目定位很明確，全盤只做一個戶型，純粹的改善豪宅社區(qū)。

主打的就是市區(qū)高凈值、高預算客戶，平時生活的圈子主要是海珠、越秀、天河的市區(qū)。

此外，隱藏在康鷺和中大附近的土豪老板們，舊改啟動后曾經的大戶們還是要買房的。

旁邊樓齡超過20年的逸景翠園大戶型業(yè)主，也是潛在客戶，但取決于置換意愿，現在的二手房市場卷到停不下來了。

中海，很大膽。

一方面，過往廣州幾乎沒有一個盤只做一個戶型的先例，這么徹底的改善+好區(qū)位的樓盤，中海是第一個。

尤其是最近很火的高低配，小面積塔樓+大面積板樓的組合頻繁出現后，中海做了一次大膽的嘗試，打造純粹的社區(qū)氛圍。

另一方面，總價段會和旁邊的兄弟項目中海大境一定重合，兩者直線距離只有1公里。

買到這里意味著，你買到了相同圈層、近似消費價值觀的鄰居，這是買房子的經濟和居住屬性之外的情緒價值。

項目的舞臺很大，挑戰(zhàn)也很大。

我們統(tǒng)計了今年千萬成交TOP10的項目，海珠區(qū)入圍了兩個，一個是琶洲的保利天奕，一個是中軸上的中海大境，單價都在8萬左右。

這也證明了，板塊和區(qū)位能支撐的起高端定位。

再來看整個海珠區(qū)的成交，排名前列的樓盤單價約5.5-8萬，走貨好的樓盤，價格還是硬的。

南泰地塊成交，也拉了一下海珠的預期，市場對海珠有信心。

地塊旁邊的主要競品還是自己人，中軸上的新盤不多。保利四季和頌即將清盤，目前只剩140平四房，現房狀態(tài)，均價7萬，總價900多萬。

中軸頭排的中海大境，在售129-143-190-270平大平層，單價約7.1-10萬/平，參考總價925萬-2600萬，一房一價。

比如說，部分中間樓層140平1050萬，185平1480萬，270平2460萬。

接下來，大境還有新中軸落實和自身兌現力加持，價格支撐力有了，有確定性，也有增量。

近期，中海的實景開放也給了業(yè)主和買家信心，在做大戶型改善社區(qū)上，中海有優(yōu)勢。

中海大境兌現得越好，對于新項目來說就相當于有一個實景背書了。

年底，濱水商業(yè)會過專家評審，明年初中區(qū)完整園林會對外呈現，明年下半年就會進入具體的交付季。

我們先睹為快，社區(qū)園林↓

入戶大堂的高級感

公區(qū)會客廳

外立面的顏值也很能打