市場燃起來了！

就在上周五，廣州土拍迎來了久違的火爆場面。

兩家房企拉鋸3小時，火拼76輪，將海珠南泰路地塊溢價率干到27.27%，創(chuàng)下今年商品房宅地溢價之最。

一邊是房企搶地，另一邊則是富人忙著掃貨。

面粉廠項目上個月開盤，最高單價突破30萬/㎡，當(dāng)天銷售106億，刷新2025年全國單盤開售紀(jì)錄。

很快，深圳灣澐璽開盤，套均總價5000萬起，仍沒擋住富豪的熱情，當(dāng)天熱銷130億，成為今年全國開盤銷冠王！

有人說，開發(fā)商搶地，富人掃豪宅，都是在抄底，非也。

這背后，是敏銳資本與財富人群，在讀懂周期與城市發(fā)展脈絡(luò)后，做出的精準(zhǔn)出擊，他們爭奪的，是那些凝聚城市核心價值、能夠穿越周期的“硬核資產(chǎn)”。

難再復(fù)制的基因，凝練資產(chǎn)長期價值

什么是穿越周期的資產(chǎn)密碼？可以參考的指標(biāo)有四。

其一，稀缺性，即難再復(fù)制的地段和資源。

南泰路地塊被瘋搶，因其位處海珠最純正之處。面粉廠項目與深圳灣澐璽，無不在城市核心地段，無不擁城市頂配資源（江景、海景）。

所以，樓市分化時代，選對地段，選擇與稀缺資源相擁，變得越來越重要，這種不可復(fù)制的資源與土地價值，一方面拉高資產(chǎn)價值上限，另一方面又能讓房產(chǎn)脫離普通商品范疇，上升到城市藏品。

浩瀚珠江 @廣州房產(chǎn) 攝

而在廣州的城市版圖中，有兩條城脈的地位無可撼動，一條是前航道，代表城市底蘊(yùn)，一條是后航道，代表城市新生。

所以，跟著城市脈絡(luò)走，瞄準(zhǔn)江邊的房子，相當(dāng)于錨定了資產(chǎn)壓艙石。

其二，確定性，即二手交易的價格韌性。

市場調(diào)整下，新房價格受政策、營銷和開發(fā)商資金情況影響較大，而二手交易價是真正地面對市場，更能為資產(chǎn)的確定性提供錨點支撐。

如果一個板塊，二手市場健康、成交價格穩(wěn)定，并與周邊一手倒掛，說明這里的價值，獲得了自住業(yè)主和理性投資者的雙重認(rèn)可。

其三，增量空間，低估板塊持續(xù)兌現(xiàn)。

當(dāng)然，還要考慮城市發(fā)展進(jìn)程、板塊輪動周期。

如果一個板塊，一直停留在規(guī)劃上，那可以果斷篩選掉。相反，一個板塊持續(xù)得到官方資源傾斜，高能級配套持續(xù)兌現(xiàn)，那就有價值變化的增量，讓你收獲城市發(fā)展紅利，與城市未來肩并肩。

滿足這些，再加上迭代產(chǎn)品和生活方式，就是一張安穩(wěn)牌。

無論市場如何變化，你都有從容的底氣，因為你擁有的，是這座城市經(jīng)過時間洗禮后，依然被廣泛渴望與認(rèn)可的核心價值。

后航道濱江帶，舒適高端住區(qū)

放眼全廣州，何處能同時滿足這些嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)？后航道濱江帶，絕對強(qiáng)勢入圍。

第一，底盤好，夠稀缺夠純粹。

隨著前航道發(fā)展飽和，后航道如今是新崛起的濱江高端住區(qū)。

論地段，這里在城市發(fā)展主脈絡(luò)上，論資源，這里有稀缺南向江景，而且江岸線很純粹，孕育出了一條新的濱江豪宅帶。

與琶洲一樣，這里城市界面新，現(xiàn)代化外立面氛圍感強(qiáng)。不同的是，琶洲以商務(wù)為主，豪宅與寫字樓穿插，適合強(qiáng)事業(yè)型家庭。

但后航道濱江帶，以居住為主導(dǎo)功能，居住氛圍更純粹，適合追求松弛感的家庭。

濱江豪宅景觀帶

第二，有確定性，安全墊厚實。

市場深度調(diào)整大背景下，很多板塊和樓盤在去水分，但后航道濱江帶的二手豪宅卻掌握獨立定價權(quán)。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，片區(qū)二手豪宅基本站穩(wěn)7-12萬/㎡，流通性強(qiáng)，成交周期短。

前陣子，中海觀瀾府一套160㎡一線江景房，以1268萬總價成交，單價接近8萬/平，展現(xiàn)出超強(qiáng)韌性。

更為關(guān)鍵的是，當(dāng)下，很多網(wǎng)紅板塊為炒家砸盤所困擾，但在這里，二手小區(qū)放盤率都在10%以內(nèi)，無投資客集中拋壓。

說明片區(qū)價值已獲高凈值圈層深度認(rèn)可，無形中為資產(chǎn)提供了一個“市場公認(rèn)的安全墊”。

第三，有增量空間，兌現(xiàn)力強(qiáng)。

與許多板塊停留在紙上規(guī)劃不同，后航道不是紙上談兵，隨著官方的持續(xù)投入，這里不斷有小驚喜。

其兌現(xiàn)周期，不是動輒五年十年，而是肉眼可見。

繼10號線開通，海珠灣隧道開通后，環(huán)島路臨時段預(yù)計12月15日通車，隨著最后100米打通，片區(qū)業(yè)主可以沿著珠江一路暢行。

至于環(huán)島路卡脖子段，有望在明年底完成清場，屆時出行會更絲滑。

環(huán)島路臨時段實拍 @廣州房產(chǎn) 攝

建面約4萬㎡臨江Mall嶺南海港匯，已全面啟動招商，目前已簽約引進(jìn)華為、小米、瑞幸、喜茶、麥當(dāng)勞、賽百味等品牌商家，預(yù)計年底開業(yè)。

嶺南海港匯實景 @廣州房產(chǎn) 攝

也就是說，從現(xiàn)在開始，后航道濱江帶就會全面兌現(xiàn)，進(jìn)入成熟期。

別忘了，石溪舊改實施方案10月已獲批復(fù)，這里將是未來5-10年，城市界面變化極大的地方之一，增量空間可觀。

南向江景藏品，提前照進(jìn)未來生活理想

在這樣的板塊中，有一個項目穩(wěn)占C位，極致化占據(jù)各種資源，完美再造先鋒生活場景。

它就是越秀·江灣潮起。

01.

極致的江景，奠定“護(hù)城河”

一個住宅項目，后天可以通過產(chǎn)品、服務(wù)等很多方法加分，但有些東西是資源獨占，不可改變的。

越秀·江灣潮起的資源霸權(quán)，是基于地段之上的稀缺南向江景。

僅此一點，注定將成為城市藏品。

首先，經(jīng)過此前的密集開發(fā)，一線南向江景用地已不多。2020年至今，全市共出讓343宗地，一線南向江景宅地，只有6宗，稀缺程度不亞于沙漠里的綠洲。

后來者也難再復(fù)制。

根據(jù)廣州2025年供地計劃，中心區(qū)雖有很多優(yōu)質(zhì)地塊，但主要在天河、荔灣、白云、黃埔，當(dāng)中，天河主要在天河智慧城，荔灣主要在廣鋼，無法與江景共舞。

海珠不到10宗，琶洲未來可能出讓的宅地有6塊，而后航道只有2塊，都不一線臨江。

如果不是特殊情況，未來一線江景地塊供應(yīng)只會越來越少。因為，從城市規(guī)劃角度來看，這種地塊，更適合建商業(yè)，或做公園等公共配套，助力城市聚集更多的經(jīng)濟(jì)活力，住宅更多是私人占有，之前批了就批了，但未來必定受限。

珠江實拍 @廣州房產(chǎn) 攝

其次，約200米親江距離，同樣難以復(fù)制。

過去10年，從廣紙板塊到瀝滘僅出讓了10宗江景地，當(dāng)中，親江200米內(nèi)的，有且只有3宗，另兩宗已售罄，越秀·江灣潮起是唯一在售的。

接下來，南箕、石溪、瀝滘舊改，雖然將釋放大量宅地，但未開發(fā)的臨江宅地不多，距江300米內(nèi)的，更是一宗都沒有。

再有，是三江匯聚景觀的稀缺性。

別人是單面看江，這里是看三江匯聚，項目的江幕達(dá)到約2400米，比珠江新城的頂豪（江岸寬面約400-500米），還要來得震撼。

珠水從三面奔騰而來，珠水的澎湃，廣州的一城繁華，皆融入江灣潮起的絕美窗景。

江景航拍示意，僅供參考，具體以實際交付為準(zhǔn)

02.

極致的生活方式，兌現(xiàn)理想日常

基于極致地段+極致江景資源稟賦，以及板塊的強(qiáng)兌現(xiàn)，江灣潮起拉升了江景生活的上限。

很多在售項目，買房時是看模型看沙盤，入住后還要等配套兌現(xiàn)。

在江灣潮起，學(xué)鐵商公園等生活配套，看房時所有美好已就緒，你可以在這里體驗大半天，感受什么是理想生活的優(yōu)雅抵達(dá)。

下樓就是海港匯，體驗香港海港城般的購物場景，走幾步就到濱江公園。

公園里，幼兒在家長陪伴下蹣跚學(xué)步，小朋友在蕩秋千，或三五成群奔跑嬉戲，笑聲與自然融為一體，孩子在愉快成長，家長在見證小孩的快樂童年。

濱江公園 @廣州房產(chǎn) 攝

你可以清晨，在江風(fēng)與晨光中，與愛人慢跑喚醒身心。下午，展開露營裝備，打開一本書，看孩童與毛孩子玩耍；到了傍晚，又可以和家人漫步江邊，聊當(dāng)天的趣聞，給到家人高質(zhì)量的陪伴。

也可以一個人靜靜地，伴著江風(fēng)，看落日熔金，聽潮聲細(xì)語，每一次呼吸都是與自然的對話，塵世壓力悄然消弭。

這樣的詩意棲居，這樣的自然賦能，就在日常之中，無需遠(yuǎn)行，這是多少人夢寐以求的？

濱江公園 @廣州房產(chǎn) 攝

而回到社區(qū)內(nèi)部，又有隱奢酒店式的先鋒生活。

作為先鋒系的代表作，江灣潮起通過全新的生活方式，賦予空間以靈魂，它們不再是居所，而是悅己空間，是精神領(lǐng)地。

雙層酒店式會所已開，你可以在恒溫泳池暢游，在健身場館練力量，在私宴廳與好友相聚談笑風(fēng)生...

酒店式會所實拍

更細(xì)膩的需求也能滿足，健身房有專門的女性友好設(shè)計，聚會轟趴館專門配備方太幸福廚房系統(tǒng)，毛孩子有專門的社交廣場、防驚擾上下電梯服務(wù)...

再加上越秀高標(biāo)準(zhǔn)的臻越服務(wù)，通過定制化的極致服務(wù)，讓服務(wù)無形，卻始終在場。

可以說，江灣潮起提供的是一種極致的生活方式，它讓居住從物質(zhì)的奢華，升維至心靈的豐盛。在這里，每一天都能活出陽光開朗、興致勃勃的樣子。

03.

極致的舒居度，壓軸新品提供躍級體驗

最后，江灣潮起還有一大重磅武器，那就是走在人居前沿的迭代產(chǎn)品。

說實話，廣州江景房很多，新規(guī)大平層也多，但同時融合南向望江+新規(guī)大平層的，除了面粉廠項目，只落到越秀·江灣潮起。

尤其是即將加推的最后一棟，D2棟高區(qū)建面約200㎡大平層，看三江匯聚環(huán)幕江景，設(shè)計上更顛覆市面很多大平層的居住體驗。

一是，它革新觀江體驗，從“擁有景觀”到“沉浸于景”，最大化江景視野。

連續(xù)超20米環(huán)幕江景，將江景從客廳延伸至全部臥室，實現(xiàn)“每扇窗皆景框”的沉浸式體驗。

270°全景艙端廳，約65㎡宴會廳級大方廳，置身其中，會忍不住感嘆，珠江直接開窗入畫來。

板房實景示意，僅供參考，具體以實際交付為準(zhǔn)

二是，陽光平權(quán)，從“物理朝向”到“人文溫度”。

這個戶型，四個房間全部朝南，通透對流，每個房間均享陽光與江風(fēng)，實現(xiàn)家庭成員的“景觀與通風(fēng)平權(quán)”。

這樣的人文溫度，市面很多同面積段戶型做不到。

板房實景示意，僅供參考，具體以實際交付為準(zhǔn)

三是，可進(jìn)化的空間，從“固定容器”到“柔性定制”。

該戶型，室內(nèi)空間可隨家庭成長或興趣愛好自由重組，如果不需要那么多房間，可將客廳與相鄰房間組合，形成約65㎡大端廳，會客從容有排面。

也可以打造雙套房，或?qū)⒅髋P與相鄰次臥合并，形成超級主套，給到每代人足夠的隱私尊重。

海珠江景銷冠，工法板房開放

以稀缺地段和南向江景，奠定藏品基因；以極致生活方式，兌現(xiàn)生活理想；以迭代產(chǎn)品，重新定義江景大平層的居住哲學(xué)，既有物理空間的占有，也有自然、人文與心靈的多重豐盛。

這樣的項目，再加上與周邊二手倒掛，自然成市場香餑餑。

所以我們看到，項目4月首開即斬獲海珠改善三冠王，后續(xù)每次加推依然火爆。

到如今，中指院數(shù)據(jù)顯示，其網(wǎng)簽金額登頂海珠江景銷冠，中心六區(qū)總價500-1600萬江景改善前三。

熱銷背后，是一群高知、高凈值業(yè)主在用錢包投票。我們了解到，項目業(yè)主以企業(yè)高管、醫(yī)生、教授、律師為主，他們都不是首套，不是追求低總價，而是看中了這里的生活品質(zhì)。

甚至其他房企高管，也選擇這里，或許，江灣潮起做出了他們心目中，完美的樣子：房子不僅是資產(chǎn)，更是一種與自身審美、圈層及生活理想高度同頻的“未來生活方案”。

眼下，豪宅市場之火已經(jīng)燃起，越秀·江灣潮起正以它的極致稟賦與全面兌現(xiàn)，成為這簇火焰中，光彩奪目的那一束光。

最后，透露一下，項目本月開放工藝工法樣板間，1月開放精裝板房，大家不妨到現(xiàn)場，親身體驗這份關(guān)于城市、江景與未來生活的提案！