中海深圳超總地塊的地面情況。 黃指南/攝

本報(bào)記者 張蓓 見(jiàn)習(xí)記者 黃指南 深圳報(bào)道

中海落下了深圳超總板塊的第二子。

12月全國(guó)土拍進(jìn)入博弈深水區(qū)，廣深市場(chǎng)的熱度尤為突出，成為行業(yè)觀察市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能的核心窗口。

保利發(fā)展歷經(jīng)76輪競(jìng)價(jià)加倉(cāng)廣州海珠，緊隨其后，中海以95輪激烈角逐、超42%的溢價(jià)率斬獲深圳超級(jí)總部基地第二宗宅地，兩大央企的密集出手，將區(qū)域土拍的白熱化態(tài)勢(shì)推向頂點(diǎn)。

“就深圳市場(chǎng)而言，中海的市場(chǎng)感知能力仍然在線(xiàn)。無(wú)論是華潤(rùn)與中海操盤(pán)的深圳灣澐璽首開(kāi)銷(xiāo)售130億元，還是與新摘地一路之隔的深灣玖序首開(kāi)100億元，逆市立潮頭成為其2025年的標(biāo)簽之一?！币晃怀Ｄ暝诤蠛Э痛蛐碌闹薪槿缡钦f(shuō)道。

但熱鬧的土拍背后，行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的復(fù)蘇節(jié)奏與高溢價(jià)拿地的成本壓力，已形成鮮明反差。

中海此番重金摘地，固然彰顯了對(duì)深圳核心資產(chǎn)的信心，但如何在地價(jià)高企的背景下平衡投資回報(bào)與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，將成為其后續(xù)操盤(pán)的核心命題，亦是當(dāng)前房企布局核心地塊時(shí)共同面臨的行業(yè)課題。

深圳超總唯二宅地

經(jīng)此一拍，深圳灣超級(jí)總部基地僅有的兩宗住宅用地，已盡數(shù)被中海收入囊中。

12月8日，深圳公共資源交易中心土拍現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)價(jià)顯示屏持續(xù)跳動(dòng)。當(dāng)最后一輪舉牌落定，全場(chǎng)目光聚焦于中海地產(chǎn)代表席。

作為深圳市本月首場(chǎng)土拍的重頭戲，兩宗宅地均采用“價(jià)高者得”的純市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)規(guī)則，而南山區(qū)T207-0068宗地?zé)o疑是全場(chǎng)最受矚目的“明星”。

在深圳豪宅市場(chǎng)熱度未減的當(dāng)下，這宗地塊不僅是超總板塊繼深灣玖序后的第二宗宅地，更成為觀測(cè)房企投資信心與戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵樣本。

從地理坐標(biāo)來(lái)看，T207-0068宗地的稀缺性不言而喻。其坐落于超總核心區(qū)白石二道與深灣二路東南側(cè)，1.18萬(wàn)平方米的土地上承載著4.11萬(wàn)平方米的建筑體量，住宅容積率被控制在3.1，起始價(jià)22.36億元。

根據(jù)法定圖則，地塊三面被寫(xiě)字樓環(huán)繞，東側(cè)緊鄰中海操盤(pán)的深灣玖序，南側(cè)為T(mén)CL大廈，西側(cè)是天音大廈，北側(cè)則與神州數(shù)碼相望。

而這宗地塊的規(guī)劃演變本身就折射出城市核心區(qū)的價(jià)值重構(gòu)。今年4月，它從商業(yè)用地調(diào)整為居住用地，初始規(guī)劃4.4的容積率經(jīng)優(yōu)化后降至3.48，住宅部分進(jìn)一步下調(diào)至3.1，建筑高度也被限制在100米。

12月10日，《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，新出讓的超總地塊已完成土地平整，僅余少量建筑垃圾待清理，入口處的施工圍擋已換上“中海地產(chǎn)”的全新標(biāo)識(shí)。

值得注意的是，環(huán)繞地塊的超高寫(xiě)字樓群形成視覺(jué)壓迫，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，未來(lái)這里的住宅產(chǎn)品或?qū)㈤L(zhǎng)期處于周邊建筑的“俯視”之下。

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，超總地塊坐落于城市核心地段，稀缺的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地塊本身的規(guī)劃特質(zhì)相結(jié)合，天然具備打造高端豪宅的基因。

“從市場(chǎng)反饋來(lái)看，行業(yè)對(duì)該類(lèi)核心地段豪宅項(xiàng)目的關(guān)注度與熱情頗高，這也充分彰顯了開(kāi)發(fā)商當(dāng)前對(duì)高端豪宅市場(chǎng)的堅(jiān)定信心，核心地段的稀缺價(jià)值與豪宅產(chǎn)品的高端屬性形成了強(qiáng)烈的市場(chǎng)吸引力?！彼缡钦f(shuō)道。

而這場(chǎng)焦點(diǎn)地塊的爭(zhēng)奪并不意外地引發(fā)了頭部房企的集體圍獵。最終參與T207-0068宗地競(jìng)拍的6家主體，涵蓋了中海、建發(fā)、華潤(rùn)、保利等頭部房企。

“中海的勝出并非偶然，整個(gè)競(jìng)價(jià)過(guò)程，中海抱著必得心態(tài)舉牌，對(duì)其他開(kāi)發(fā)商的應(yīng)價(jià)節(jié)奏十分迅速。”一位現(xiàn)場(chǎng)參與的開(kāi)發(fā)商代表向本報(bào)記者透露。最終成交結(jié)果定格于31.86億元，相較于22.36億元的起始價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)42.49%，折合樓面價(jià)7.73萬(wàn)元/平方米。

上述開(kāi)發(fā)商代表進(jìn)一步分析道，業(yè)內(nèi)早有預(yù)判，中海會(huì)參與本次深圳灣超總宅地競(jìng)拍且大概率勝出。

在他看來(lái)，中海操盤(pán)的核心原因來(lái)自對(duì)地塊本身及板塊的熟悉度。該地塊可與中海深灣玖序聯(lián)動(dòng)打造大型IP社區(qū)，避免因?yàn)榈貕K較小造成的開(kāi)發(fā)割裂感。除此之外，深灣玖序已形成較好的去化，目前處于尾盤(pán)階段，也反向證明中海既熟悉片區(qū)屬性，也具備成熟的片區(qū)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

吳睿則進(jìn)一步指出，中海此次拿地更多是發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也存在挑戰(zhàn)。新地塊與此前熱銷(xiāo)的深灣玖序項(xiàng)目同處深灣核心區(qū)域且相鄰，便于延續(xù)其中海豪宅品牌影響力，同時(shí)可借助一期積累的客戶(hù)資源，高效消化新盤(pán)房源。

他向記者介紹，此次新地塊規(guī)劃指標(biāo)更優(yōu)，無(wú)限價(jià)、無(wú)外立面公建化要求，限高限容積率的條件為產(chǎn)品升級(jí)迭代創(chuàng)造了空間，在戶(hù)型、外立面、層高等方面可形成差異化優(yōu)勢(shì)，成為中海豪宅產(chǎn)品系的重要迭代項(xiàng)目。

“挑戰(zhàn)同樣存在，該地塊規(guī)模較小，且周邊環(huán)繞著較高的寫(xiě)字樓建筑群，這對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃與產(chǎn)品力打造提出了更高要求，尤其是在協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)部園林與周邊玻璃幕墻的關(guān)系上，需要精準(zhǔn)控制以保障居住體驗(yàn)。”吳睿如是說(shuō)道。

中海的“必得之心”，亦離不開(kāi)企業(yè)自身的業(yè)績(jī)考量。今年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，中海管理層坦言市場(chǎng)壓力的同時(shí)仍表信心，然而從已經(jīng)披露的三季度財(cái)報(bào)來(lái)看，不僅是行業(yè)，中海似乎更需要加入這場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的利潤(rùn)保衛(wèi)戰(zhàn)。

盈利腰斬

三季度成績(jī)單，中海盈利橫向比行業(yè)不算弱，縱向看自身難言?xún)?yōu)。

今年前三季度，中海實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1030億元，同比下滑6.0%；經(jīng)營(yíng)溢利131.5億元，同比降幅擴(kuò)大至27.7%。

銷(xiāo)售端同樣承壓，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1705億元，同比下滑14%，雖仍穩(wěn)居行業(yè)第二，但增長(zhǎng)動(dòng)能已顯不足。

與銷(xiāo)售端的收縮形成鮮明對(duì)比的是拿地端的擴(kuò)張，前三季度中海斬獲27宗地塊，總地價(jià)達(dá)827億元，同比大幅增長(zhǎng)40.7%，始終聚焦核心城市核心板塊深耕。

細(xì)分季度數(shù)據(jù)更顯壓力。第三季度，中海營(yíng)收197.8億元，同比下滑12.7%；經(jīng)營(yíng)溢利僅10.3億元，同比驟降51.6%，利潤(rùn)規(guī)模較上年同期實(shí)現(xiàn)腰斬。

值得注意的是，三季度本非房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)竣工高峰期，交付淡季通常導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)收占全年比重偏低，對(duì)整體業(yè)績(jī)影響有限。

但當(dāng)期中海不僅結(jié)轉(zhuǎn)體量下滑，疊加行業(yè)景氣度下行與去庫(kù)存壓力，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同步走低，最終導(dǎo)致利潤(rùn)降幅顯著高于營(yíng)收降幅。

銷(xiāo)售端的疲軟，背后是雙重因素的疊加。某房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者指出，一方面，中海過(guò)往土儲(chǔ)規(guī)模逐年回落，優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目供給持續(xù)減少，對(duì)銷(xiāo)售的支撐作用逐步減弱；另一方面，前兩年集中重倉(cāng)一線(xiàn)城市的布局策略，在特定城市、片區(qū)收獲顯著成效，幫助中海業(yè)績(jī)跑贏大市。

在多數(shù)房企收縮戰(zhàn)線(xiàn)、恪守“以銷(xiāo)定投”行業(yè)共識(shí)的當(dāng)下，中海的拿地節(jié)奏顯得尤為突出。2025年堪稱(chēng)其拿地大年，拿地力度較往年顯著提升，即便在三季度利潤(rùn)腰斬的背景下，仍未放緩補(bǔ)倉(cāng)步伐。

該季度，盡管全國(guó)土拍熱度略有降溫，中海仍逆勢(shì)斬獲9宗地塊，總地價(jià)605億元，權(quán)益地價(jià)365.2億元，其中通過(guò)股權(quán)交易拿下的上海徐匯東安兩項(xiàng)目，合計(jì)權(quán)益地價(jià)達(dá)205億元，成為其重倉(cāng)核心資產(chǎn)的標(biāo)志性動(dòng)作。

回溯去年同期，今年第三季度中?？偟貎r(jià)增長(zhǎng)531.1億元，增速約為718.81%；權(quán)益地價(jià)增長(zhǎng)299.8億元，增速約為450.15%，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)明顯。

截至11月末，中海年內(nèi)新增土地累計(jì)權(quán)益建筑面積約423.25萬(wàn)平方米，累計(jì)權(quán)益地價(jià)達(dá)880.17億元。

這種看似背離行業(yè)趨勢(shì)的布局，實(shí)則暗藏邏輯。前述分析師表示，重倉(cāng)一線(xiàn)城市及核心地塊的打法，導(dǎo)致項(xiàng)目過(guò)于集中也放大了銷(xiāo)售波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；而行業(yè)調(diào)整期加大拿地力度，表面是逆勢(shì)豪賭，本質(zhì)是看好當(dāng)下豪宅市場(chǎng)的高確定性機(jī)會(huì)。

不過(guò)，營(yíng)收與利潤(rùn)的雙端下滑，共同指向行業(yè)頭部企業(yè)共同面臨的核心痛點(diǎn)——拿地成本與銷(xiāo)售價(jià)格的增速剪刀差。

數(shù)據(jù)顯示，2020年中海新增項(xiàng)目權(quán)益樓面地價(jià)僅0.99萬(wàn)元/平方米，至2024年末已攀升至1.78萬(wàn)元/平方米，四年間漲幅達(dá)79.8%；至今年11月末，這一數(shù)值進(jìn)一步升至2.08萬(wàn)元/平方米，較2020年增幅超110%。

與之相對(duì)，同期簽約均價(jià)僅從1.88萬(wàn)元/平方米小幅上漲至2.08萬(wàn)元/平方米（截至11月末），漲幅僅10.64%，銷(xiāo)售與拿地的單價(jià)增速剪刀近100%，成為毛利率持續(xù)下行的核心推手。

中海近十年的拿地策略演變，清晰折射出核心化的趨勢(shì)。從早期二、三線(xiàn)城市大規(guī)模擴(kuò)張，到中期聚焦一、二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，再到近年來(lái)全面轉(zhuǎn)向一線(xiàn)城市核心地塊，“由外而內(nèi)、由低到高”的戰(zhàn)略調(diào)整，直接推動(dòng)拿地均價(jià)持續(xù)攀升。

疊加近年來(lái)行業(yè)整體承壓，房?jī)r(jià)漲幅有限而拿地成本飆升的反差，最終在業(yè)績(jī)端呈現(xiàn)為利潤(rùn)的大幅收縮。

在行業(yè)調(diào)整周期中，中海的選擇既是對(duì)確定性的堅(jiān)守，也是對(duì)周期張力的考驗(yàn)。成本與售價(jià)的剪刀差何時(shí)收斂，逆勢(shì)拿地能否轉(zhuǎn)化為未來(lái)業(yè)績(jī)支撐，這些問(wèn)題的答案，勢(shì)必關(guān)乎中海的下一程。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>