最近，UP君小區(qū)的業(yè)主又拉新群了：中央空調(diào)維修群。

這個(gè)群的建立時(shí)間，就在「保修期」結(jié)束后的半個(gè)月，你就說巧不巧吧。

剛過保修期就大面積出問題，上網(wǎng)一查，好家伙，我們小區(qū)還不是個(gè)例。

ps：標(biāo)題使用了夸張手法，是吐槽維修費(fèi)貴，沒有說誰真“給不起”的意思。

這兩年剛過保修期的房子，大部分都是2020年前后上市的。

那個(gè)時(shí)候，中央空調(diào)、新風(fēng)、地暖“三大件”已經(jīng)成為標(biāo)配，很多小區(qū)還會(huì)配置全屋智能系統(tǒng)、凈水器、垃圾處理器等：一顆關(guān)于“高價(jià)維修”的種子，就此埋下。

No.1

保修期時(shí)間有多長(zhǎng)？

交付簽字時(shí)開發(fā)商給的文件中，有一本《質(zhì)量保證書》。

以我們小區(qū)為例：除地基、主體、屋面等室外部分，室內(nèi)保修期最長(zhǎng)的是廚衛(wèi)和外墻的防滲漏，5年；最短的是管道、地漏堵塞，只有3個(gè)月；使用率較高的三大件、智能系統(tǒng)、馬桶等，均為2年。

▍ 成都某小區(qū)保修時(shí)限

UP君強(qiáng)調(diào)一下：室內(nèi)設(shè)備尤其是電器的保修期，大多都是3～5年，減去施工時(shí)間，交到業(yè)主手上也就剩2～3年了，詢問了身邊近兩年入住新房的朋友，各個(gè)新小區(qū)的保修期大多也是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

那么，如果交房后立刻裝修，敞半年甲醛后入住，那么在入住一年半以后，大多數(shù)問題可能都需要自費(fèi)維修。

但如果是拖延癥就更難了，比如交房后一年才裝修，那么保修期過時(shí)，才入住半年、許多設(shè)備還沒怎么用過。

No.2

維修到底有多貴？

與《質(zhì)量保證書》一同發(fā)放的，還有一本《業(yè)主手冊(cè)》，“便民服務(wù)”項(xiàng)目中，就包含部分維修費(fèi)用。

▍成都某小區(qū)增值服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

但真正花錢的，并不在上面這個(gè)表格中，而是大件。

特此說明：大件維修，一般是品牌方派師傅上門，上門費(fèi)一般為100～200元；需要修理/更換的零部件，不同品牌/型號(hào)價(jià)格也不同。下文中金額均為UP君鄰居實(shí)測(cè)，僅供參考。

★中央空調(diào)

常見問題包括：不制冷、漏水 （外機(jī)或排水管） 、有異味、有異響，并且由于不在物業(yè)維修范圍內(nèi)，得自己聯(lián)系開發(fā)商或品牌售后。

鄰居實(shí)測(cè)，維修費(fèi)用為：漏水問題，上門費(fèi)200，維修費(fèi)300～500元，組團(tuán)可減上門費(fèi)；主板、變頻板問題，更換維修3600元！如果每一項(xiàng)都維修，要4100～4300元。

★智能系統(tǒng)

需要接網(wǎng)后才能安裝、調(diào)試，保修期內(nèi)免費(fèi)。但如果在保修期后才入住，那么安裝、調(diào)試費(fèi)用均需要業(yè)主自掏腰包，鄰居實(shí)測(cè)：上門費(fèi)150。

這還只是安裝、調(diào)試費(fèi)用，如果壞了，電源線故障更換50元，開關(guān)面板故障更換248元，可視面板故障更換500元，電機(jī)故障更換650……如果每一項(xiàng)都維修，1448元起步。

★地暖

首次使用常見問題包括：執(zhí)行器故障、接錯(cuò)線（開房間A的面板，熱的是房間B）、面板故障等。

鄰居實(shí)測(cè)，維修費(fèi)用為：上門費(fèi)150元、更換執(zhí)行器60元/個(gè)、更換面板400元/個(gè)。

如果每一項(xiàng)都維修，610元起步。

▍ 新風(fēng)、地暖、中央空調(diào)面板，新時(shí)代的“家居刺客”

如果是后續(xù)出問題，那就是業(yè)主們最怕「漏水」了，維修步驟相當(dāng)復(fù)雜，包括查找漏水原因、開挖地面、更換材料、修復(fù)地面……費(fèi)用自然不菲。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，僅是檢修通常都需要200～300元，維修整體價(jià)格從數(shù)百元到數(shù)千元不等。

動(dòng)輒幾百，甚至上千，保修期太短，維修費(fèi)也不便宜，這，是一個(gè)“本土化”的問題嗎？

縱觀世界，“毛坯房”的概念在歐美、亞洲多數(shù)城市都不存在，新房“出廠”即精裝，甚至部分開發(fā)商會(huì)配置爐灶、冰箱、洗碗機(jī)、洗衣機(jī)、烘干機(jī)等家電，并且大多是現(xiàn)房銷售。

像我們此前推薦過的：位于老橡樹與皇家公園重建區(qū)的以及位于北倫敦的，都是如此。

那么，精裝房市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展數(shù)十年的城市里，新房保修問題是如何避免和解決的呢？我們挑兩個(gè)比較有代表性的案例。

No.1

紐約：把房屋保修期寫進(jìn)法律

我們的老朋友紐約出臺(tái)了相關(guān)法律保障業(yè)主權(quán)益，《紐約一般商業(yè)法》第777A條明確了房屋商保修期通常分為一年、兩年和六年。

★一年保修期內(nèi)：房屋不得出現(xiàn)因建造方式不當(dāng)而導(dǎo)致的缺陷。

★兩年保修期內(nèi)：管道、電氣、供暖、制冷和通風(fēng)系統(tǒng)不得出現(xiàn)因建筑商未能以熟練方式安裝此類系統(tǒng)而導(dǎo)致的缺陷。

★六年保修期內(nèi)：房屋不得出現(xiàn)任何材料缺陷。

是不是看上去和我們差不多？但仔細(xì)想想這里有幾點(diǎn)區(qū)別：

第一，法律保障，只要是因建筑商安裝失誤（比如線接錯(cuò)了之類的問題），業(yè)主可以直接起訴建筑商，基本必贏，因此在建設(shè)過程中，大多數(shù)建筑商都會(huì)更注重工程質(zhì)量。

第二，現(xiàn)房銷售，想買哪套看哪套，不是樣板間，如果看房過程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題甚至可以不買。

第三，拎包入住，雖然紐約“三大件”的保修期也是2年，但省下了柜體等軟裝的“敞味期”，能更及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題。

No.2

日本：提供“定期檢查”服務(wù)

一般而言，家電的保修期到交房也就剩2～3年了，因此像“三大件”的2～3年保修期幾乎是全球統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

但在日本，很多房企在傳統(tǒng)的保修項(xiàng)基礎(chǔ)上，提供定期檢查服務(wù)，也就是“點(diǎn)檢”。

據(jù)了解，點(diǎn)檢的內(nèi)容一般包括：通風(fēng)系統(tǒng)、墻面修復(fù)、家用凈化槽、下水道等等，不僅會(huì)記錄和解決已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題，還幫業(yè)主發(fā)現(xiàn)和預(yù)防可能發(fā)生的問題。

此外，有的房企還提供每2月一次的點(diǎn)檢，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，甚至提供延長(zhǎng)保修期服務(wù)，但這種房子一般都很貴，不是普通人能負(fù)擔(dān)的。

綜上所述，“保修期太短”的問題，確實(shí)可以通過提升服務(wù)和縮短入住時(shí)間來解決部分。但，保修期結(jié)束后“維修費(fèi)太貴”的問題，在勞動(dòng)力越來越貴當(dāng)下，或許是一個(gè)全球問題。

比如日本，每個(gè)月都需要繳納數(shù)目不小的修繕基金（折合人民幣四五百元/月），用于建筑結(jié)構(gòu)的定期檢修；紐約維修師傅上門也不便宜，有網(wǎng)友僅是修理插座、換廚房燈具，就花了300+美元（折合人民幣2000+元），并且上門費(fèi)和小費(fèi)就占了一半。

在世界一線城市消費(fèi)力的襯托下，我們的維修費(fèi)用甚至看上去也不算太貴了。

不過，還有去其糟粕，取其精華的空間。

不同以往，今天我們的建議，是對(duì)多方的。

·針對(duì)房企/物業(yè)，建議增設(shè)每戶“點(diǎn)檢”。

在成都，其實(shí)有的房企已經(jīng)開始提供“點(diǎn)檢”服務(wù)了，比如UP君的小區(qū)，內(nèi)容包括↓

但能不能享受這項(xiàng)服務(wù)，得看運(yùn)氣——首先，它是限額預(yù)約制的；其次，展示渠道非常有限，業(yè)主不一定能看到。

因此UP君建議：第一，在施工階段，房企應(yīng)該通過加強(qiáng)工程監(jiān)控等環(huán)節(jié)，減少施工不規(guī)范導(dǎo)致的設(shè)備故障等問題；第二，物業(yè)管家應(yīng)該一對(duì)一向業(yè)主發(fā)布點(diǎn)檢預(yù)約頁面，同時(shí)不限預(yù)約名額，讓每一位業(yè)主都能夠平等享受這項(xiàng)服務(wù)。

ps：大多數(shù)室內(nèi)設(shè)備的保修時(shí)間都由品牌廠家規(guī)定，房企也很難周旋，因此“延長(zhǎng)保修期”不在我們的考慮范圍內(nèi)。

·針對(duì)業(yè)主，建議盡早入住。

雖然UP君是在保修期結(jié)束前半年入住的，但完整經(jīng)歷了夏、秋、冬三個(gè)季節(jié)，這也意味著，中央空調(diào)和地暖在保修期內(nèi)都長(zhǎng)時(shí)間使用過了。

這半年時(shí)間，馬桶反臭、地暖執(zhí)行器全部更換、地插換新、射燈更換等問題全部得到了免費(fèi)解決，相當(dāng)于節(jié)約了好幾百。

因此UP君建議：自住的業(yè)主，最好至少在保修期結(jié)束前半年時(shí)間入?。豁敇堑臉I(yè)主，最好每隔一段時(shí)間都檢查一下各房間天花板有無滲漏情況；需要更換零部件的，可以自行網(wǎng)購，也能省下不少錢。

·針對(duì)市場(chǎng)，建議出臺(tái)更嚴(yán)格的規(guī)范。

因施工過程不規(guī)范、安裝失誤等非業(yè)主原因?qū)е碌墓收希梢杂懈鼑?yán)格的規(guī)范制度，一方面能夠保障購房人權(quán)益，另一方面也敦促房企對(duì)施工質(zhì)量更上心。

今年9月，成都規(guī)自局發(fā)布了關(guān)于明確建筑項(xiàng)目適用《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2024)》有關(guān)事項(xiàng)的通知，也就是俗稱的“建筑新規(guī)”。更多詳情：

與此同時(shí)，此前“裝標(biāo)3000元/㎡”的限制也早已取消，這意味著房企能夠以價(jià)換裝修品質(zhì)。

未來，成都的新房產(chǎn)品必然會(huì)越來越舒適，希望房企們?cè)凇熬怼蓖饬⒚?、大門、戶型的基礎(chǔ)上，在施工及精裝品質(zhì)上也“卷”起來！

關(guān)于精裝房的維修，你有什么想說的？歡迎留言討論～

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Bobeen Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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