小區(qū)的房屋被污水浸泡
究竟是該追究物業(yè)的責(zé)任
還是樓上鄰居的過失?
本期以案釋法
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案件還原
原告系某小區(qū)3幢3單元201的所有權(quán)人,房屋自購買后進(jìn)行了裝修,一直對房屋進(jìn)行管理但未實質(zhì)性進(jìn)入居住。
春節(jié)前夕,原告對房屋水電及房屋安全做了檢查后離開麗江,春節(jié)后,物業(yè)公司電話告知原告,房屋漏水已影響到了一樓的住戶,要查看房屋情況。經(jīng)過排查發(fā)現(xiàn),原告所在樓層的排污主管道排水堵塞、污水反流,導(dǎo)致原告房屋被小區(qū)生活污水浸泡,造成原告房屋的裝飾裝修及家具的嚴(yán)重破壞。
原告起訴物業(yè)公司,物業(yè)公司追加所在樓層的其他業(yè)主作為共同被告。經(jīng)人民法院組織調(diào)解,雙方仍然對房屋被污水浸泡的原因、裝修修復(fù)費用及家具損失存在較大爭議,故委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
鑒定意見認(rèn)定,房屋被污水浸泡的原因系雜物殘渣及生活油污凝結(jié)而堵塞所致;原告房屋被污水浸泡導(dǎo)致的裝修修復(fù)費用為30000元,家具損失價格為20000元,裝修修復(fù)費用及家具損失價格合計50000元。
案情分析
云南天外天(麗江)律師事務(wù)所和茜圓律師認(rèn)為,本案的重點系原告房屋被污水浸泡造成損失的責(zé)任承擔(dān)問題。
首先,原告與物業(yè)公司簽訂有《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,物業(yè)公司對本案發(fā)生堵塞的排水管道負(fù)有維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù),物業(yè)公司對本案損害后果的發(fā)生存在一定過錯,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
其次,所在樓層其他業(yè)主與原告系不動產(chǎn)相鄰關(guān)系,共同使用同一排水管道,應(yīng)當(dāng)共同維護(hù)管道暢通,保證公共設(shè)施能正常使用。經(jīng)鑒定,本案系雜物殘渣及生活油污凝結(jié)而堵塞,若其他業(yè)主不能舉證證明自己對共同使用的排水管道堵塞沒有過錯,則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
其中,本案3樓業(yè)主并未對房屋進(jìn)行過裝修且沒有產(chǎn)生過任何水、電費用,即房屋至案發(fā)時仍處于毛坯狀態(tài),也未居住使用過,該房業(yè)主與原告房屋被污水浸泡無關(guān),故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案4樓業(yè)主將房屋出租給他人使用,因4樓業(yè)主不能舉證證明自己對共同使用的排水管道堵塞沒有過錯,則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
最后,原告長期未居住在案涉房屋,管道堵塞時不能及時發(fā)現(xiàn)、疏通,且損害事實發(fā)生后,也未采取積極措施防止損害擴(kuò)大,對損失的發(fā)生及擴(kuò)大均存在過錯,亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
律師提醒
和茜圓律師表示,小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)積極履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,妥善管理、維護(hù)、清潔物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,定期組織工作人員檢查公共管道,發(fā)現(xiàn)問題及時疏通并記錄在案。
而作為業(yè)主,日常生活中要合理使用公共設(shè)施,共同維護(hù)公共設(shè)施,存在需要出遠(yuǎn)門或監(jiān)管不及時的情況下,可以跟物業(yè)公司報備,委托物業(yè)公司對房屋涉及的公共區(qū)域進(jìn)行監(jiān)管。
而針對將房屋出租給他人使用的業(yè)主,可以與承租人在租賃合同中約定在承租期內(nèi),承租人系房屋實際管理人,應(yīng)當(dāng)秉持愛護(hù)的心態(tài),合理使用租賃房屋內(nèi)的設(shè)備設(shè)施,由承租人承擔(dān)因使用不當(dāng)導(dǎo)致的賠償責(zé)任。這樣承租人也會基于該約定的條款,妥善使用房屋設(shè)備設(shè)施。
最后,讀本君想說,鄰里之間難免會有些小摩擦,與其劍拔弩張,不如以和為貴。像本案中的漏水問題,并非其他業(yè)主刻意為之。建議雙方先平心靜氣溝通,可共同邀請物業(yè)或?qū)I(yè)師傅排查原因,明晰責(zé)任歸屬。若修繕費用不高,不妨互讓一步共同承擔(dān);若涉及較大損失,也可通過社區(qū)調(diào)解尋求折中方案,不必因此鬧上法庭。畢竟誰家都可能遇到難處,今日予人溫暖,來日收獲的或是雪中送炭的善意。
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