作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

原本以為會(huì)出現(xiàn)的土拍熱，戛然而止了。

宣布中止

昨天（4月28日），土拍市場(chǎng)傳出了新的信號(hào)。

4月20日才掛出，原本預(yù)計(jì)4月30日出讓的寶中地塊A002-0060，在競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間宣布中止交易。

這宗地塊，在做推介的時(shí)候，市場(chǎng)就寄予了厚望，期待會(huì)誕生深圳新的“地王”，為市場(chǎng)注入一劑強(qiáng)心針。

作為寶中的王炸地塊中止出讓，如今出讓突然被喊停，也引起了市場(chǎng)的一番討論。

市場(chǎng)的猜測(cè)很多。

有的認(rèn)為是沒(méi)有房企參與競(jìng)標(biāo)中止，有的認(rèn)為是土地市場(chǎng)降溫的表現(xiàn)，還有的認(rèn)為建設(shè)設(shè)計(jì)約束太嚴(yán)格。

寶中板塊，這些年在土地礦業(yè)交易平臺(tái)掛出的住宅宗地不多，但每一塊都有階段性的意義。

從A002-0060宗地周邊地塊出讓歷史來(lái)看，充滿了跌宕起伏的劇情。

與A002-0060宗地直線相距約700米的A004-0175宗地（鴻榮源胤璇），盡管宗地出讓條件要求“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”，建成后不少于2000平方米出租型人才住房無(wú)償移交，2021年11月還是被鴻榮源以30.94億元的起拍代價(jià)拍下，是深圳樓市宗地出讓“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的標(biāo)志。

與A002-0060宗地直線相距約1.5公里的A003-0434宗地（越秀瑞樾府），用地面積不到萬(wàn)平，同樣采取“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”方式搖號(hào)，最低要配建5040平保障性租賃住房移交出去，2022年8月也經(jīng)歷了9輪競(jìng)價(jià)，7輪競(jìng)面積才被越秀拿下。

與A002-0060宗地直線相距約3.9公里的A104-0147宗地（越秀潮樾府），用地面積不到萬(wàn)平，同樣采用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”方式搖號(hào)，最低要配建6070平保障性租賃住房移交出去，2022年8月也經(jīng)歷了22輪競(jìng)價(jià)，競(jìng)配面積達(dá)到12120平被越秀拿下。

但到了2022年8月A001-0212宗地出讓，就出現(xiàn)了流拍情況。

A001-0212宗地與A002-0060宗地直線相距約800米。

雖然2023年8月重新上拍，出讓的條件已經(jīng)發(fā)生了變化，首次出現(xiàn)了競(jìng)“現(xiàn)房出售”的約束條件。

但還是吸引了高達(dá)21家房企參與競(jìng)拍，最終以地價(jià)及現(xiàn)房銷售最高限制建筑面積雙觸頂?shù)姆绞奖恢需F拍下。

而到了2024年9月，深圳地塊出讓不再限價(jià)，不限售價(jià)、沒(méi)有配建，但要求了交房即發(fā)證，還是吸引9家房企參拍，最終經(jīng)過(guò)82輪激烈競(jìng)價(jià)，保利以28.2億元總價(jià)拿下該地塊。

到了這個(gè)階段，深圳的宗地出讓，出讓條件已經(jīng)比過(guò)去寬松了不少。

所以，按照市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，宗地應(yīng)該成為土拍的壓軸戲，而不是到了競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間就突然中止。

市場(chǎng)天花板

從寶中片區(qū)宗地出讓的歷史來(lái)看，還是可以看到，寶中片區(qū)的輻射范圍內(nèi)，位置地段雖然黃金，也有可能會(huì)出現(xiàn)地塊流拍的情況。

但只要做出細(xì)微的調(diào)整，也能順利出讓。

房企是否參拍看的是賬本和各家成本利潤(rùn)控制。

即使是優(yōu)質(zhì)地段的地塊，如果成本利潤(rùn)劃不來(lái)，也會(huì)遭遇滑鐵盧。

比如與A002-0060宗地相距直線約800米的A001-0212宗地（中鐵閱臻府），曾經(jīng)在2022年8月第一次出讓的時(shí)候就出現(xiàn)了流拍。

后續(xù)經(jīng)過(guò)對(duì)建筑設(shè)計(jì)以及出讓條件的調(diào)整重新出讓，雖然起拍價(jià)格更貴了，但還是被中鐵拍了下來(lái)，推出的閱臻府也基本都售罄了。

但閱臻府的樓面價(jià)也去到了四萬(wàn)多一平。

所以，A002-0060宗地對(duì)房企來(lái)說(shuō)，不是拿了地沒(méi)信心賣出去，而貴了點(diǎn)，估價(jià)吃力。

雖然A002-0060宗地起拍樓面價(jià)是31833元/㎡，但只有132300平住宅允許分割轉(zhuǎn)讓，35000平酒店和102500平方米商業(yè)限整體轉(zhuǎn)讓，社區(qū)管理用房、便民服務(wù)站、小型消防救援站需要移交出去，這就意味著可售的起拍樓面價(jià)去到了65207.86元/㎡。

而這僅僅是起拍階段。

對(duì)比需要移交10060㎡保障性租賃住房出去的A003-0434宗地（越秀瑞越府），可售的成交樓面價(jià)貴了將近一半，再對(duì)比A001-0219宗地（保利瑧譽(yù)府）的成交樓面價(jià)，也貴了不少。

而六萬(wàn)多的可售樓面價(jià)，加上限制樓棟高度，建筑設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)的成本，未來(lái)住宅需要賣到多少錢一平才能有利潤(rùn)呢？

是需要打個(gè)問(wèn)號(hào)的。

但以目前寶中板塊的新房入市價(jià)格來(lái)看，是看得到市場(chǎng)的天花板的。

新房入市備案均價(jià)的水平在8.5萬(wàn)/平左右，高的可以到9.5萬(wàn)/平左右。

二手房的價(jià)格水平也維持在11—15 萬(wàn)/平，所以地塊推介之初，市場(chǎng)就對(duì)宗地的價(jià)格拋出了問(wèn)號(hào)。

所以宗地真正上拍后，起拍價(jià)格和出讓條件也出乎了市場(chǎng)的預(yù)料。

如今被中止出讓，后續(xù)如果能夠調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)，提高可售面積比例，相信宗地還是會(huì)迎來(lái)高光。

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