來源 | 中商俱樂部 責(zé)編 | 韓瑋燁

購物中心項目正經(jīng)歷一場重構(gòu)“出租率”生死考。

2024年全國商業(yè)地產(chǎn)平均出租率跌破92%，超40%項目陷入“空鋪-降租-貶值”惡性循環(huán)。本文從財務(wù)、生態(tài)、資本三個維度，分析出租率95%對于購物中心運營意義的底層邏輯。

租金暴跌3倍？

財務(wù)模型藏致命缺陷

出租率每跌1%，租金損失可能放大3倍。

你以為空鋪只是少收點租金？錯！商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)模型就像精密齒輪，一旦低于95%就會觸發(fā)連鎖崩塌。

1.高租金商戶“帶頭跑路”，收入呈斷崖式下跌

租金單價TOP30%的品牌（多為網(wǎng)紅首店、設(shè)計師品牌），抗風(fēng)險能力反而是最弱的。這些年租金貢獻(xiàn)率超40%的非主力店，在出租率跌破95%后3個月內(nèi)撤租率激增60%。舉個直觀例子：假設(shè)10萬㎡項目均價200元/㎡/月，95%出租率時月租金1900萬；若跌到93%，看似只空2000㎡，但撤離的往往是300元/㎡的高租金商戶，實際月租金暴跌至1740萬元，租金缺口達(dá)160萬元，是面積缺口的2.67倍。

2.固定成本像塊“滾石”，空置率越高壓力越大

不管開不開店，商場每天都在燒錢：10萬㎡項目年能源費500萬+、維保1400萬+、人員工資800萬，這些成本不會因空鋪減少分毫。當(dāng)出租率從98%跌到92%，每平米固定成本從30元飆升至37.5元，相當(dāng)于每平米毛利直接吃掉1/4。更致命的是物業(yè)費欠繳率同步攀升，2024年數(shù)據(jù)顯示，出租率低于95%的項目，物業(yè)費回收率平均下降22%。

3.資本估值“膝蓋斬”，比租金損失更可怕

REITs市場有個潛規(guī)則：出租率每降1%，估值直接打99折。一個20億估值的標(biāo)桿項目，因出租率從96%跌到93%，次年估值直接縮水1.2億，相當(dāng)于白干3年租金。更嚴(yán)重的是融資鏈斷裂：銀行授信額度與出租率嚴(yán)格掛鉤，低于95%直接進(jìn)入次級資產(chǎn)名單，貸款利率上浮15%，授信額度砍掉30%。多少項目不是死在租金，而是倒在資本斷供的黎明前？

從“網(wǎng)紅打卡地”到“空鋪展覽館”

商業(yè)生態(tài)如何崩塌？

95%是商業(yè)生態(tài)的“臨界水位”，低于這個數(shù)就會觸發(fā)系統(tǒng)性崩潰。

你以為多空幾家店只是視覺問題？商業(yè)生態(tài)就像熱帶雨林，物種多樣性低于臨界值就會全盤崩塌。

1.消費者動線被“腰斬”，游逛體驗斷崖式下跌

人類潛意識里對“空鋪密度”極其敏感：95%出租率時，每層平均空鋪≤5個，消費者動線完整流暢；一旦跌到93%，每層空鋪達(dá)8-10個，尤其是零售黃金樓層（2-4層），每隔50米就出現(xiàn)閉店圍擋，游逛時長直接縮短40%，連帶餐飲、娛樂客流同步暴跌。

2.品牌級次“自由落體”，陷入招商惡性循環(huán)

為填鋪不得不降低門檻：原本拒之門外的快閃店、特賣會、非連鎖品牌大量涌入，租金直接砍半（從200元跌到80-120元）。更致命的是品牌調(diào)性崩塌——當(dāng)奢侈品店旁邊出現(xiàn)十元店，高端客群用腳投票離場，形成“好品牌撤離-招不到好品牌”的死循環(huán)。一個二線城市標(biāo)桿項目，出租率跌破95%后1年內(nèi)，連鎖品牌占比從75%暴跌至42%。

3.運營成本“拆東墻補(bǔ)西墻”，陷入服務(wù)降級陷阱

為彌補(bǔ)租金缺口，最容易動手的就是推廣費和物業(yè)費：推廣預(yù)算砍30%，營銷活動從每周1場變成每月1場；空調(diào)溫度調(diào)高2℃、衛(wèi)生間保潔頻次減半。別小看這些細(xì)節(jié)，消費者能清晰感知“商場變low了”，客流轉(zhuǎn)化率每季度下降15%，最終形成“空鋪多-體驗差-客流少-更空鋪”的螺旋下墜。

資本用腳投票

出租率破95%等于打開“衰退開關(guān)”

在資本市場眼里，出租率就是項目“心電圖”，低于95%就是重癥預(yù)警。

1.租戶談判權(quán)逆轉(zhuǎn)：從“挑品牌”到“被品牌挑”

高出租率時，項目方掌握絕對議價權(quán)，不僅能鎖定5年以上長約，還能每年按5%漲租；一旦低于95%，劇本徹底反轉(zhuǎn)：連鎖品牌集體要求降租10%-15%，否則到期不續(xù)約；甚至出現(xiàn)“反招商”現(xiàn)象——品牌方帶著苛刻條件（免租期延長至18個月、租金分階段遞增）挑項目。

2.資管機(jī)構(gòu)的“一鍵拉黑”機(jī)制

REITs發(fā)行有明確紅線：出租率連續(xù)2個季度低于95%，直接失去入池資格；私募基金更現(xiàn)實，盡調(diào)時發(fā)現(xiàn)出租率94%，估值直接打8折，還要求附加“3個月內(nèi)補(bǔ)滿鋪”的對賭條款。最殘酷的是行業(yè)聲譽(yù)傳導(dǎo)：一個項目因出租率問題，可能導(dǎo)致整個集團(tuán)在資本市場的信用評級下調(diào)，后續(xù)拿地融資成本普遍增加。

3. 惡性循環(huán)的自我強(qiáng)化：越空越難，越難越空

商業(yè)地產(chǎn)存在強(qiáng)烈的“馬太效應(yīng)”：高出租率項目能拿到低成本資金、吸引頭部品牌，形成“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)-優(yōu)質(zhì)租戶-高租金”的正向循環(huán)；反之，低出租率項目陷入“借高息貸款-招低端租戶-租金上不去”的泥潭，數(shù)據(jù)顯示，出租率低于90%的項目，二次招商周期比正常項目延長3倍，空置成本每年吞噬12%的資產(chǎn)價值。

給商業(yè)地產(chǎn)人

的3條生存建議

1.建立“95%預(yù)警機(jī)制”：每周監(jiān)控重點樓層（尤其是2-4層）出租率，對租金前20%的品牌建立專屬預(yù)警檔案，提前3個月介入續(xù)約談判。

2.重構(gòu)空鋪應(yīng)對體系：摒棄“撿到籃子都是菜”的填鋪思維，預(yù)留5%的面積作為“品牌緩沖帶”，寧可短期空置也要堅守品牌級次。

3.從“二房東”到“生態(tài)構(gòu)建者”：95%不是終點而是起點，通過主題街區(qū)運營、會員體系深耕、數(shù)字化導(dǎo)流，讓高出租率轉(zhuǎn)化為高客流轉(zhuǎn)化率（行業(yè) TOP10項目證明：95%出租率+35%復(fù)購率，才能真正抵御周期波動）。

你的項目正在“過篩子”。

2025年的商業(yè)地產(chǎn)，正在經(jīng)歷一場殘酷的“95%大考”。這不是簡單的出租率指標(biāo)，而是檢驗項目運營能力的試金石——能不能守住優(yōu)質(zhì)品牌基本盤？能不能在壓力下維持運營品質(zhì)？能不能給資本市場穩(wěn)定預(yù)期？

當(dāng)行業(yè)平均出租率跌到92%，你的項目是成為那5%的安全區(qū)，還是掉進(jìn)95%以下的危險區(qū)？答案，藏在每天的招商報表里，寫在每個租戶的續(xù)約合同中。

現(xiàn)在，請打開你的運營報表，看看出租率數(shù)字——這不是一串?dāng)?shù)字，而是項目的生命線。