2025年一季度，國內(nèi)各項經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)穩(wěn)中有升，政策措施加力擴(kuò)圍，存量政策和增量政策共同顯效，推動一季度經(jīng)濟(jì)良好開局。然而，外部環(huán)境的快速變化影響企業(yè)的決策和預(yù)期，市場仍需更多刺激性政策發(fā)力，加速培育經(jīng)濟(jì)增長新動能。一季度，中國主要城市的甲級辦公樓市場需求呈現(xiàn)謹(jǐn)慎修復(fù)態(tài)勢，外部環(huán)境的不確定性增強(qiáng)使增量需求有所延后。市場供需矛盾較為凸顯，業(yè)主進(jìn)一步下調(diào)租金以撬動搬遷升級需求。

在2025年一季度，全國主要城市甲級辦公樓市場整體凈吸納量錄得36.9萬平方米。以價換量的策略繼續(xù)推動市場需求，成本驅(qū)動型升級仍是大部分城市的主要需求來源。宏觀經(jīng)濟(jì)上的刺激性政策提振市場信心，部分城市租賃活躍度上升。然而面對復(fù)雜多變的外部環(huán)境，企業(yè)在租賃決策上仍保持謹(jǐn)慎，整體市場需求回暖速度仍顯緩慢。

一線城市凈吸納量環(huán)比有所下降，共計26.4萬平方米。在北京，總體租賃需求小幅回升，反映出租金的持續(xù)大幅下調(diào)對市場成交量帶來的有效刺激；租賃需求主要源自于現(xiàn)有租戶的升級與搬遷，當(dāng)前新增需求仍十分有限。在上海，本季度市場凈吸納量錄得9.12萬平方米，租金下降以及業(yè)主方提供的更多優(yōu)惠政策繼續(xù)帶動搬遷和升級需求，吸引不同行業(yè)的租戶調(diào)整優(yōu)化其租賃策略，甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，更多的乙級辦公樓和郊區(qū)的租戶考慮搬遷升級至甲級辦公樓。一季度廣州凈吸納量接近6.5萬平方米，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，逐步轉(zhuǎn)化為辦公租賃需求；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)的深度融合，促進(jìn)辦公樓市場需求結(jié)構(gòu)性調(diào)整。深圳甲級辦公樓租賃活動主要集中在續(xù)租和搬遷置換上，反映企業(yè)選址時更側(cè)重運營成本的管控，市場新增需求仍顯乏力，但國央企與頭部民企的自用型需求展現(xiàn)強(qiáng)勁的韌性，成為穩(wěn)定市場需求的壓艙石。

一季度，1.5線及二線城市甲級辦公樓市場共錄得凈吸納量10.5萬平方米。南京甲級辦公樓凈吸納量約為3.4萬平方米，得益于租金下行窗口期，甲級辦公內(nèi)的擴(kuò)租或升級貢獻(xiàn)超過九成的成交。杭州凈吸納量環(huán)比小幅上升，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)保持韌性，教育培訓(xùn)、律所等需求有所回暖。成都新租需求小幅修復(fù)，然而大面積退租拉低市場凈吸納量，一季度甲級辦公樓市場凈吸納量僅錄得0.8萬平方米。西安辦公樓市場本季度需求溫和修復(fù)，凈吸納量錄得1.6萬平方米。

一季度，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融服務(wù)與專業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)作為全國甲級公樓租賃市場的三大需求支柱行業(yè)?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)在多個城市表現(xiàn)活躍，深圳的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)貢獻(xiàn)了約四分之一的成交面積，跨境電商及相關(guān)服務(wù)商表現(xiàn)尤為突出。北京的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求主要來自互聯(lián)網(wǎng)大廠的人工智能板塊，以及中關(guān)村和奧林匹克區(qū)域的部分游戲公司。金融行業(yè)方面，內(nèi)資金融服務(wù)企業(yè)抓住上海租金下行的窗口期優(yōu)化其租賃策略，同時云計算及AI技術(shù)的賦能幫助金融行業(yè)提升企業(yè)效率，部分量化基金展露辦公需求。成都新租需求中，金融行業(yè)位居首位，小額貸款等細(xì)分賽道持續(xù)展現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。專業(yè)服務(wù)業(yè)方面，南京錄得部分律所品牌在本季度進(jìn)行擴(kuò)租。杭州市場的律所搬遷和新設(shè)立需求活躍，教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)大面積成交需求回暖。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型為多個市場培育需求新引擎。在北京，以人工智能、生命科學(xué)為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)商業(yè)化進(jìn)程加快、企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，帶動其對優(yōu)質(zhì)辦公空間擴(kuò)張的剛性需求，成交數(shù)量顯著增長。廣州憑借數(shù)字經(jīng)濟(jì)和制造業(yè)基礎(chǔ)的綜合優(yōu)勢，持續(xù)推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)的深度融合，促進(jìn)辦公樓市場需求結(jié)構(gòu)性調(diào)整。成都數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量增長，帶動產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)包括游戲、動漫、新媒體企業(yè)等新租需求持續(xù)上揚(yáng)。此外，杭州“六小龍”的崛起帶動相關(guān)的創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)在杭租賃需求不斷攀升。

一季度，全國主要城市的甲級辦公樓市場新增供應(yīng)總計75.7萬平方米，其中一線城市新入市總量共計50.8萬平方米。深圳一季度共有三個甲級辦公樓項目、約27.8萬平方米竣工入市，分布于前海和羅湖兩個子市場；同時，受企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整影響，存量市場多個項目出現(xiàn)了不同面積段的退租案例，推高平均空置率抬升0.8個百分點到25.2%。上海新入市三個項目共錄得18.0萬平方米，進(jìn)一步加劇市場競爭；其中，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)迎來兩個新項目入市，總建筑面積為8.6萬平方米，使其整體空置率上升至16.7%；非中央商務(wù)區(qū)的大體量項目竣工加劇供應(yīng)壓力，使其空置率環(huán)比上漲0.2個百分點達(dá)到29.2%。

1.5線及二線城市新增供應(yīng)體量共計錄得24.8萬平方米。位于南京鼓樓板塊的華貿(mào)中心于一季度入市，帶來約8.4萬平方米的新增供應(yīng)。成都甲級辦公樓新增項目集中于新興區(qū)域，新交付項目包括西博城子市場泰和泰中心以及怡心湖區(qū)域空港怡心湖一期T3，標(biāo)志成都甲級辦公樓存量突破500萬平方米。武漢武昌濱江子市場迎來阿里中心T2入市，為武漢甲級辦公樓市場增加約7.3萬平方米的供應(yīng)面積。

在一季度，全國主要城市的甲級辦公樓市場租金保持下跌趨勢，整體市場持續(xù)利好租戶方，大部分城市業(yè)主采用“以價換量”的策略，尋找市場新的平衡點。此外，業(yè)主采用了更多更靈活的策略，以吸引租戶并保持現(xiàn)有出租率。

一線城市，北京第一季度甲級辦公樓平均租金延續(xù)了此前趨勢，環(huán)比下降4.7%，在優(yōu)化租金策略的同時，業(yè)主在提供附加服務(wù)等方面也展開激烈競爭。上海甲級辦公樓一季度整體市場租金環(huán)比下降2.4%，除租金折讓外，更多租戶關(guān)注租約的靈活性，希望以此應(yīng)對環(huán)境變化；為滿足租戶的需求、提升項目出租率，多數(shù)業(yè)主在租約條件上展現(xiàn)出更大的議價空間。廣州甲級辦公樓市場競爭依然激烈，全市租金水平環(huán)比下降3.0%。深圳甲級辦公樓市場在第一季度的租金水平繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢，全市平均租金環(huán)比下降約2.7%。業(yè)主方積極構(gòu)建彈性靈活的租約策略，包括延長免租期、前置續(xù)約談判窗口期、主動提供租約重組解決方案等。

1.5線與二線城市的甲級辦公樓市場中，空置率高企及租戶降本增效的訴求，使得市場租金表現(xiàn)持續(xù)承壓。武漢甲級辦公樓市場仍處于租金下調(diào)的階段，租金下跌至72.8元每平方米每月。成都甲級辦公樓空置率持續(xù)攀升，租金繼續(xù)下跌，環(huán)比跌幅達(dá)1.7%。杭州甲級辦公樓平均租金為127.9元每平方米每月，環(huán)比下降1.5%，受需求端走弱和租戶成本控制等因素的影響，市場保持靈活的租賃政策。南京及西安租金跌幅收窄，南京環(huán)比下降0.7%至98.6元每平方米每月，西安租金錄得87.4元每平方米每月，環(huán)比下降0.9%，跌幅收窄1.3個百分點。

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