上海樓市止跌回穩(wěn)的目標(biāo)尚未完成，但是市場已經(jīng)開始變冷了：

二手的價格仍在震蕩，上海大量的新房仍然銷售不佳，郊區(qū)的地塊土拍仍未恢復(fù)。

929帶來的上海樓市火熱行情，已經(jīng)接近尾聲：

截止到5月27號，本月共網(wǎng)簽18623套，預(yù)計全月只有21000套出頭，勉強(qiáng)保住榮枯線。

隨后的六七八盛夏，歷年都是淡季，數(shù)據(jù)大概率要繼續(xù)下降。

但是比較尷尬的是：

經(jīng)過過去幾年527、929等的刺激，上海樓市的本土購買力已經(jīng)大量消耗；

如果繼續(xù)在本地購買力上下功夫，大概率難以延續(xù)929的市場行情。

接下來上海樓市想要止跌回穩(wěn)，方向貌似已經(jīng)在眾多小作文里體現(xiàn)出來：

放開限購，讓外地人來上海買房，才能托舉住上海樓市只跌回穩(wěn)。

上海樓市，從未如此渴求外地人來救市。

什么是最健康的樓市狀態(tài)？

最健康的樓市狀態(tài)肯定是：

人口不斷大幅度導(dǎo)入，接盤剛需住宅；

改善購買力有序置換，拖住置換鏈條金字塔；

頂級富人購買具備稀有價值的豪宅去扛起價格天花板。

樓市的供應(yīng)要匹配購房者的需求，進(jìn)而有效地調(diào)控市場。

上海樓市當(dāng)下最核心的第一問題，肯定是剛需購買力不夠用了。

從人口變化上來看，上海的人口總量已經(jīng)維持在2450萬附近多年。

即便通過人才引進(jìn)等方法的確是優(yōu)化了人口結(jié)構(gòu)，但是無法掩蓋總購買力數(shù)量沒有實際增長的困境。

這直接帶來的問題就是，上海的剛需住宅十分難賣。

上海的剛需住宅，就是老破小和遠(yuǎn)大新，也是過去幾年跌的最慘、最難賣的房子類型。

眾所周知，如今這輪樓市行情是由置換改善購買力來推動的：

2015年上車買房的100多萬戶家庭開始置換，才有了近期的改善浪潮。

改善的前提肯定是先賣掉手里的房子，而這套房子大多都是早年上車時買的老破小或者遠(yuǎn)大新。

但是這些房子面對的市場里，可沒有十幾年前那么多要上車的年輕人了。

供應(yīng)嚴(yán)重大于需求，這才造成了很多老破小和遠(yuǎn)大新至今價格還在下跌。

而且比較麻煩的是，之前幾輪刺激，也嚴(yán)重透支了當(dāng)下市場的剛需購買力。

1214、527，上海逐步通過降低首付、降低年限、降低利息多種方案，的確是刺激了一部分剛需購買力上車，但是我們當(dāng)時就在文章里上海這些區(qū)域，賣瘋了??？提醒了風(fēng)險：

這些刺激本質(zhì)上是在挖掘存量，反而透支了后市本就要上車那些年輕人的購房需求，對后市是利空。

當(dāng)下，市場也正在面臨購買力不足的反噬：

即便市場火了半年，大量降價的老破小、遠(yuǎn)大新仍然拖著全市的價格沒有回穩(wěn)。

市場到底有多缺剛需？

舉個實際例子：

現(xiàn)在五大新城的新房都開中介分銷，以前五大新城的新房主要靠中介找市區(qū)的年輕人來買房；

現(xiàn)在年輕人不夠用了，他們的主要客戶來源已經(jīng)變成了挖掘當(dāng)?shù)乇镜厝松宪嚫纳浦脫Q了……或者趁著資格放松再買一套。

剛需資產(chǎn)是樓市的基石，剛需住宅房價不穩(wěn)，整個樓市止跌回穩(wěn)自然就十分困難。

而想要讓這些剛需資產(chǎn)價值穩(wěn)住，辦法無他，唯有打開資格，讓外地人來上海買房，才能幫助上海樓市價格站穩(wěn)。

郊區(qū)的新房好賣了，遠(yuǎn)大新和老破小賣的上價格了，才能讓價值向上傳導(dǎo)，讓整個樓市止跌回穩(wěn)。

房子不會賣，價格不好談

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改善購買力驅(qū)動本輪行情已經(jīng)是共識；

但是大家可能沒有意識到，即便是改善購買力其實也不太夠用了。

最近又一個很典型的現(xiàn)象，就是上海市區(qū)豪宅新房的買家中，上海人的比例正在大幅度下降。

市中心的豪宅主體買房人已經(jīng)由本地人變成了二代滬漂為主的外地人。

在去年年初，新房豪宅大量供應(yīng)初期，中海順昌玖里、濱江凱旋門、外灘壹號院三盤的認(rèn)籌人員中，上海本地310的比例也達(dá)到了50%以上。

但是經(jīng)過一年的消耗，上海的新房豪宅認(rèn)籌中，上海本地310的比例已經(jīng)大幅度下降，跌到了30%左右。

雖然豪宅不能代表全部市場，但是至少這個數(shù)據(jù)還是可以反映出：

以本地人為主的上海本地改善購買力在過去幾年的倒掛市場、改善驅(qū)動市場之下，已經(jīng)大量消耗。

而二代滬漂中（10年之后）的富豪數(shù)量，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法和老上海和一代滬漂相比的（人口基數(shù)?。?，預(yù)計不久的將來，上海的豪宅購買力也不夠用了。

雖然江湖有言，上海的頂級購買力深不見底，但是實際上這個真的就是當(dāng)個笑話聽就好了。

這幫人只是沒有經(jīng)歷過五六年前，市區(qū)新房豪宅開分銷都賣不掉的那幾年。

當(dāng)下大家還愿意上車，很大程度上也是因為豪宅仍是有利可圖，另外就是改善需求仍在釋放，沒有完全見底。

第一段開頭我就說過，健康的市場豪宅一定要限制供應(yīng)量保證其稀缺性，但是當(dāng)下市場其實是和其相悖的：

而本輪豪宅的大量供應(yīng)，已經(jīng)注定會造成一批老牌豪宅被淘汰，價格斷崖下跌；

更麻煩的是，后續(xù)上海新房豪宅的供應(yīng)量仍然巨大。

舉個例子，上海的風(fēng)貌別墅價格動輒20-30萬一平，總價4000-3個億都有，光是這種產(chǎn)品的體量，就已經(jīng)足夠嚇人了。

你可以吐槽這種房子不像豪宅、私密性差，但是一定不要忽視定價體系的合理性，當(dāng)市中心的別墅越來越多且賣不掉甚至要打折的時候：

大平層真的能夠獨善其身嗎？

豪宅是上海樓市扛住價格天花板的標(biāo)尺，如果豪宅崩了，覆土之下安有完卵？

當(dāng)下，想要讓上海豪宅市場安穩(wěn)落地，放開門檻讓全國富豪來上車，也幾乎是必然選擇了。

這些房子可以買了沒人住，但是不能賣不掉。

而中產(chǎn)房，處境也是十分尷尬。

一方面，中產(chǎn)社區(qū)本身都具備一定的稀缺性，在大量改善購買力的沖擊下其實不少價格已經(jīng)微漲房價跳漲，上海這些地方房子賣空了！。

市區(qū)的中產(chǎn)定位新房們也在漲價，比如大寧、曹家渡、四川北路、天山，都在給二手抬轎子。

但是樓市是一個整體：

如果剛需市場不恢復(fù)，中產(chǎn)手上的房子原來能賣500萬，現(xiàn)在賣400萬，那也相當(dāng)于購買力萎縮了，能買的房子總價也會下降。

如果豪宅市場淘汰的豪宅多了價格下跌擠壓中產(chǎn)房，或者新房豪宅賣不動了市場行情傳導(dǎo)，中產(chǎn)社區(qū)自然無法獨善其身。

綜合說下來，想必大家也清楚。

接下來上海樓市想要全面穩(wěn)住，最重要的一步，就是進(jìn)一步放開限購，讓"外地人們"來上海買房。

從我們實際的體感來看，其實之前的幾輪調(diào)整，已經(jīng)給市場買賣雙方做了足夠的準(zhǔn)備。

第一：上海的首付門檻已經(jīng)足夠低，以前需要賣掉杭州、蘇州市區(qū)的房子才能置業(yè)上海，現(xiàn)在賣掉老家縣城的房子也足夠買入上海。

不管你愿不愿意接受，如果資格允許，上海樓市的手已經(jīng)可以伸到縣城

第二：經(jīng)過之前幾輪的購房資格放松，已經(jīng)有足夠多、有意愿在上海買房的外地人提前關(guān)注起了上海樓市，就等著市場打開。

去年929之后，我們已經(jīng)接到了多組外地客戶的咨詢，部分給孩子買，部分給自己買養(yǎng)老，也有少部分tz，大家都是蓄勢待發(fā)。

尤其是上海的頂級豪宅風(fēng)貌別墅們，我們已經(jīng)知道很多外地城市的首富、實業(yè)巨頭買入，還有大量的富豪購買力只是等著資格放開就入場。

第三，上海如果愿意打開口子，人口導(dǎo)入從來都不是問題。

從當(dāng)下看，上海是全國最現(xiàn)代化，文明程度最高，最為宜居的城市；

從未來看，上海是華東江河流域最為完整的一片平原，未來的困住上海的只有面積，潛力無比巨大。

如果上海全部轉(zhuǎn)為增量吸引策略，人口、產(chǎn)業(yè)，都只是時間問題。

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結(jié)語

當(dāng)然，也有很多朋友會擔(dān)心，上海把外地人都吸引來了，會虹吸當(dāng)?shù)氐臉鞘匈徺I力造成當(dāng)?shù)氐姆績r下跌。

我覺得這點有些過分杞人憂天了。

簡單一點說，大部分愿意來買的一定是有閑錢的，不是真的賣房賣業(yè)移居的。

在原本城市有家有業(yè)、正在奮斗的沒有理由也沒必要來，大概率也不會來。

一個不缺錢不缺房子的人，他不會因為買一套上海的房子掏空自己原城市的所有基業(yè)，大可不必?fù)?dān)心。

而且讓能消費的人去消費，本就是最合理的刺激方式。

只是之前上海的房子一直有消費門檻，因此很多人去消費了深圳。

如果上海樓市放開，自然上海是首選。

篇幅有限，關(guān)于上海樓市后市的走向變化，歡迎聯(lián)系我們聊聊，也可線下沙龍一起交流討論未來幾年行情的變化。