談到買房，如果你是前三年的話，不管你擱哪個時間段買，到現(xiàn)在基本上都虧錢，虧多虧少的問題。

數(shù)據(jù)上看，百城二手房價已經連續(xù)跌了近40個月，接下來的情況該如何？

其實針對未來市場漲跌，網絡上不少大佬們都有自己的預判，但要論權威的話，還得說王石。

當年他兩次準確預判了房價走勢，比如18年的時候，當大家還瘋狂涌入市場買房囤房時，他卻高喊“活下去”，

當初很多人對此不以為然，沒想到現(xiàn)在回過頭去看，他的判斷已經得到驗證。

如今，他又提出了三個關鍵點，怕是這次又準了！

.01

調整期遠未結束

他認為這次樓市調整，至少會持續(xù)3-5年，這不是他憑空猜測，而是基于對日本和美國房地產歷史周期研究之后得出的結論。

眾所周知，這輪樓市調整具體來說應該是2021年底，如果按照大佬的說法，從這個時候算起，到現(xiàn)在已經調整了三年多，還未達到持續(xù)周期。

而且從市場的反饋來看，調整趨勢還沒結束。以二手房為例，剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，百城二手住宅均價為13381元/平方米，環(huán)比下跌0.74%，同比下跌7.38%。二手住宅價格環(huán)比連跌41個月。

掛牌方面，深圳8月新增掛牌5989套，同比增長94%，上海新增掛牌1.55萬套，環(huán)比增長16%，同比增長51%，掛牌量激增，可見業(yè)主的出售心態(tài)強烈，市場競爭壓力加大，房價繼續(xù)調整不可避免。

.02

房企將會迎來一輪大洗牌

王石預判，未來房企會迎來大洗牌，那些負債率太高的公司，可能會面臨被兼并、重組甚至有的會出現(xiàn)破產；

而對于那些財務穩(wěn)健的企業(yè)，才有機會存活下來。

這種情況在最近幾年已經比較明顯了，過去那些快速擴張債務壓力巨大的房企，現(xiàn)在都面臨著較大的風險，甚至有的已經陷入了破產的境地。

而且，經濟學家黃奇帆也曾預言：“中國9萬多家房企將縮減至2萬家以內”。 未來，只有那些債務水平較低，融資渠道順暢，流動性較好，以及能造出適合市場需求“好房子”的房企，將會得到更好的生存和發(fā)展。

.03

王石仍然看好房地產的長期發(fā)展

雖然樓市將不可避免地迎來一輪周期性的調整，房企也會面臨壓力，但王石表示，他對房地產行業(yè)的未來充滿信心，認為市場會逐步回歸健康的發(fā)展軌道，

而且，王石在研究了上世紀90年代日本房地產泡沫，以及08年美國次貸危機之后，就得出結論。我國房地產將會實現(xiàn)“軟著陸”。

他的這些觀點并不是隨口說的，而是基于深入研究和歷史經驗，他花費了大量時間研究上世紀90年代日本房地產泡沫前后的歷史，才得出這些結論。

當初日本和美國的房子泡沫破裂，都是兩國政府主動刺破房地產泡沫所導致的。特別是日本央行是通過連續(xù)加息的方式，來刺破房地產泡沫的。

而我國政府對于當前房地產市場的調整，并沒有主動去刺破，還出臺了一系列的救市政策。比如，放開限購、降低房貸利率和首付比例、減免契稅和增值稅等。

所以他預測，未來國內房價大概率會“穩(wěn)中有降”，通過時間換空間的方式來實現(xiàn)“軟著陸”，把對經濟帶來的影響降到最低。

而且，他的判斷也是有實績支持的——比如2018年他提出“活下去”理念之后，萬科就開始轉型，謹慎拿地、降低負債、保持現(xiàn)金流，現(xiàn)在看來，這個選擇是非常明智的。

.04

普通人要明白幾點

對普通人來說，王石的預測也很有參考意義：

首先，不要指望房價快速回到歷史高點。

王石預計，到2025年，房價更可能是“穩(wěn)中有降”，通過時間換空間，慢慢消化泡沫。

其次，市場分化加劇

正如經濟學家馬光遠說的，未來只有20%的城市、20%的房企、20%的樓盤值得投資，其他的住宅都將剩下居住屬性。

比如那些人口持續(xù)流入有產業(yè)經濟優(yōu)勢的城市，依然會維持房價的穩(wěn)定甚至微漲。但那些庫存壓力大，人口持續(xù)外流的三四線，未來價格可能還會繼續(xù)維持下行趨勢。

所以，過去那種“閉眼買房都賺”的時代已經結束了?，F(xiàn)在買房要更謹慎，盡量避開供給過剩的郊區(qū)和非核心區(qū)域。

王石還特別提到，我們的樓市受政策影響很大，這一點和日本不同。最近政策層面也在不斷出臺利好，鼓勵剛需買房，降低市場壓力。

比如，住建部已經把“讓房地產市場止跌回穩(wěn)”列為2025年的重點任務。未來政策層面還可能會進一步放松限購、降低房貸利率、首付和稅費等。

總體來說，王石等多位大佬的看法基本相似，經過如果買房是自己住，別錯過超低成本機會，尤其是一線城市的核心地段，好房子將來保值增值潛力更大。

但買方一定要衡量自己的經濟實力，不要盲目加杠桿，在評估以后的還貸能力，最好保守一點，月供控制在每月收入的35%以內，并且，完房以后，手上預留24個月的流動資金，

比如你每月還貸6000，那么，流動資金起碼得預留6000×24=144000元，這樣你就有足夠的底氣應對不確定性，避免因降薪失業(yè)導致陷入斷供風險。

如果你手上還拿著幾套空置房，等著房價飆漲，那么勸你洗洗睡吧，別再幻想房價短期內能夠回到歷史高峰，就目前的局勢，最好重新評估資產配置，

那些品質差，郊區(qū)的房子以后人都沒有，誰去接手？還不如該拋則拋，轉換成核心區(qū)優(yōu)質資產，這種優(yōu)質房，現(xiàn)在出租能產生不錯的現(xiàn)金流，將來出售還能帶來更高的資本利得。

（文中圖片來源于網絡，侵刪）