“買(mǎi)房送車(chē)位、送裝修、再送一年物業(yè)費(fèi)”。

這種朋友圈刷屏的促銷(xiāo)信息，你肯定見(jiàn)過(guò)。

看著是挺誘人的，但說(shuō)實(shí)話，很多人心里都在打鼓：現(xiàn)在入手到底是抄底還是接盤(pán)？萬(wàn)一買(mǎi)完就套牢咋整？

就在大家糾結(jié)的時(shí)候，8月份的數(shù)據(jù)已經(jīng)給出了答案。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市從上月的6個(gè)增加到9個(gè)——上海漲了0.4%，北京、深圳的跌幅明顯收窄。

更直觀的是成交量：上?！皽鶙l”出臺(tái)當(dāng)周，新房成交面積環(huán)比暴漲35.25%。北京五環(huán)外剛松綁限購(gòu)，周末成交量直接比之前多了20%-30%。

有意思的是，這邊一線城市在回暖，那邊三四線城市依然在“躺平”。

惠州15萬(wàn)一套的海景房沒(méi)人要，鶴崗的房子幾萬(wàn)塊都賣(mài)不出去……

同樣是房子，怎么就活成了兩個(gè)世界？

1.一線在“托底”，三四線在“消化”

全國(guó)商品房庫(kù)存6.8億平米，70%堆在三四線城市。這些地方的去化周期動(dòng)輒18個(gè)月起步，有些甚至要兩三年才能賣(mài)完。

但北上廣深的核心區(qū)域，6到9個(gè)月就消化干凈了。

更關(guān)鍵的是人口流向。

一線城市有就業(yè)機(jī)會(huì)、有優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療資源，人自然往那兒跑。限購(gòu)一松綁，改善型需求和新流入人口的購(gòu)房需求立馬釋放出來(lái)——你看北京五環(huán)外，放開(kāi)限購(gòu)后業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)全年成交能破10萬(wàn)套/季度。

反觀三四線城市，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)本來(lái)就薄弱，年輕人拼命往外跑。

那些靠煤礦、鋼鐵起家的資源型城市更慘：資源枯竭了，經(jīng)濟(jì)沒(méi)了支柱，人口外流越來(lái)越嚴(yán)重，房子蓋得再多也沒(méi)人買(mǎi)。

有些地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)“腰斬”了——不是夸張，是真的從1萬(wàn)多跌到五六千。

一線城市還在“托底”穩(wěn)樓市，三四線城市已經(jīng)全面放開(kāi)限購(gòu)，幾乎是躺平狀態(tài)了。

2.核心區(qū)“謹(jǐn)慎調(diào)控”，小城市“全面松綁”

你可能注意到了，北京五環(huán)外才剛剛松綁限購(gòu)——五環(huán)內(nèi)還沒(méi)動(dòng)靜呢。

這說(shuō)明一線城市的政策導(dǎo)向很明確：穩(wěn)字當(dāng)頭，不能讓房?jī)r(jià)大起大落。

但你看看那些三四線城市，早就把限購(gòu)政策扔一邊了，甚至開(kāi)始花式促銷(xiāo)：送車(chē)位、送裝修、補(bǔ)貼契稅，能用的招都用上了。

問(wèn)題是，這些招數(shù)管用嗎？

從目前的情況看，效果有限。

因?yàn)楦久懿辉谡呱稀木€城市缺的是人口流入和產(chǎn)業(yè)支撐。你把房?jī)r(jià)降到再低，沒(méi)工作機(jī)會(huì)也留不住人啊。

而一線城市不一樣：只要稍微松松口子，需求立馬就冒出來(lái)了。畢竟人在那兒擺著呢。

剛需自住的、改善置換的、新流入人口的需求一直都在，只是被壓抑著。

所以專(zhuān)家預(yù)測(cè)接下來(lái)的趨勢(shì)是：“北上廣深先行企穩(wěn)，強(qiáng)二線要再熬1-2年?！?/strong>

這話聽(tīng)起來(lái)挺客觀的，至少符合目前的市場(chǎng)表現(xiàn)。

3.給普通人的兩個(gè)建議：別再幻想全國(guó)房?jī)r(jià)普漲

面對(duì)越來(lái)越明顯的城市分化，咱們普通人買(mǎi)房真得長(zhǎng)點(diǎn)心。

第一個(gè)建議：按城市等級(jí)做決策。

如果你在一線或者強(qiáng)二線城市，是剛需自住的話，現(xiàn)在可以考慮出手了。

但記住幾點(diǎn)：盡量買(mǎi)現(xiàn)房（期房風(fēng)險(xiǎn)太大），月供別超過(guò)收入的30%（不然生活質(zhì)量會(huì)受影響），買(mǎi)完房以后手里至少還要留足兩年月供的錢(qián)（以防萬(wàn)一）。

選擇標(biāo)準(zhǔn)也很簡(jiǎn)單：核心區(qū)+地鐵沿線。

這種房子抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，就算短期內(nèi)房?jī)r(jià)有波動(dòng)，長(zhǎng)期來(lái)看也不會(huì)太離譜。

如果你在三四線城市，手里還有多套老破小或者位置偏的房子，建議趁早優(yōu)化一下資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

說(shuō)句不好聽(tīng)的：有些房子留著以后可能更難出手，及時(shí)止損也許是明智選擇。

第二個(gè)建議：對(duì)房子的心態(tài)要轉(zhuǎn)變——從“投資”回到“居住”。

以前買(mǎi)房都想著“買(mǎi)入即賺”“持續(xù)升值”，但未來(lái)這種情況很難再出現(xiàn)了。

核心資產(chǎn)還能抗通脹——比如北上深的學(xué)區(qū)房、內(nèi)環(huán)次新房，這些確實(shí)還有保值增值空間。

但普通住宅就是消費(fèi)品了，跟買(mǎi)車(chē)一樣，滿足生活需要就好。

說(shuō)到底，未來(lái)的樓市不會(huì)再像過(guò)去那樣整體普漲了。

一線城市和強(qiáng)二線會(huì)率先企穩(wěn)回暖，三四線城市還得繼續(xù)熬一段時(shí)間。

如果你是剛需自住的，別糾結(jié)了——選對(duì)城市、選對(duì)位置、控制好預(yù)算，現(xiàn)在入手問(wèn)題不大。

但如果你還想著炒房發(fā)財(cái)，那真得醒醒了。

畢竟時(shí)代變了，房住不炒才是主旋律