廣州CBD終極地王，盤活倒計時。

最近，我們拿到了一份珠江新城跑馬場地塊的規(guī)劃，不是正式控規(guī)，但大差不差。

幾個重點。

一、577畝的土地，涵蓋居住、商業(yè)、公園綠地等。

1）住宅大約22萬方+，在靠近潭村路一側(cè)，東側(cè)還規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園；

2）商業(yè)+商辦大約50萬方，備受關(guān)注的SKP，大概率在西北一片，連片，一頭連著黃埔大道+13號線二期馬場站，一天連著花城大道+5號線潭村站。

3）有大面積的公園綠地，集中在中軸，大致是“工”字形。

｜大概位置，僅供參考

二、在官方文件里，項目名是“越秀賽馬場”，意味很明顯了，當(dāng)然保利、華潤等也在關(guān)注。

這樣成規(guī)模的CBD核心地塊，能上桌，有勇氣上桌的企業(yè)，就那么幾家，必須是頭部房企/資本巨頭。

之前猜測，可能是保利、越秀、華潤、香港置地。

但華潤，已經(jīng)手握萬象，除非SKP不來了，才會入局；

而香港置地，由于對內(nèi)地市場預(yù)期不太樂觀，已經(jīng)基本確定不會參與到賽馬場項目。

最終，可能就是保越之爭，越秀有一級開發(fā)的優(yōu)勢，做了前期工作。

不過，即便對保利、越秀這兩家企業(yè)而言，獨立吞下如此規(guī)模的地塊也絕非易事，最大的可能，是聯(lián)合財團(tuán)拿地。

說一個題外話，近期，越秀集團(tuán)和平安集團(tuán)，也簽署了戰(zhàn)略合作。

三、是分期出讓還是一次性出完，還沒有定論。

整個賽馬場地塊，規(guī)劃體量大概90萬方，如果一次性出完，會更好做關(guān)聯(lián)、捆綁，但總價至少300億往上，超過了亞運(yùn)城地塊。

廣州，總價新地王已經(jīng)呼之欲出。

天價土地成本，企業(yè)落地肯定有難度。

如果是“切割”形式，壓力會小一點。

四、掛牌時間，會后延，趕不上6月。

有前面提到的總價的原因，也有SKP談判的原因。

華聯(lián)在廣州SKP項目，具體的合作模式，有兩個版本：

一是輕資產(chǎn)運(yùn)營，要求廣州包裝修，直接拎包進(jìn)駐；

二是重資產(chǎn)拿地，但要求低地價。

目前其他城市的SKP，規(guī)模普遍在20-30萬m2這個區(qū)間，廣州SKP，應(yīng)該也不例外。

現(xiàn)階段的合作談判，地點主要都是在北京，而不是廣州，說明華聯(lián)方確實很強(qiáng)勢。

說回規(guī)劃。

這份規(guī)劃，和2015年國資委牽頭做的優(yōu)化方案相比，有很大不同，當(dāng)時計劃是南面做綜合體開發(fā)、西面做商業(yè)、東面主題公園；

但和23年年底通過終審的《珠江新城東區(qū)優(yōu)化提升城市設(shè)計概念方案征集》，思路上大體是一致的：

一條超級綠軸+大量建筑圍合，開放式城市花園mix摩天大樓，中央公園+頂奢商業(yè)+高端寫字樓+豪宅。

東西向，有三條主干（含一條下穿隧道），直連珠城，珠江公園，更好融入CBD。

馬場地塊規(guī)劃實施后，將有效填補(bǔ)天河中央商務(wù)區(qū)最后一塊戰(zhàn)略留白，完善廣州城市核心功能布局。

馬場的改造，從世紀(jì)之初就提起了，也一度推得轟轟烈烈，但因為各種原因，始終沒有實質(zhì)性突破。

這次，是真的不一樣。

一來，掣肘項目許久的復(fù)雜的股權(quán)債權(quán)關(guān)系以及諸多的歷史遺留問題，在省府專班的介入下，已經(jīng)得到解決，去年也完成了清場。

二來，地塊確實是在優(yōu)化控規(guī)，有計劃掛牌時間，側(cè)面說明了說明分蛋糕問題，也正在積極解決中只要政府，開發(fā)商，合作商，利益各方訴求找到了契合點，推進(jìn)起來會很快。

三來，是這個項目，官方的速度和態(tài)度之強(qiáng)勢確實非同一般。

近年來，廣州對市區(qū)低效用地改造，是很有決心的。

而自賽馬事業(yè)停運(yùn)后，就處于迷茫期，啥都搞過，但都沒有堅持下去，沒有釋放這片土地應(yīng)有的價值。

這場馬拉松，馬場和廣州都不能輸。

珠城要向東，珠金琶要一體，馬場改造就勢在必行。

實際上，馬場所在的珠江新城東區(qū)，已經(jīng)是整個廣州房價最高的板塊，頂豪云集，但新房稀缺，只有凱旋新世界一支獨秀。

板塊與周邊，現(xiàn)階段也還存在明顯的“斷裂帶”，體現(xiàn)在價格，以及城市界面等方面。

雖然，在珠城向東，交通路網(wǎng)打通的趨勢下，花城大道、員村二橫路等主干，很快就會縫合珠江新城與金融城西區(qū)割裂的城市空間。

但這些更多還是路網(wǎng)的銜接，要想實現(xiàn)金融城和珠城的融合，真正的變數(shù)和天花板還得看馬場和員村舊改。

員村舊改，已經(jīng)以“先易后難”的策略動了起來，推進(jìn)拆遷、啟動征地，趕起直追的馬場，發(fā)動機(jī)一啟動，會加速珠金琶三核聯(lián)動。

規(guī)劃上，這里是頂奢商業(yè)+高端寫字樓+豪宅+城市公園的頂配；

產(chǎn)業(yè)上，這里主打消費+數(shù)字科創(chuàng)等高端產(chǎn)業(yè)。

這里不僅是珠城最具價值的增量資源，也是推動珠金琶區(qū)域突破發(fā)展的核心動力。

隨著馬場項目的加速推進(jìn)，區(qū)域商業(yè)能級與居住價值都將得到提升，珠江新城的戰(zhàn)略地位，會得到進(jìn)一步鞏固，而金融城也將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，奮起直追。

周邊本就備受關(guān)注的頂豪流量項目，如凱旋新世界，保利都薈天珺、保利天曜、保利臨江大道地塊等，都可以吃到這波紅利。

其中：

·凱旋新世界全新一期「廣粵觀邸」，是珠江新城唯一在售的新盤，總價從千萬級到過億。

除了132-195㎡明星戶型，端午也加推了254-835㎡大宅新品，首發(fā)當(dāng)天就有大單成交，有客戶以將近5000萬元的價格購下了一套200多平方米的單位。

·面粉廠，主打頂豪，填補(bǔ)市場空白，預(yù)計下半年入市；

·保利天曜，首開120/140/170/210平四房，承接區(qū)域進(jìn)階品質(zhì)改善，均價8.64-11.3萬/㎡，首批成交210套；

·都薈天珺，主力戶型157-257平，面積段介于兩者之間，瞄準(zhǔn)的，則是在意地段和品牌的精英人群，適合高端改善型家庭以及有資產(chǎn)配置型買家。

想了解更詳細(xì)的戶型數(shù)據(jù)、價格信息、內(nèi)部折扣以及超級干貨的選籌建議，可以掃碼私聊。

隨著珠城東擴(kuò)，金融城西區(qū)高能級規(guī)劃落地，這些項目，就是承接未來增量的稀缺錨點。10萬+，還遠(yuǎn)不是天花板。