保利上月底拿下的航天奇觀二期地塊，動(dòng)起來了。

最近，我們?nèi)チ艘惶爽F(xiàn)場(chǎng)，分享幾個(gè)細(xì)節(jié)。

1、定位剛改，世界大觀板塊可能會(huì)有三房產(chǎn)品

初步消息，航天奇觀二期可能會(huì)有三、四房產(chǎn)品，相比同板塊其他主流項(xiàng)目門檻會(huì)更低。

產(chǎn)品上，園林、生活、收納的場(chǎng)景，會(huì)做到齊配。

同一板塊內(nèi)，保利航天奇觀項(xiàng)目錯(cuò)位配置，那稀缺度就拉出來了。

2、保利航天奇觀二期，在世界大觀最好的時(shí)機(jī)入局。

目前，大觀村舊改加速，世界大觀配套兌現(xiàn)，疊加全運(yùn)會(huì)的東風(fēng)，奧體升級(jí)，整體城市界面還在改善，還有湖和山的生態(tài)條件。

既有近在眼前的增量預(yù)期，也有長(zhǎng)期的宜居性。

3、學(xué)校初步統(tǒng)籌天外智谷學(xué)校，天河頂級(jí)教育集團(tuán)。

其中，縵云配建的九年制校區(qū)9月份開學(xué)，18班小學(xué)+27班中學(xué)。

越秀觀樾配建的24班小學(xué)，離保利航天奇觀項(xiàng)目更近，聆湖路一通，就能直達(dá)了。

4、項(xiàng)目進(jìn)展快，今年三季度，有望入市。

保利的動(dòng)作確實(shí)很快，拿地后迅速進(jìn)場(chǎng)動(dòng)工，同步招聘銷售，開賣階段周邊湖居環(huán)境會(huì)有改善，做出完整的湖居生活場(chǎng)景。

5、路網(wǎng)升級(jí)，首次從北面打通路網(wǎng)到月亮湖。

航天奇觀二期，縫合了世界大觀的路網(wǎng)裂痕，到底保利項(xiàng)目從聆湖路能直達(dá)核心的日月雙湖、天外學(xué)校以及周邊商業(yè)配套。

6、樓面價(jià)3萬/平，未來定價(jià)和產(chǎn)品有更多可能性，進(jìn)可攻、退可守。

航天奇觀項(xiàng)目名義樓面價(jià)3.05萬/平（實(shí)際可售3.22萬/平），直觀上看確實(shí)比其他項(xiàng)目更低；容積率2.07，又基本和觀樾一二期持平。

無論從產(chǎn)品打造還是未來定價(jià)上，都注定有更多發(fā)揮空間。

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·世界大觀的連片開發(fā)局

航天奇觀二期距離21號(hào)線大觀南路地鐵站約1.5公里，日常出行比較依賴自駕。

算上大觀路、廣園堵車時(shí)間，回天河30分鐘左右。

接下來，世界大觀路網(wǎng)規(guī)劃，還會(huì)有一波升級(jí)，實(shí)探下來兩個(gè)感受：

一個(gè)是路偏小，有些主干道，路邊停個(gè)作業(yè)車，就剩單車道了。

另一個(gè)是，內(nèi)部路網(wǎng)沒打通，如果從天匯到縵云，要繞行近7公里，還要經(jīng)過小橋洞...

顯然，保利航天奇觀二期，是來補(bǔ)功課的，縫合升級(jí)片區(qū)北部的路網(wǎng)。

聆湖路道路全長(zhǎng)約418米，南接黃云路地塊越秀地產(chǎn)配建道路，北止于大觀街，道路等級(jí)為城市支路，規(guī)劃紅線寬20米，雙向兩車道。

也就是說，通過聆湖路，航天奇觀二期項(xiàng)目可以直達(dá)天外智谷24班小學(xué)、日月雙湖，也可以通過黃云路暢通整個(gè)世界大觀板塊。

同時(shí)，越秀觀樾、牛奶廠門口的黃云路，也在擴(kuò)建，預(yù)計(jì)年內(nèi)完工。

這樣一來，世界大觀板塊也能夠真正連片開發(fā)，做大城擴(kuò)大影響力，有利于片區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展。

·統(tǒng)籌天外智谷學(xué)校，片區(qū)配套逐步兌現(xiàn)

保利航天奇觀項(xiàng)目和縵云、觀樾都屬于黃村街道，同一街道，疊加就近分配的原則，項(xiàng)目未來的小學(xué)、中學(xué)大體上都是穩(wěn)的。

天外智谷分為兩個(gè)校區(qū)，越秀觀樾配建24班小學(xué)；縵云廣州配建的九年制學(xué)校（18班小學(xué)+27班中學(xué)），今年9月份就會(huì)開學(xué)。

至于幼兒園，則由保利配建解決，12年教育有保證。

天外，作為天河區(qū)屬的第一梯隊(duì)教育集團(tuán)，號(hào)召力很強(qiáng)。

除了教育資源的升級(jí)外，劃入世界大觀片區(qū)，也是給未來業(yè)主吃下一顆定心丸：

同步世界大觀豪宅區(qū)的圈層資源。

除了教育資源外，世界大觀兌現(xiàn)速度有目共睹。

一是，大觀村清拆改造，城市界面完善，片區(qū)內(nèi)都是小高層住宅。

二是，月亮湖、太陽湖的打造，把片區(qū)的居住質(zhì)感拉上去了。

而保利，也將會(huì)在項(xiàng)目旁，打造一個(gè)全新的“映辰湖”，成為世界大觀片區(qū)的第四湖。

三是，商業(yè)資源兌現(xiàn)，片區(qū)內(nèi)的火石健身、咖啡廳開始對(duì)外營業(yè)了。

越秀觀樾的濱湖1萬方商業(yè)，已經(jīng)能看到初步成果。

這些都會(huì)隨著路網(wǎng)完善，連片開發(fā)，保利航天奇觀二期也能享受到完善配套。

·全運(yùn)會(huì)在即，天河?xùn)|的最好機(jī)會(huì)

十五屆全運(yùn)會(huì)賽事日程出來了，開幕式就定在廣東奧體中心。

亞運(yùn)會(huì)周期的09-10年，廣州塔、海心沙、西塔面世，確定了珠江新城無可爭(zhēng)議的超級(jí)CBD地位。

而這一次全運(yùn)會(huì)確定開幕式在天河奧體，也是天河?xùn)|展示發(fā)展成果和規(guī)劃的最好機(jī)會(huì)。

·樓面價(jià)3萬/平，世界大觀板塊最低

保利航天奇觀二期位于世界大觀板塊，有山、有湖，板塊定位改善和豪宅。

世界大觀目前呈現(xiàn)的社區(qū)質(zhì)感，和小高層帶來的居住體驗(yàn)，是很不錯(cuò)的。

接下來，還有個(gè)電視臺(tái)地塊，起拍樓面價(jià)3-3.2萬/平，會(huì)在月底開拍，這個(gè)價(jià)格，已經(jīng)比保利航天奇觀二期要高了。

電視臺(tái)地塊現(xiàn)狀面城中村，和日月雙湖有一定距離，容積率2.3。

但整體改善氛圍，要略弱于保利航天奇觀二期。

越秀觀樾，起步主推4房，125方850萬、140方1050萬，均價(jià)7-10萬/平。

縵云廣州，最小戶型也去到了140方，總價(jià)850萬+。

至于前段時(shí)間傳出來的觀樾19萬/平成交記錄，是一套210平的合墅，證明了高端買家對(duì)世界大觀是有認(rèn)可度的。

這也說明，有錢人想買在天河，世界大觀的居住環(huán)境、學(xué)位配套、連片開發(fā)、湖山資源有優(yōu)勢(shì)。

如果說，保利天曜、面粉廠是給城市頂豪、豪宅人群做的產(chǎn)品，航天奇觀二期是給想留在天河市區(qū)的改善、剛改買家，一個(gè)機(jī)會(huì)。

世界大觀片區(qū)內(nèi)，沒有合適的小面積剛改3房產(chǎn)品，屬于市場(chǎng)空白。

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