6月13日，廣州打響了樓市松綁第一槍。根據(jù)廣州市發(fā)布的《提振消費專項行動實施方案（征求意見稿）》，明確提出“有序減少消費限制，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率”。這一紙新政，立刻在市場引發(fā)巨大關(guān)注——不僅因為它可能會改變廣州本地樓市，更因為它或許意味著，一線城市房地產(chǎn)政策的風(fēng)向，正在悄悄發(fā)生轉(zhuǎn)變。

但如果我們把視角放遠(yuǎn)，會發(fā)現(xiàn)廣州這波操作并不只是為了救樓市，背后藏著更大的故事：地方財政吃緊，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)金流緊張，消費需求疲軟，整個中國經(jīng)濟(jì)正被困在一個尷尬的循環(huán)中。這場看似簡單的樓市松綁，實際上像一面照妖鏡，照出了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)困境的深層癥結(jié)。

一、廣州松綁背后，是地方財政“口袋空了”

其實，廣州這次樓市政策放開，早有跡象。去年下半年，廣州就開始陸續(xù)松動限購、限售政策，只是動靜不大。這次直接“全面取消限購、限售、限價”，相當(dāng)于把之前遮遮掩掩的“窗戶紙”徹底捅破。

為什么廣州要在這個時候出手？

答案很簡單：財政壓力太大了。

眾所周知，廣州是全國土地財政依賴度最高的城市之一。地方政府大量的財政收入來自賣地，但這兩年樓市低迷，地賣不出去，收入銳減。據(jù)公開數(shù)據(jù)，2023年廣州土地出讓金收入同比下降超50%，財政壓力驟增。而與此同時，城市運(yùn)營開支不減，地鐵要修，學(xué)校要建，醫(yī)保、環(huán)衛(wèi)、教育、交通都不能斷。這種情況下，不救樓市就等于斷了自己的錢袋子。

這也是為什么，廣州這次的政策力度之大、速度之快，讓人直呼“破釜沉舟”。實際上，這種情形并非廣州獨有，其他一線城市和強(qiáng)二線城市也面臨相似局面，只不過廣州先“扛不住”了。

二、表面救市，實則“無水解近渴”

表面上看，廣州松綁限購、下調(diào)首付和利率，確實是為提振樓市和消費釋放利好。但問題是，老百姓真有錢買房了嗎？

這才是問題的關(guān)鍵。

這幾年，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷，歐美日國家為刺激經(jīng)濟(jì)大規(guī)模“撒錢”，而我們則選擇穩(wěn)健路線，沒有大規(guī)模直接向居民發(fā)放現(xiàn)金。加上之前中美金融戰(zhàn)、資本外逃，導(dǎo)致國內(nèi)民營經(jīng)濟(jì)資金鏈普遍緊張。企業(yè)內(nèi)卷利潤微薄，家庭節(jié)衣縮食，消費降級成常態(tài)。

老百姓缺的不是購房資格，而是口袋里的真金白銀。再低的首付，再便宜的貸款利率，也撬動不了消費欲望。你讓一個手里沒存款、收入不穩(wěn)、家庭負(fù)債高企的普通人，即便房價腰斬，他敢買嗎？

所以，這波政策看似猛烈，實則“無水解近渴”。如果沒有大規(guī)模增加居民收入，單靠松綁限購、降首付，最多只能換來兩三個月的“小陽春”，很快就會打回原形。

三、真正的死結(jié)：現(xiàn)金流量表危機(jī)

很多人把中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)困境類比日本90年代資產(chǎn)負(fù)債表危機(jī)，其實兩者本質(zhì)不同。日本是因為房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致企業(yè)和家庭負(fù)債過重，資產(chǎn)負(fù)債表崩盤，進(jìn)入長期蕭條。而我們的問題，更多是現(xiàn)金流量表危機(jī)。

什么意思？

企業(yè)營收下滑，利潤被內(nèi)卷壓縮，現(xiàn)金流吃緊；居民收入增長緩慢，消費意愿減弱，手頭現(xiàn)金流減少。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)鍵動力——現(xiàn)金流，出現(xiàn)了大面積短缺。所有矛盾都指向一個死結(jié)：錢不夠用了。

在這種背景下，無論房地產(chǎn)、股市，還是新興產(chǎn)業(yè)，都很難快速復(fù)蘇。政策托市也好，放松限制也罷，只能暫時緩解表面癥狀，治不了本。

四、政策托市能頂多久？

回顧過去十幾年，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行，限購松綁、利率下調(diào)幾乎都能立竿見影。但那時候不一樣，那時候民間手里有錢，缺的是投資出口，資金只要看到政策放松，馬上就往樓市里沖。

可現(xiàn)在不一樣了，企業(yè)現(xiàn)金流緊張，家庭負(fù)債率高，很多人連日常消費都開始捂緊錢包，更別說動輒幾百萬買房了。除非國家拿出真金白銀，大規(guī)模提高居民收入，否則這波政策效果很有限。

事實上，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家也早就指出，單靠放松限購不能解決根本問題，真正有效的藥方有兩個：

第一，直接給居民家庭輸血，發(fā)放消費券、提高補(bǔ)貼，讓口袋里多些真金白銀。

第二，拉升資產(chǎn)價格，尤其是房地產(chǎn)和股市，制造財富效應(yīng)，刺激消費欲望。

否則，政策再密集，終究是“旱地行舟”。

五、未來風(fēng)險：財政缺口誰來兜？

更值得警惕的是，如果這輪救市政策無效，地方財政缺口怎么辦？

發(fā)達(dá)國家靠房產(chǎn)稅“細(xì)水長流”，我們過去靠土地出讓“一錘子買賣”。如今地賣不動了，財政收入銳減，地鐵、學(xué)校、環(huán)衛(wèi)這些剛性支出誰來負(fù)擔(dān)？不排除未來公交票價上漲、垃圾處理費上漲、停車費上漲等情況，甚至一些地區(qū)的公共服務(wù)會被迫削減。

這才是廣州這次松綁背后最讓人不安的地方。樓市蕭條只是表象，真正危機(jī)在于居民資產(chǎn)負(fù)債表被重創(chuàng)，地方財政吃緊，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)金流短缺。如果不盡快找到替代性的“財富容器”，讓民間財富恢復(fù)流動，經(jīng)濟(jì)很容易陷入惡性循環(huán)。

六、結(jié)語：找回“財富容器”才是當(dāng)務(wù)之急

過去20年，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)一直扮演著“財富容器”的角色，托住了內(nèi)需、穩(wěn)住了財政、撐住了家庭資產(chǎn)負(fù)債表。如今，樓市這塊壓艙石被按住，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系就缺了關(guān)鍵支撐。

不喜歡房地產(chǎn)可以理解，但問題是，沒有新容器頂上來，經(jīng)濟(jì)這臺機(jī)器就會慢慢冒煙。股市行不行？實體經(jīng)濟(jì)頂不頂?shù)米?？新興產(chǎn)業(yè)能不能接棒？這些才是決策層必須正視的問題。

廣州這次松綁，只是一個信號，一個提示：中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在真的到了該認(rèn)真算算賬、好好理順現(xiàn)金流、給居民口袋里添點錢的時候了。

否則，再精致的政策設(shè)計，再花哨的救市手法，都難以改變“無水解近渴”的現(xiàn)實。