最近的二手，平穩(wěn)中醞釀著暖意。

剛過(guò)去的國(guó)慶，廣州二手住宅成交達(dá)657套，成交總體相對(duì)平穩(wěn)。

與此同時(shí)，“金九”二手樓市也成色平平。

樓市君發(fā)現(xiàn)，廣鋼新城的二手偏偏逆勢(shì)上漲17.9%，跑出獨(dú)立行情。

｜廣鋼新城航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

這兩天，有中介朋友爆料：光是珠江金茂府，在這個(gè)國(guó)慶就有好幾套成交，看房相當(dāng)火。

廣鋼有多火？有圖有真相。

剛剛過(guò)去的9月，廣鋼在貝殼平臺(tái)上的成交就達(dá)到33套，環(huán)比大漲17.9%。

｜來(lái)源：貝殼找房

更值得注意的是，在全市9月整體均價(jià)保持平穩(wěn)的背景下，廣鋼的成交均價(jià)反而逆勢(shì)上漲了3.1%，表現(xiàn)相當(dāng)搶眼。

如果單看數(shù)字還不夠直觀，不妨拿它與起點(diǎn)相近的“老對(duì)手”牛奶廠做個(gè)對(duì)比。

從成交基數(shù)來(lái)看，廣鋼由于房源總量更大（掛牌約1007套），其成交規(guī)模天然高于牛奶廠。

今年1到9月，廣鋼累計(jì)成交了312套二手房，平均每月成交約34.6套，幾乎每天都保持有成交的節(jié)奏。（僅貝殼成交量對(duì)比，僅供參考，不代表全部成交）

| 2025年1-9月廣鋼、奶廠二手成交

| 廣州樓市發(fā)布制

而從走勢(shì)上看，兩者在上半年的節(jié)奏基本一致，均出現(xiàn)階段性放量。

但進(jìn)入下半年后，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化：

廣鋼在6月后成交保持回溫態(tài)勢(shì)，而牛奶廠則持續(xù)在個(gè)位數(shù)徘徊，甚至多月低于5套。

貳

或許有人會(huì)提出疑問(wèn)：廣鋼片區(qū)樓盤眾多，掛牌量大，成交量高不是理所當(dāng)然的嗎？

根據(jù)在貝殼平臺(tái)查詢的數(shù)據(jù)，廣鋼目前實(shí)際在售的二手房源（已扣除車位及商辦）大約在1000套左右，供應(yīng)量確實(shí)不少。

｜來(lái)源：鏈家

若以庫(kù)存量來(lái)比較，牛奶廠在扣除同類物業(yè)后，二手放盤量達(dá)到了403套。

｜來(lái)源：鏈家

然而，其成交走勢(shì)自年中以來(lái)持續(xù)低迷，一個(gè)重要原因在于新房持續(xù)入市對(duì)二手市場(chǎng)形成分流。

從縵云廣州陸續(xù)加推大戶型產(chǎn)品，到近期保利宸園·湖境等新盤入市，牛奶廠周邊新房覆蓋從中小戶型到高端改善的全譜系產(chǎn)品。

使用率更高、配置更好的產(chǎn)品一推出，與二手房東形成直接競(jìng)爭(zhēng)，一定程度上稀釋了牛奶廠二手成交熱度。

｜世界大觀航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

反觀廣鋼，從去年10月保利雅郡取證后，就再也沒(méi)有新增供應(yīng)出現(xiàn)。（來(lái)源：中指院）

新房斷供的狀態(tài)，使購(gòu)房需求集中流向二手市場(chǎng)，這也是廣鋼在掛牌量約為牛奶廠兩倍的情況下，交易活躍度仍然更高的關(guān)鍵原因之一。

還有一個(gè)有趣的細(xì)節(jié)：牛奶廠的平均成交周期，反而略短于廣鋼。

這反映出廣鋼由于掛牌基數(shù)龐大，整體成交周期被自然拉長(zhǎng)，但并不影響其持續(xù)、活躍的交易態(tài)勢(shì)。

｜廣州部分板塊成交周期情況

｜廣州樓市發(fā)布制

從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，盡管兩個(gè)板塊九年前起步價(jià)相近，且去年牛奶廠“四大金剛”均價(jià)仍普遍站上5萬(wàn)+/㎡，高峰期漲幅超40%；

廣鋼次新房過(guò)去八年整體漲幅也多超過(guò)18%，其中珠江金茂府漲幅最高達(dá)63%。

但經(jīng)歷市場(chǎng)調(diào)整后，廣鋼與牛奶廠（包括黃村）二手房?jī)r(jià)均已回調(diào)至4萬(wàn)/㎡上下，進(jìn)入更為理性的價(jià)格階段。

｜廣鋼、奶廠二手均價(jià)走勢(shì)

｜廣州樓市發(fā)布制

叁

當(dāng)然，房?jī)r(jià)并非衡量板塊潛力的唯一標(biāo)尺，環(huán)境、配套與未來(lái)增量同樣是關(guān)鍵比拼項(xiàng)。

同樣起步于“賣地造城”，廣鋼與牛奶廠卻走出了兩條不同的發(fā)展路徑，其綜合底蘊(yùn)與增長(zhǎng)邏輯也各異。

從開(kāi)發(fā)模式上看，廣鋼是典型的官方主導(dǎo)成片開(kāi)發(fā)，配套規(guī)劃扎實(shí)且推進(jìn)有序。

｜廣鋼新城航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

盡管常被吐槽“密度較高”，但廣鋼各項(xiàng)承諾這幾年正持續(xù)落地：

目前，廣鋼已有省實(shí)一小、省實(shí)初中、華附等9所學(xué)校已開(kāi)學(xué)，未來(lái)更將擴(kuò)容至15所，教育資源持續(xù)加碼。

去年開(kāi)通的11號(hào)線鶴洞站，即將開(kāi)通的22號(hào)線后通段芳村站，也進(jìn)一步織密交通路網(wǎng)。

而廣鋼公園的陸續(xù)開(kāi)放，與對(duì)面廣船商業(yè)的逐步完善，也在不斷填充生活的便利與色彩。

｜廣鋼公園二期實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

反觀牛奶廠，則從一開(kāi)始就走上了高端改善路線。

憑借天生的生態(tài)基底與“天河后花園”的定位，板塊的二手交易曾一度活躍。

｜牛奶廠航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

近年來(lái)入市的合景臻頤府、縵云廣州等項(xiàng)目，延續(xù)著純改善的基因。

而今年保利宸園·湖境的入市，作為板塊內(nèi)稀缺的剛改產(chǎn)品，一經(jīng)推出便迅速售罄，也印證了片區(qū)人氣與需求依然堅(jiān)實(shí)。

更重要的是，板塊的轉(zhuǎn)機(jī)正在孕育。

得益于十五運(yùn)的契機(jī)，世界大觀與牛奶廠片區(qū)被納入重點(diǎn)升級(jí)區(qū)域。

業(yè)主通往珠江新城的必經(jīng)之路——悅景路已經(jīng)開(kāi)通；世界大觀板塊約1萬(wàn)方的環(huán)湖商業(yè)正陸續(xù)簽約品牌。

| 廣州樓市發(fā)布攝+制圖

全運(yùn)會(huì)開(kāi)幕式落地奧體中心，將顯著提升片區(qū)影響力與認(rèn)同感，而大觀村舊改簽約率已達(dá)100%，更為區(qū)域未來(lái)注入了可期的舊改紅利。

總而言之，板塊之間的“勝負(fù)”只是暫時(shí)。

隨著廣鋼與牛奶廠各項(xiàng)規(guī)劃利好的逐步釋放與兌現(xiàn)，未來(lái)哪個(gè)板塊能更勝一籌，還需時(shí)間給出答案。

但可以確定的是，這兩個(gè)區(qū)域的配套與成熟度，未來(lái)都會(huì)更加完善。