作者 | 騎豬英雄

　　文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

　　深圳已經(jīng)“鴿子”了近兩年的恒大舊盤，終于有新動(dòng)靜了。

　　市場(chǎng)會(huì)買賬嗎？

　　刷新容積率天花板

　　這兩天（7月5日），位于龍華上塘地鐵A1出口約50米的塘城壹號(hào)花園開(kāi)放了樣板房參觀。

　　作為曾經(jīng)的恒大岳盟工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目，一度陷入過(guò)停工不前的境地，被安居建業(yè)接手后備受市場(chǎng)關(guān)注，名稱也由恒大時(shí)代之光，變更為了如今的塘城壹號(hào)花園。

　　而隨著項(xiàng)目入市步伐加快，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)也顯得格外關(guān)心。

　　塘城壹號(hào)花園所在片區(qū)為上塘片區(qū)，目前上塘片區(qū)的市場(chǎng)均價(jià)約6.1萬(wàn)/平。

　　其中2011—2018年建成的鴻榮源尚峻御園，今年2月—3月成交價(jià)區(qū)間約5.5萬(wàn)-6萬(wàn)/平；

　　2015—2021年建成的中海匯德理，去年12月-今年3月，分別成交過(guò)兩套房源，成交價(jià)格區(qū)間約6.67萬(wàn)-6.89萬(wàn)/平；

　　2023—2024年建成的卓越柏奕府，今年1月—5月成交價(jià)格區(qū)間約5.3萬(wàn)-6.1萬(wàn)/平。

　　2024年2月項(xiàng)目曾發(fā)布過(guò)一份聲明，對(duì)“塘城壹號(hào)花園項(xiàng)目單價(jià)低至5萬(wàn)”“塘城壹號(hào)花園項(xiàng)目一套總價(jià)400萬(wàn)左右”等與價(jià)格相關(guān)信息進(jìn)行辟謠。

　　但無(wú)論塘城壹號(hào)花園定價(jià)如何，注定是一個(gè)充滿市場(chǎng)爭(zhēng)議的項(xiàng)目。

　　項(xiàng)目賣地段和配套是沒(méi)什么問(wèn)題的，雙地口鐵物業(yè)，幾公里范圍內(nèi)輻射的是龍華最好的配套資源，購(gòu)物中心、文體公園、圖書館、藝術(shù)館和三甲醫(yī)院資源都近距離可得。

　　一路之隔還是華中師范大學(xué)附屬深圳龍華分校。

　　但項(xiàng)目自身對(duì)比周邊項(xiàng)目，卻很難拿得出更多更有優(yōu)勢(shì)的賣點(diǎn)。

　　深圳的住宅，容積率到了7-8小區(qū)外面看上去就已經(jīng)密密麻麻，超過(guò)10就更加不得了了。

　　塘城壹號(hào)花園的容積率達(dá)到了12.11，占地面積只有16917.55平方米，不到兩萬(wàn)平方米的用地塞了6棟建筑，并且5棟住宅共1038戶，全是小于90平的戶型。

　　容積率12.11是什么概念？

　　這幾乎是深新房住宅容積率的天花板，比白石洲11.1的容積以及最近開(kāi)盤的翰熙典居（03地塊）11.19容積率還要高不少。

　　而深圳如今在逐步調(diào)降容積率，不再安排建設(shè)超高容積率項(xiàng)目。

　　最明顯的，今年掛牌出讓的宗地已經(jīng)不見(jiàn)高容積率的身影，其中今天（7月7日）出讓的龍華梅林關(guān)民樂(lè)A802-0309宗地容積率更是只有2.8。

　　未來(lái)塘城壹號(hào)花園如何與這些項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)？

　　更重要的是，5棟1-5單元住宅全都是超高層住宅，5棟1單元64層6梯8戶，5棟2、3單元54層2梯3戶，5棟4、5單元55層2梯3戶。

　　實(shí)地去現(xiàn)場(chǎng)感受了一下，視覺(jué)上的沖擊非常明顯。

　　密密麻麻的超高層，樓棟間距肉眼可見(jiàn)的近距離感，有沒(méi)有一種新版“握手樓”既視感？

　　若考慮視野與對(duì)視的隱私性，從實(shí)地樓棟的朝向和布局來(lái)看，大概率好不到哪里。

　　而5棟1、2、3單元的對(duì)視情況和視野情況，要比5棟4、5單元差不少。

　　再一路之隔的中海錦城，樓間距也沒(méi)這么近。

　　所以，到底要定價(jià)多少，才能讓市場(chǎng)接受樓間距只有30.3米、總層高超過(guò)54米，容積率達(dá)到12.11的事實(shí)？

　　這讓在其他城市看過(guò)大平層好房子的意向購(gòu)房群體如何接受？

　　要知道，這在一線城市，即使價(jià)格定4萬(wàn)+/平也并不便宜。

　　且容積率過(guò)高的情況下，戶型的得房率大概率也不會(huì)特別高，未來(lái)有多少業(yè)主能夠接受這樣的戶型？

　　5棟1單元64200米的總層高，甚至比很多城市的地標(biāo)建筑還要高，若哪天電梯故障，試問(wèn)有哪位業(yè)主有勇氣爬上64層，或者從64層下樓？

　　更重要的是，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃布局對(duì)住宅相對(duì)不夠友好。

　　不僅樓棟層高達(dá)到50層以上，周圍還被辦公、幼兒園、保障性 住房以及學(xué)校包圍。

　　北向視野，低樓層未來(lái)大概率會(huì)被辦公以及保障性住房遮擋。

　　這就意味著居住氛圍并不純粹。

　　所以，未來(lái)會(huì)是什么樣的業(yè)主愿意用真金白銀為一個(gè)超高密度，小花園，采光和視野都很一般，戶型還不是新規(guī)產(chǎn)品，實(shí)用率對(duì)比新規(guī)產(chǎn)品要少不少的小區(qū)投票？

　　準(zhǔn)現(xiàn)房，酒店化住宅

　　項(xiàng)目原是恒大留下的停滯項(xiàng)目，背后介入的是安居建業(yè)集團(tuán)，能夠正常推進(jìn)，還達(dá)到了封頂成為準(zhǔn)現(xiàn)樓的狀態(tài)，并且即將入市實(shí)屬不易。

　　畢竟一個(gè)停滯的項(xiàng)目要重啟推動(dòng)的難度取決于資金有多大，過(guò)去很多項(xiàng)目的進(jìn)度就能說(shuō)明問(wèn)題。

　　比如坪山谷倉(cāng)嚇舊改、大鵬白石崗和龍崗南門墩項(xiàng)目、恒大南山向南村項(xiàng)目等。

　　所以，項(xiàng)目能夠達(dá)到封頂準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)的背后，也經(jīng)歷了不少的波折。

　　從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位深圳市馨喬實(shí)業(yè)有限公司即使是有國(guó)有控股公司，也曾有過(guò)司法案件的糾紛。

　　而這些案件糾紛的背后是建設(shè)工程設(shè)計(jì)，承攬，委托等資金流動(dòng)。

　　所以，曾經(jīng)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)出現(xiàn)過(guò)糾紛，依舊能安穩(wěn)入市，意味著什么無(wú)需多說(shuō)。

　　不過(guò)，從項(xiàng)目自身的 建設(shè)動(dòng)態(tài)來(lái)看，交付預(yù)計(jì)時(shí)間為2026年年底到2027年年中，未來(lái)交付質(zhì)量如何，還有待揭曉。

　　同時(shí)值得注意的是，項(xiàng)目對(duì)外的宣傳定位非常高，對(duì)標(biāo)的是紐約曼哈頓中央公園大廈，定位是酒店化住宅。

　　以高端酒店設(shè)計(jì)理念打造的住宅，賣點(diǎn)一般是奢華體驗(yàn)和服務(wù)。

　　但從塘城壹號(hào)花園的現(xiàn)狀來(lái)看，似乎還有一些差距。

　　首先，周邊的城市界面與環(huán)境，和紐約中央公園大廈周邊的城市界面相比，有明顯的改善空間。

　　其次，若是酒店化住宅，那么是否需要向高酒店服務(wù)看齊？是否提供酒店式管家服務(wù)？未來(lái)物業(yè)能否夠提供諸如定時(shí)保潔、代業(yè)主泊車等匹配酒店服務(wù)水平的服務(wù)？

　　酒店式服務(wù)更注重 “標(biāo)準(zhǔn)化”，而住宅居住需求更追求“個(gè)性化”。

　　舉個(gè)例子，酒店保潔每日定時(shí)服務(wù)，但家庭可能需要靈活安排保潔時(shí)間；酒店提供迷你吧補(bǔ)貨服務(wù)，但住宅業(yè)主更需要快遞代收、家政維修等日常服務(wù)。

　　若項(xiàng)目定義的“酒店化住宅”不是社區(qū)未來(lái)服務(wù)及模式酒店化，僅僅是大堂、公區(qū)、庭院以酒店化標(biāo)準(zhǔn)打造，那么是否為“酒店化住宅”，意義就不大。

　　因?yàn)殡m能提升項(xiàng)目格調(diào)，但業(yè)主實(shí)際使用率并不會(huì)太高。

　　更何況，如今大部分同類住宅，大多都將歸家主入口、大堂、車庫(kù)、電梯廳、公區(qū)以酒店化標(biāo)準(zhǔn)打造，卷公區(qū)的品質(zhì)和檔次 。

　　所以，在同質(zhì)化的競(jìng)品下，塘城壹號(hào)花園要如何破“容積率的困局？

　　定價(jià)策略則非常關(guān)鍵。

　　作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)