小區(qū)出入口一側(cè)大堂，咋賣出開起便利店？開發(fā)商：此處已辦房產(chǎn)證

大風(fēng)新聞

近日，陜西咸陽市秦都區(qū)綠地新都會(huì)一期B區(qū)業(yè)主向華商報(bào)大風(fēng)新聞反映，小區(qū)西門原規(guī)劃的入戶大堂被便利店長(zhǎng)期占用，業(yè)主通行權(quán)益受損。記者根據(jù)業(yè)主投訴，進(jìn)行了多方調(diào)查。

>>業(yè)主投訴：共有大堂被占，通行受阻

據(jù)業(yè)主反映，綠地新都會(huì)一期B區(qū)西門在購房時(shí)，開發(fā)商明確說明此處為入戶大堂，購房合同及宣傳圖紙上均有明確標(biāo)識(shí)，顯示此處為“小區(qū)出入口”，兩側(cè)分別為消防通道和地庫出入口，設(shè)計(jì)應(yīng)與同項(xiàng)目A區(qū)、C區(qū)的入戶大堂一致。

業(yè)主們介紹，交房后不久，該區(qū)域被一家便利店占用。最初業(yè)主尚能通行，但2024年便利店在朝向小區(qū)內(nèi)部一側(cè)加裝了鐵柵欄，徹底阻斷了業(yè)主通行。業(yè)主反映后，物業(yè)在旁邊的消防通道大門上開了一個(gè)小門供業(yè)主進(jìn)出。業(yè)主質(zhì)疑：“入戶大堂屬于全體業(yè)主共有，為出入主通道，怎能隨意出售或出租？”

業(yè)主提供的購房合同及規(guī)劃圖紙顯示，B區(qū)西門位置標(biāo)注為“小區(qū)出入口”。業(yè)主強(qiáng)調(diào)，這與A區(qū)、C區(qū)現(xiàn)狀（中間為入戶大堂，兩側(cè)分別為消防門和地庫口）形成鮮明對(duì)比，唯獨(dú)B區(qū)西門變成了便利店。

>>物業(yè)回應(yīng)：接手時(shí)已是便利店，責(zé)任在交付方

7月17日，記者聯(lián)系了小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)在2022年接手小區(qū)時(shí)，B區(qū)西門“本身就是便利店”。他強(qiáng)調(diào)物業(yè)與開發(fā)商綠地集團(tuán)咸陽置業(yè)有限公司是“獨(dú)立的法人”“如果存在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換問題，責(zé)任在交付方（即開發(fā)商），我們每個(gè)月只收這個(gè)便利店的物業(yè)費(fèi)，不涉及租金?！?/p>

對(duì)于業(yè)主通行問題，物業(yè)稱小區(qū)主要依靠南門和北門出入，西門消防通道上的小門是應(yīng)業(yè)主要求后開的。該負(fù)責(zé)人建議記者向開發(fā)商和規(guī)劃部門了解詳情。

記者聯(lián)系當(dāng)?shù)刈〗ň郑ぷ魅藛T查詢后證實(shí)：綠地新都會(huì)一期B區(qū)西門處“確為開發(fā)商售出，已辦下了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”。工作人員表示，“常規(guī)而言，小區(qū)入戶門應(yīng)為業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)，詳細(xì)情況需向開發(fā)商詢問?！?/p>

>>開發(fā)商回應(yīng)：此處就是商鋪，已辦產(chǎn)權(quán)證

7月18日，記者多次撥打綠地集團(tuán)咸陽置業(yè)有限公司公開電話均無人接聽，隨后記者聯(lián)系到綠地一位負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人明確表示，B區(qū)西門處“本就是商鋪，而非共有產(chǎn)權(quán)”，并且“已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”。

針對(duì)業(yè)主合同上明確標(biāo)注此處為“小區(qū)出入口”問題，該負(fù)責(zé)人解釋稱：“小區(qū)出入口不一定是小區(qū)入戶門，消防通道處鐵門上的可活動(dòng)小門也是小區(qū)出入口。”

對(duì)于為何正對(duì)著的A區(qū)東門是入戶大堂而B區(qū)西門是商鋪的疑問，該負(fù)責(zé)人回應(yīng)：“長(zhǎng)得一樣，不一定用途一樣?！?/p>

8月1日上午11時(shí)許，記者撥打涉事便利店入住時(shí)預(yù)留電話，一名男子表示他僅是便利店員工，對(duì)該處房產(chǎn)的歸屬情況不知情?！暗晔菑恼l手里買的，應(yīng)該問房東或者物業(yè)?！彼f。

該男子稱房東情況不清楚，也不清楚房東和便利店老板是否為同一人。

>>律師說法：入戶大堂一般屬“共有部分”，開發(fā)商涉嫌侵權(quán)

著名公益律師、陜西豐瑞律師事務(wù)所高級(jí)合伙人朱長(zhǎng)江表示，開發(fā)商無權(quán)私自變更前期建設(shè)規(guī)劃劃定的建筑物使用用途。

朱長(zhǎng)江介紹，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條的規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件通報(bào)同級(jí)土地主管部門并公示。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件報(bào)有關(guān)人民政府土地主管部門備案。建設(shè)單位無權(quán)私自變更規(guī)劃條件，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前期規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，并且建成后的建筑物的使用用途應(yīng)當(dāng)與前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途保持一致。

入戶大堂方面，朱長(zhǎng)江介紹，根據(jù)《民法典》第二百七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條第一項(xiàng)規(guī)定：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分。入戶大堂是建筑物的公共通行部分，屬于業(yè)主共有，業(yè)主對(duì)入戶大堂享有共有和共同管理的權(quán)利。

對(duì)于本起業(yè)主反映，朱長(zhǎng)江介紹，需要根據(jù)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)圖明確爭(zhēng)議部分的性質(zhì)，若載明的使用用途為商鋪，那么開發(fā)商有權(quán)買賣該爭(zhēng)議部分；若載明的使用用途為入戶大堂，那么開發(fā)商無權(quán)買賣該爭(zhēng)議部分，存在糾紛時(shí)可通過以下途徑處理：

1.民事救濟(jì)：業(yè)主委員會(huì)可以提起物權(quán)確認(rèn)之訴，要求開發(fā)商和商鋪停止侵害、恢復(fù)原狀等；業(yè)主也可以依據(jù)自己的購房合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

2.行政救濟(jì)：業(yè)主委員會(huì)可以提起行政訴訟，要求撤銷商鋪的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；業(yè)主委員會(huì)可以向住建部門提起行政復(fù)議。

朱長(zhǎng)江建議，業(yè)主可以推動(dòng)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，制定《管理規(guī)約》明確禁止共有部分商業(yè)化。同時(shí)，業(yè)主可以積極組織召開法律講座，普及《民法典》等相關(guān)法律法規(guī)，增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)。

華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?王煜鑫 編輯 李婧

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