在新盤報(bào)規(guī)圖公示環(huán)節(jié)，中海新城被加時(shí)了。

8月4日，北京規(guī)自委石景山分局發(fā)布了1606-640地塊項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的反饋意見。

它的第一句顯示公示期為：2025年6月30日至2025年7月14日。這是網(wǎng)上和現(xiàn)場(chǎng)的公示時(shí)間。“網(wǎng)上+現(xiàn)場(chǎng)”公示樓盤設(shè)計(jì)方案，是石景山的特色。

而它的網(wǎng)上公示時(shí)間卻為：2025年7月4日至2025年7月14日。

簡(jiǎn)而言之，中海新城640項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，線上加線下，讓公眾多"檢閱"了四天。

公示時(shí)間雖長(zhǎng)，但意見很少，只有2條。

為了讓大家更清楚了解公示情況，中海新城將這2條意見，拆成6個(gè)小點(diǎn)來作答，針對(duì)性更強(qiáng)。

中海新城這種做法，十分值得點(diǎn)贊。

不過，它依然“犯規(guī)“了。

在反饋意見未通告之前，中海新城悄悄領(lǐng)取了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建字第110107202500061號(hào)，1#住宅樓等6項(xiàng)，建設(shè)規(guī)模為42245.02平方米。

按照北京地產(chǎn)開發(fā)流程，新樓盤入市之前，先公示報(bào)規(guī)圖，然后接受公眾反饋意見，才下發(fā)規(guī)劃證。

這種反常規(guī)操作的項(xiàng)目有：北京宸園、中海時(shí)光之境，和中鐵建花語璟云。同為中海新城旗下的中海時(shí)光之境，于2025年2月7日領(lǐng)取規(guī)劃證，反饋意見通告在12天后才下發(fā)。

現(xiàn)在，中海新城又多了一個(gè)。

更有甚者，北京有6個(gè)項(xiàng)目已開盤，至今還沒有公告反饋意見：中海翠湖玖章、住總清樾府、國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)、北京國(guó)賢府二期、龍湖觀萃和北京隅東序。

亡羊補(bǔ)牢。

一件奇怪的事情，在中海西黃村640項(xiàng)目身上發(fā)生了。

8月5日，也就是它的反饋意見公示的第二天，竟然又領(lǐng)了一張規(guī)劃證，建字第110107202500068號(hào)，圍墻等3項(xiàng)，建設(shè)規(guī)模為150平方米，598.2米。

這一前一后的操作，中海新城似乎按照規(guī)則找補(bǔ)回來了。

一、"看不見"的圍墻

中海西黃村640地塊，是一塊公建混合住宅用地。

兩種業(yè)態(tài)，涇渭分明。酒店在西，為7#17F，南北走向；住宅在東，5棟樓10-11F，呈梅花狀分布。

它復(fù)刻了中海新城在石景山的另一個(gè)項(xiàng)目：中海長(zhǎng)安玖章。但640地塊緊鄰西五環(huán)，更靠近海淀。（詳見《中海新城，海淀邊上造豪宅》）

一邊是酒店，一邊是住宅。它們之間，就需要隔開。

有公眾提議，建議在公建區(qū)與住宅區(qū)之間設(shè)置圍墻。

中海新城答復(fù)：本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中，已將公建部分與住宅部分之間，通過圍墻進(jìn)行分隔。

但花姐用放大鏡找了多次，依然沒有發(fā)現(xiàn)有關(guān)圍墻的標(biāo)記，是花姐老眼昏花了？

而花姐調(diào)出中海長(zhǎng)安玖章的總平圖，十分清晰地看到酒店和住宅之間的圍墻標(biāo)記。

央企地產(chǎn)商不會(huì)說謊，在西黃村640項(xiàng)目上，要么是花姐功力不夠，找不出圍墻；要么就是設(shè)計(jì)師漏畫了。

根據(jù)設(shè)計(jì)圖，花姐沿著消防登高場(chǎng)地、回車場(chǎng)等，自己做了一份圍墻推測(cè)版。

有一個(gè)原則，消防場(chǎng)地上不能有任何建筑物。

二、消防場(chǎng)地上的大樹

在畫圍墻時(shí)，不可避免會(huì)觸碰到消防場(chǎng)地。而有關(guān)消防場(chǎng)地，中海西黃村640項(xiàng)目上，也存在小瑕疵。

從圖紙上看，至少有17棵樹與消防登高場(chǎng)打架了。

其中絕大部分的樹，甚至畫到了消防登高場(chǎng)的中央。

有關(guān)樹木占道消防場(chǎng)地，順義龍湖宸翰也層出現(xiàn)過，被眼尖的群眾揪出來了：在13#樓南側(cè)回車場(chǎng)上，竟然有三棵樹，中間那棵的投影完全在場(chǎng)上。

龍湖宸翰表示，這僅為樹冠投影，實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中，此處消防回車場(chǎng)未設(shè)置綠化樹木。

中海新城640項(xiàng)目出現(xiàn)的問題，是否也與龍湖宸翰類似呢？

有群眾也提到它的綠地設(shè)置問題，中海新城答復(fù)：本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案綠地率為30%，滿足招拍掛文件要求。公示方案中樹木分布及種類僅為示意，后續(xù)結(jié)合整體景觀方案開展具體設(shè)計(jì)。

依照這句話來理解，它的園林景觀會(huì)重新設(shè)計(jì)。

三、大致明確了商業(yè)的位置

中海新城西黃村640項(xiàng)目的公建在7#，為"酒店+商業(yè)"組合。

這一點(diǎn)在土拍文件中出現(xiàn)過，但沒有放在一起說明，導(dǎo)致有些群眾看不太懂。

具體配置為：酒店36836.96平方米、商業(yè)4867.39平方米、末端配送場(chǎng)所500平米。

反饋意見中進(jìn)一步闡述：商業(yè)在7號(hào)樓一至三層部分區(qū)域。請(qǐng)注意，只是部分區(qū)域。

這個(gè)信息，算是群眾的功勞，起碼讓外界對(duì)商業(yè)所在區(qū)域，有個(gè)大致的了解。

但和中建方程延慶0001項(xiàng)目公示方案的詳細(xì)程度比，差值甚遠(yuǎn)。（詳見《中建方程，一張?zhí)厥獾膱?bào)規(guī)圖》）

按照拿地文件，酒店需全部返還給北京市八大處均勝投資管理公司（原八大處農(nóng)工商總公司），回購(gòu)價(jià)格僅為3000元/平方米——這還不足以覆蓋建安成本價(jià)格。

如果以樓面地價(jià)來算，僅7#的樓面地價(jià)就達(dá)到8000元/平米，這說明公建部分的地價(jià)，由住宅背負(fù)了。

花姐推測(cè)，640項(xiàng)目住宅綜合樓面地價(jià)，約在4-4.3萬元/平米，預(yù)計(jì)售價(jià)在7萬元/平米左右。

四、大門景觀墻不影響采光，但膈應(yīng)

樓盤大門，就是門面。

造豪華大門，是被廈門建發(fā)房產(chǎn)卷起來的。它博得了一個(gè)"賣大門"的美譽(yù)。

中海新城概莫能外。

640項(xiàng)目的住宅建面約1.97萬平米，規(guī)劃5棟住宅，大致有四款戶型：149平米20套、168平米62套、302平米18套、500平米2套，共計(jì)102套。

雖然它很袖珍，但絲毫不影響要造一座豪華大門。

中海新城在答復(fù)反饋意見時(shí)，公布了大門的細(xì)節(jié)：

它的大門由三部分組成：大堂、裝飾架構(gòu)和景觀墻，高度均為6.6米。

由于景觀墻在1#的東南側(cè)，有人擔(dān)心它會(huì)影響1#的采光。

其實(shí)這種擔(dān)心是多余的。景觀墻南北走向，只有兩層樓高。

但有一點(diǎn)購(gòu)房者是需要考慮，這堵墻起碼會(huì)影響1#東端戶首層的視野，甚至連二三層也會(huì)有點(diǎn)膈應(yīng)，畢竟在比較近的范圍內(nèi)。

五、負(fù)一層也有全景艙

有關(guān)中海640項(xiàng)目的窗井問題，蠻奇怪的。

如果不是開發(fā)商答復(fù)反饋意見，會(huì)被誤以為是下沉庭院，尤其是3#，南面和側(cè)面皆有部分“墨綠色”面積。

中海方面表示：本項(xiàng)目3號(hào)樓地下設(shè)置丙二類庫房等用房，南側(cè)地下設(shè)置窗井，滿足通風(fēng)需求。窗井不與景觀庭院連通。

它明確了一點(diǎn)，這些“墨綠色”為窗井位置，進(jìn)深約1.8-2米。

窗井，又稱采光井，是地下室外墻或半地下室兩側(cè)采光口外，設(shè)置的井式結(jié)構(gòu)物，主要用于改善地下空間的采光和通風(fēng)條件。

中海640項(xiàng)目的3#窗井呈半包圍狀，十分罕見。這意味著，它的地下一層可以做到三面采光。

大概因?yàn)?#是樓王，中海新城才規(guī)劃了如此特別的產(chǎn)品，成為北京首個(gè)全景艙戶型。（《地產(chǎn)商正在炮制爆款》）

不過，1#和2#的窗井就中規(guī)中矩，只有南面有窗井，側(cè)面則沒有。