新地塊持續(xù)釋放，競爭焦點轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力和定價策略。

呂穎雅/發(fā)自廣州

“我買的那套房，是小區(qū)歷史成交價最高的一套。”

語氣平靜，卻藏不住沉重。2021年3月，余峰（化名）在廣州天河奧體板塊的半山溪谷E墅買下了一套二手房——147平方米四房，總價915萬元，折合單價約6.2萬元/平方米。

“當(dāng)時看中的是板塊價值?！彼貞?，那時小區(qū)旁剛剛誕生“天河地王”——2020年11月，合景以總價約48億元競得該地塊，樓面價高達(dá)5.1萬元/平方米。市場一片看好，合景隨后打造的臻頤府，被視為天河罕見的高端住宅項目。

“面粉都快貴過面包了。”余峰相信，新項目的定價會抬高整個板塊房價?？伤哪赀^去，他逐漸意識到，自己買在了一個看似穩(wěn)妥、實則暗流涌動的“斷層期”。

被重構(gòu)的“稀缺信仰”

余峰買房時，天河奧體被認(rèn)為是市區(qū)為數(shù)不多的低密度住宅板塊——環(huán)境優(yōu)越、供應(yīng)稀缺、價值堅挺。

那時的市場信仰是：中心區(qū)地段稀缺，核心地塊只會越來越少，越早入場越穩(wěn)妥。

但從2023年開始，這種“稀缺邏輯”正在被改寫。

中心城區(qū)地塊不斷釋放、城市更新提速、新規(guī)住宅地塊密集出讓、地價回落、房企拿地趨于理性……種種跡象，悄然打破“新地塊利好舊盤”的傳統(tǒng)預(yù)期。

數(shù)據(jù)顯示，2023年天河區(qū)成交住宅用地9宗，成交建面103.77萬平方米，是全市唯一成交量突破百萬平方米的區(qū)域，同比增長98%，總成交金額達(dá)326.2億元。2024年，天河又成交8宗住宅用地，金額約287.3億元，占全市住宅成交總額的37.2%。

以奧體板塊為例，僅過去兩年就連續(xù)拍出“世界大觀”一至四期地塊，成交樓面價約4.4萬~5萬元/平方米。今年6月，保利更以3.05萬元/平方米底價摘得航天奇觀二期地塊。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該地塊不僅為保利留下極大的定價空間，也重塑了奧體板塊的價值錨點。

奧體板塊環(huán)境優(yōu)越。呂穎雅/攝

“這兩年拍了幾塊新地，我們小區(qū)的二手房就更難賣了?！庇喾鍩o奈道。

在市場轉(zhuǎn)冷與供應(yīng)激增的疊加效應(yīng)下，房價承壓明顯。今年6月，合景臻頤府推出現(xiàn)房工抵房，單價降至6.2萬元/平方米起。同板塊的縵云廣州，特價單位也普遍落在“6”字頭。原本高舉的價格標(biāo)桿，不斷被現(xiàn)實拉低。

“新盤定價已經(jīng)踩到了我當(dāng)年的買入線?？晌疫@套房的樓齡將近20年，產(chǎn)品配置早已過時?！庇喾蹇嘈?。

據(jù)貝殼平臺數(shù)據(jù)，半山溪谷E墅一套與余峰同戶型單位，2025年5月成交價僅590萬元，較他購入價下跌逾三成。

“不是只有二手房受影響。”奧體板塊某樓盤銷售人員表示，雖然保利的新項目在位置上相比板塊內(nèi)幾個在售新盤略有遜色，但因拿地成本更低，整體定價更具優(yōu)勢?，F(xiàn)在的購房者信息獲取速度很快，大家都清楚新盤價格可能更低、產(chǎn)品更新，很多人寧愿再觀望一段時間，也不急著出手。

更大的變化在于產(chǎn)品代際更新。新地塊普遍是新規(guī)出讓，得房率提升、戶型設(shè)計優(yōu)化，功能布局更貼近當(dāng)下需求。

“這些變化，正在撼動舊有的‘稀缺邏輯’。”一位市區(qū)樓盤操盤手直言，以往中心區(qū)依靠“物以稀為貴”維持價格，如今地塊持續(xù)釋放，競爭焦點轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力和定價策略。例如起步戶型設(shè)計更極致，以降低總價門檻；高配產(chǎn)品普遍做到南向四開間，空間感更強(qiáng)也更靈活。反觀早年入市的項目和多數(shù)二手房，則普遍存在戶型不合理、得房率偏低、配置老化等問題，在客戶眼中“性價比不高”。

從“唯一”到“后浪拍岸”

林靜（化名）的經(jīng)歷，是另一種版本的余峰。

2021年，她以約1000萬元的價格買下海珠區(qū)中海觀瀾府的一套124平方米四房，南向望江、格局方正，是她心目中理想的改善居所?！澳菚r候江景四房是稀缺資源，中心地段更是少之又少，我愿意為‘唯一性’買單?！?/p>

但收樓沒多久，項目前方原本規(guī)劃為商辦用地的地塊卻進(jìn)行調(diào)規(guī)，改為住宅開發(fā)。得房率更高、價格更合理的新盤面世，改變了區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)格局。

“不是房子不好，而是市場邏輯變了?！绷朱o說，她所面對的，不只是新盤定價“貼地氣”，更是從前是“只此一家”的心理預(yù)期，如今被后浪輕易掀翻。

今年4月，越秀·江灣潮起項目入市，戶型最高使用率超120%、離江更近，高區(qū)大戶型起步價“7”字頭，低區(qū)甚至5.5萬元/平方米即可選到不錯樓層。同等面積、空間更大的新房，價格比她當(dāng)年的購入價低了近百萬元。

越秀·江灣潮起得房率更高、離江更近。呂穎雅/攝

“我們小區(qū)很多好樓層的江景房，當(dāng)時入市價都在7萬~8萬元/平方米，如今二手成交基本是虧本。”林靜說。

貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，2025年6月，中海觀瀾府成交一套127平方米單位，總價816萬元，折合單價6.4萬元/平方米，遠(yuǎn)低于林靜的入手價。

而類似的劇情，也在琶洲南上演。

作為廣州高端住宅標(biāo)桿項目之一，琶洲南TOD售價常年維持在10萬~14萬元/平方米，2023年~2024年連續(xù)奪得廣州銷冠，是不少高凈值人群眼中的“價值天花板”。

然而，隨著片區(qū)一宗商辦用地啟動調(diào)規(guī)，將轉(zhuǎn)為住宅用途，打破了原有的“閉環(huán)邏輯”。對于旁邊的琶洲南TOD項目業(yè)主來說，震動不小。

不過，市場也有不同聲音。從城市發(fā)展和土地利用的角度來看，在核心區(qū)域通過優(yōu)化商辦地塊功能，適度增加高端住宅供應(yīng)，有助于緩解片區(qū)住宅供需失衡的矛盾。

“‘商改住’短期內(nèi)確實會對周邊一二手房價產(chǎn)生影響。但從長期看，高端居住板塊的連片開發(fā)，更有可能形成新的價值共識。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，對市場而言，真正的穩(wěn)定，來自于供需結(jié)構(gòu)更合理，而非人為制造“稀缺”。

后記：掉隊的不是人，而是節(jié)奏

余峰和林靜，都不是盲目購房者。相反，他們曾是最理性的一批買家——買在市中心，選擇當(dāng)時被普遍認(rèn)定為“稀缺”的板塊，判斷清晰、邏輯合理。

可如今，他們的房子卻“跌進(jìn)了”時代的縫隙。

不是因為看錯方向，而是因為市場的節(jié)奏，早已快過了個人決策的周期。

“現(xiàn)在市區(qū)競爭就是這樣?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，在一切還停留在“稀缺”預(yù)期中的時候，新的競爭者已經(jīng)在醞釀中。