界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎

在本地房企仍在舊改深水區(qū)艱難突圍之際，深圳舊改市場迎來了一位外來“闖入者”。

近日，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告顯示，深圳市領瑞實業(yè)發(fā)展有限公司中標龍崗區(qū)吉華街道三聯(lián)社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目。

據悉，中標企業(yè)的身后為湖南福天興業(yè)投資集團，創(chuàng)辦于2010年，是一家湖南民企，業(yè)務范圍涵蓋地產開發(fā)、工程設計、智慧物業(yè)運維等多個領域。

此次落子的三聯(lián)社區(qū)項目，土地整備范圍達84.21 公頃的、規(guī)劃總容積達32.95萬平方米，是深圳東部近年來罕見的 “巨無霸” 舊改項目。它不僅是福天興業(yè)叩響深圳市場的 “首秀”，更因其由外地民企操盤而引發(fā)業(yè)界關注。

“巨無霸”舊改

根據招標公告，此次福天興業(yè)中標的項目位于深圳市龍崗區(qū)吉華街道三聯(lián)社區(qū)，緊鄰水官高速、布龍路、布瀾路，西臨軌道5號線，南臨軌道14號線，北部為三聯(lián)郊野公園，南接石芽嶺公園。作為典型工業(yè)腹地，該片區(qū)長期呈現(xiàn)低矮廠房與城中村交織的景象。

從時間線來看，三聯(lián)片區(qū)的轉型早有規(guī)劃。早在2020年8月，該項目便被列入《深圳市2020年度城市更新和土地整備計劃》，標志著其正式成為市級重點推進的利益統(tǒng)籌項目。

據界面新聞了解，項目利益統(tǒng)籌實施范圍面積達84.21公頃，采用“貨幣補償+留用土地”方式實施土地整備，土地整備資金合計約5.72億元。

整個項目將為村股份公司提供總計約12.56萬平方米的優(yōu)質回遷物業(yè)，涵蓋廠房、宿舍和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總估值高達約23.9億元。

規(guī)劃方案顯示，該項目將有三塊留用土地，包括兩塊二類居住用地和一塊普通工業(yè)用地。

兩宗居住用地分別占地約2萬㎡和近1.5萬㎡，均配備6班幼兒園。教育設施用地占地1.22萬㎡，將建設一所27班九年一貫制學校，且“建設費用的60%由合作方支付”。另一宗工業(yè)用地面積2.7萬平方米，規(guī)劃為普通工業(yè)用地。

深圳樂居行資產評估報告指出，居住用地項目整體定位為“中檔住宅區(qū)”，以市場表現(xiàn)最好的75-89平方米的中小戶型戶為主，保證項目的持續(xù)消化走量；并打造中大面積段中110-144平方米的熱銷產品，作價格標桿，拔升項目住宅形象；同時配備部分40-60平方米小戶型，滿足各客戶群體需求。

另一宗居住用地則定位為“創(chuàng)意工作+創(chuàng)意生活”高品位的產業(yè)聚集區(qū)。將設計研發(fā)、廣告創(chuàng)意等文化創(chuàng)意業(yè)形成完整的產業(yè)鏈，打造花園式智慧辦公創(chuàng)意園。

從開發(fā)時間來看，根據深圳樂居行評估，項目的總建設周期約為5年。

福天的灣區(qū)野望

操盤這一重量級項目的福天興業(yè)投資集團，對于深圳市場而言，是一位新面孔。

成立于2010年的福天興業(yè)，是湖南省政府重點支持的民營企業(yè)，集團業(yè)務橫跨地產開發(fā)、生態(tài)環(huán)保、產業(yè)互聯(lián)網等多個領域，地產板塊至今累計開發(fā)物業(yè)面積超過600萬平方米，實力不容小覷。

然而，福天興業(yè)進軍深圳的步伐并非一蹴而就，其入局路徑清晰地折射出深耕灣區(qū)的戰(zhàn)略野心。

此次中標主體，深圳市領瑞實業(yè)發(fā)展有限公司，其股權演變也頗具故事性：最初由佳兆業(yè)控股，后經佳兆業(yè)旗下公司退出，再由廣州遠創(chuàng)房地產接手。而通過天眼查數(shù)據，對廣州遠創(chuàng)房地產進行股權穿透后發(fā)現(xiàn)，目前福天興業(yè)持股比例達到66%，為該公司的實際控制人，剩余的34%由深圳市吉聯(lián)實業(yè)持股。

這一系列精妙的資本運作，最終為福天興業(yè)在深圳搭建起了至關重要的本地化開發(fā)平臺，為其灣區(qū)戰(zhàn)略落下了關鍵一子。

從產品來看，在三湘大地，福天興業(yè)以“院子系”而聞名。

2020年，其推出“院子系”推出 產品線，專注“空中庭院”立體生態(tài)建筑。通過將垂直綠化與居住空間結合，實現(xiàn)每戶30-50㎡的私家花園設計，這種創(chuàng)新提升了居住舒適度，包括隔音降噪、自然采光。

位于湖南長沙的福天藏郡院子 圖片來源：福天集團官網

福天興業(yè)的生態(tài)基因，恰與深圳當下高容積率與生態(tài)宜居結合的發(fā)展趨勢相契合。

“由于深圳地處華南，偏溫熱的氣溫尤為利于‘空中庭院’形成產品賣點，預計可填補中高端生態(tài)住宅的市場的空白點”，58安居客研究院院長張波在接受界面新聞采訪時表示。

“好的庭院設計率一方面可能有效提升提房率，在現(xiàn)在深圳住宅設計標準不變的提前下，預計可將得房率提升至88%-90%?！?/p>

與此同時，由于產品的優(yōu)質也可能會提升項目的溢價空間。

從福天興業(yè)在湖南的福天?濱江院子項目來看，2022年首批備案價就比周邊項目高，去化率仍超60%。

不過，這一生態(tài)溢價模式能否在深圳這個更為成熟且挑剔的市場成功復制，仍需接受實踐的嚴格檢驗。

新政下的變局

福天興業(yè)的入局恰逢深圳舊改市場的微妙時刻。

據合一城市更新最新統(tǒng)計，截至2025年8月3日，深圳已列入城市更新計劃項1061個，已通過城市更新專規(guī)批復項目750個，通過率70.7%；但公示的實施主體554個，實施率為52.2%。

2025年上半年，深圳出臺了多項城市更新新政。比如3月份出臺的《關于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》首次建立“房票制度”，允許以房票置換實物補償；再比如6月份出臺新規(guī)允許存量舊改項目將40%-50%的配建保障房轉為商品房。政策從多個方向緩解企業(yè)資金壓力，破解困局。

而新政釋放的空間，也為福天興業(yè)這類“外來者”提供了切入契機。

“深圳對城市更新向來非常重視，在幾個一線城市中，深圳的靈活度也更大，在實際操作過程中深圳城市更新項目約70%都由市場主體主導，民營企業(yè)與國企形成互補格局”，張波表示。

相比之下，北京的城市更新主要以政府主導為主，主要由國企承接；上海則通過 “留改拆” 并舉的精細化策略，強調歷史風貌保護與社區(qū)有機更新。

從操盤主體來看，深圳舊改市場長期由本土房企主導，華潤、鴻榮源等企業(yè)占據半數(shù)以上的市場份額。

此次福天興業(yè)作為外地民企入局，雖打破了傳統(tǒng)地域的壁壘，但面臨的挑戰(zhàn)也十分嚴峻。

“深圳舊改項目涉及原村民、村股份公司、租戶、歷史違建業(yè)主等多重主體，利益訴求差異顯著”，張波對界面新聞指出。

比如南山的白石洲舊改項目，操盤企業(yè)綠景中國總投資額達到1700億元，從2005年立項到2020年才正式啟動拆遷，2021年項目正式動工，但在開盤后表現(xiàn)卻并不理想。

據界面新聞不完全統(tǒng)計，2025年以來已經有龍華德信昌工業(yè)區(qū)、福田香蜜湖家屬樓片區(qū)、坪山碧嶺安田片區(qū)等近10個城市更新項目因超期而失效。

“對于福天興業(yè)來說，可能也要面臨這一壓力，這個項目覆蓋面廣泛，利益統(tǒng)籌實施范圍面積為84.21公頃，采用‘貨幣補償+留用土地’的方式實施土地整備，土地整備資金合計約5.72億元。一般來說城市更新項目從拆遷到入市通常需 5-8 年，福天需墊付土地整備資金5.72 億元、過渡安置費、學校建設費用等也需考慮”，張波分析指出。