作者：周軍律師.

如需幫助可關(guān)注，私信必復(fù)。

在解決爛尾樓問題時，為推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”工作，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，有時候會選擇通過共益?zhèn)鶆?wù)融資等市場化的方式籌集資金開展?fàn)€尾項(xiàng)目續(xù)建。

那么，借給爛尾樓續(xù)建的資金，能享有“超級優(yōu)先權(quán)”嗎？

最高人民法院案例庫入選案例《余姚某某投資有限公司破產(chǎn)案》中明確：

重整投資人提供的續(xù)建資金屬于共益?zhèn)鶆?wù)，應(yīng)優(yōu)先清償。如果在先的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人和建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)人已出具向投資人讓渡債權(quán)優(yōu)先性的承諾函，則重整計(jì)劃可賦予該共益?zhèn)鶆?wù)借款“超級優(yōu)先性”。

法院認(rèn)為，

重整投資人提供的續(xù)建資金屬于共益?zhèn)鶆?wù)，應(yīng)優(yōu)先清償。鑒于該等共益?zhèn)鶆?wù)有利于已動工地塊在建工程的維護(hù)、保值和增值等因素，且在先的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人和建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)人已出具向投資人讓渡債權(quán)優(yōu)先性的承諾函，因此重整計(jì)劃賦予該共益?zhèn)鶆?wù)借款“超級優(yōu)先性”。

某項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，將優(yōu)先向140余戶購房人交付房產(chǎn)。對于共益?zhèn)鶆?wù)借款本息，將以項(xiàng)目銷售回款優(yōu)先清償，銷售回款不足清償?shù)?，將以待售?xiàng)目優(yōu)先抵債給投資人；在共益?zhèn)鶆?wù)清償完畢后，以現(xiàn)金或以房抵債的方式清償有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)和建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)；職工債權(quán)和稅款債權(quán)，全額現(xiàn)金清償；在清償前述優(yōu)先債權(quán)后，有剩余部分將用于清償普通債權(quán)，如剩余部分不足以清償全部普通債權(quán)的，將按債權(quán)比例清償。

需要注意的是，為提高重整效率和成功率，強(qiáng)化預(yù)重整與重整程序的銜接，在尊重債權(quán)人意思自治的原則下，應(yīng)允許債權(quán)人對預(yù)重整計(jì)劃的表決效力延續(xù)至重整程序，避免重復(fù)表決。

為保障共益?zhèn)鶆?wù)借款資金安全，在在先的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)人同意，債權(quán)人會議表決通過的情況下，可以賦予共益?zhèn)鶆?wù)借款“超級優(yōu)先權(quán)”，即優(yōu)先于有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)和建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)受償，并可以由具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)背景的共益?zhèn)鶆?wù)投資人一攬子負(fù)責(zé)某項(xiàng)目工程續(xù)建、工程管理和項(xiàng)目銷售。

為保障購房人合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，對于不符合商品房消費(fèi)者的真實(shí)購房人，管理人可以通過選擇繼續(xù)履行與購房人的商品房買賣合同，或者以交付房產(chǎn)作為清償方式的措施，在項(xiàng)目續(xù)建完工后依法向購房人交房。

周軍律師提醒，無論是通過合同約定、債權(quán)人會議表決還是法院裁定的方式爭取 “超級優(yōu)先權(quán)”，都必須符合法定程序與期限要求 。投資人只有嚴(yán)格遵守法定程序與期限，續(xù)建資金債權(quán)的 “超級優(yōu)先權(quán)” 才具有合法性基礎(chǔ)，在后續(xù)實(shí)施過程中才能得到法律的有效保障 。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機(jī)。

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